對(duì)小區(qū)物業(yè)的種種不滿，業(yè)主往往會(huì)用拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)表達(dá)。近年來(lái)，法院也接收到了不少類似的物業(yè)費(fèi)欠繳糾紛案。

今年9月，圍繞著物業(yè)費(fèi)的欠繳問題，虹口區(qū)某小區(qū)的居民陳美英，以及已經(jīng)退出小區(qū)的物業(yè)公司，被李勤彥法官約到法院來(lái)做庭前調(diào)解。9月6日當(dāng)天，陳美英兒子建華（化名）代自己母親出席，剛坐下，就講起了自家拖欠物業(yè)費(fèi)的緣由，是因?yàn)榧抑械囊淮蚊簹庑孤?/p>

原來(lái)，陳美英本人年老體弱，常年獨(dú)自居住。兒子建華認(rèn)為，老母親家里出現(xiàn)危險(xiǎn)氣體，物業(yè)理應(yīng)上門處理，但物業(yè)的回應(yīng)和態(tài)度讓他無(wú)法接受

按照物業(yè)的說(shuō)法，他們已經(jīng)上門查看，做了自己該做的事。而這些事情發(fā)生時(shí)，被告兒子都不在場(chǎng)。聽完這些，被告兒子繼續(xù)指出，即使物業(yè)查不出原因，也應(yīng)該繼續(xù)幫忙聯(lián)系溝通，解決問題。

就1198元的物業(yè)費(fèi)到底要不要付的問題，雙方各執(zhí)一詞。法官指出，雙方的矛盾癥結(jié)在于“溝通的不及時(shí)”，而且即便是物業(yè)服務(wù)有所欠缺，但也不能以此為理由，拒付物業(yè)費(fèi)。

最后，在法官的調(diào)解下，雙方同意被告支付物業(yè)費(fèi)的八折即960元，這起案件終于了結(jié)了。然而實(shí)際上，自從2018年這家物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后，小區(qū)里欠繳物業(yè)費(fèi)的不止陳美英一家。

2023年年底，物業(yè)正式退出小區(qū)的管理事務(wù)。為了結(jié)清這筆欠款，物業(yè)決定起訴這些居民。面對(duì)這么多被起訴的業(yè)主，李勤彥法官?zèng)Q定先去居委走一趟，了解情況。在走訪小區(qū)的過(guò)程中，法官還了解到，業(yè)主們還對(duì)小區(qū)門禁和小廣告的管理表示不滿。

李勤彥法官發(fā)現(xiàn)，這類案件有一些共同點(diǎn)，都是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意。在處理這類案件時(shí)，她也總結(jié)出了一些經(jīng)驗(yàn)。

為了避免越來(lái)越多物業(yè)公司和居民的糾紛最后對(duì)簿公堂，李勤彥法官?zèng)Q定去找轄區(qū)內(nèi)街道司法所的調(diào)解員聊一聊，爭(zhēng)取將這些矛盾化解在前、化解在早。

同時(shí)，法官?gòu)恼{(diào)解員史習(xí)雯那里了解到，不少業(yè)主并不清楚物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主都具有法律約束力。所以，她聽取了調(diào)解員的意見，將“法院定期在基層開展法律宣傳”的治理建議帶回了法院，商討如何進(jìn)一步落實(shí)。

從個(gè)案辦理，到類案治理，正是通過(guò)這一個(gè)個(gè)小案件，法官們?cè)诖_保司法公正、維護(hù)社會(huì)公平正義的同時(shí)，及時(shí)化解基層矛盾，有效推動(dòng)社會(huì)治理效能提升。

關(guān)于業(yè)主與物業(yè)的“戰(zhàn)爭(zhēng)”，究竟應(yīng)該如何止戈，我們也請(qǐng)到了專家進(jìn)行探討：

加強(qiáng)溝通，明確邊界，是化解業(yè)主和物業(yè)矛盾的良方

物業(yè)與業(yè)主之間的沖突往往是由多種因素引起的。其中，管理服務(wù)不到位、溝通不暢、誤解和缺乏信任是主要原因。例如，物業(yè)公司未能及時(shí)修復(fù)損壞的設(shè)施或處理安全問題，業(yè)主則認(rèn)為物業(yè)公司缺乏責(zé)任感和效率。另外，一些業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的管理方式或服務(wù)態(tài)度不滿，而物業(yè)公司則認(rèn)為業(yè)主不理解自己的難處。這種相互之間的誤解和不滿很容易引發(fā)沖突。物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，定期舉行座談會(huì)或發(fā)布公告，及時(shí)反饋業(yè)主的意見和建議。通過(guò)有效的溝通，可以消除誤解，建立信任。

一分價(jià)錢，一分服務(wù)，業(yè)主要對(duì)物業(yè)服務(wù)有合理期待

物業(yè)服務(wù)是有標(biāo)準(zhǔn)的,服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)收取相掛鉤,收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)要匹配對(duì)應(yīng)的服務(wù)。業(yè)主總覺得物業(yè)這個(gè)服務(wù)不夠，進(jìn)而引發(fā)業(yè)主和物業(yè)的糾紛，并因?yàn)闆_突拒交物業(yè)費(fèi)。在一些老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不高，每年收取的費(fèi)用并不多，但人工成本卻越來(lái)越高，物業(yè)聘請(qǐng)保潔、保安等人工開支逐年增加。如果物業(yè)費(fèi)不能按時(shí)足額收齊，物業(yè)公司也無(wú)法給小區(qū)居民提供更好的服務(wù)。還有一些業(yè)主不了解物業(yè)管理的有償收費(fèi)服務(wù)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，將小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)的所有問題都?xì)w責(zé)于物業(yè)。這時(shí)候，業(yè)主要認(rèn)真了解物業(yè)的服務(wù)范圍，認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的客觀困難，加強(qiáng)理解，減少?zèng)_突。

合法合規(guī)，質(zhì)價(jià)雙升，破解“物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)”難題

民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》也規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)下調(diào)物業(yè)費(fèi)的過(guò)程中，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕調(diào)整，業(yè)主可以視情況更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。調(diào)整物業(yè)費(fèi)，最好的方式是成立業(yè)委會(huì)，這也是實(shí)踐操作中最直接有效的辦法。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如果要進(jìn)行調(diào)整，需要經(jīng)過(guò)雙過(guò)半業(yè)主（面積和人數(shù)均需要過(guò)半）的同意，才可以到房管部門更改物業(yè)服務(wù)協(xié)議，然后進(jìn)行調(diào)整。

規(guī)范履職、積極履職，加強(qiáng)業(yè)委會(huì)規(guī)范化建設(shè)

業(yè)主大會(huì)涉及眾多法律規(guī)章和章程，過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)公正，如果沒有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)其中一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)便有可能導(dǎo)致整場(chǎng)業(yè)主大會(huì)失敗進(jìn)而需要重新召開，不僅浪費(fèi)了時(shí)間精力，還可能會(huì)導(dǎo)致業(yè)委會(huì)在業(yè)主心中失去公信力、信任度。第三方機(jī)構(gòu)通常具備豐富的專業(yè)水平和召開業(yè)主大會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，可以協(xié)助業(yè)主大會(huì)制定合法合規(guī)的會(huì)議議程，起草相關(guān)公告和文件，確保會(huì)議的每一步都符合法律程序。同時(shí)，第三方機(jī)構(gòu)還能提供專業(yè)的法律咨詢，解答業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)在履職過(guò)程中遇到的法律問題，為小區(qū)管理提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。