近日，以房屋居間買賣為主題的《安家》熱播。

“甄嬛娘娘”化身房產(chǎn)中介的房店長，隨著劇情的推進(jìn)，向觀眾展示了一個個圍繞著房屋買賣的人間悲喜故事。

劇里有這樣一個故事：房店長的客戶于先生，為了能節(jié)省一半的中介費(fèi)，選擇在隔壁中介公司“阿拉丁”進(jìn)行交易。

隨著劇情發(fā)展，于先生貪小便宜吃大虧，支付了首付款和中介費(fèi)后發(fā)現(xiàn)，所購房屋被法院查封，無法繼續(xù)交易。

在于先生再次找到房店長。想請她幫忙想想辦法挽回?fù)p失時，房店長告訴他沒有辦法。

是不是真的就沒有辦法了呢？法官結(jié)合過往案件涉訟的情況為您支個招！

一、簽訂合同前買家能做什么？

1、選擇靠譜中介。二手房交易涉及到簽訂合同、辦理貸款、審稅、過戶等專業(yè)問題，需要專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作，盡量避免手拉手交易或者像劇集中的于先生那樣為了降低中介費(fèi)而選擇風(fēng)險把控不嚴(yán)的中介。對中介公司也可以進(jìn)行盡職調(diào)查，比如可以到中國裁判文書網(wǎng)查詢中介公司過往的涉訟情況。

2、選擇靠譜賣家?？捶窟^程中，可以和賣家多聊聊，了解賣家的資產(chǎn)負(fù)債情況、出售房產(chǎn)的目的。相對來說，像劇中海清、郝平主演的雙博士工薪階層夫婦，為了置換而售房的交易風(fēng)險就較小。可以到最高人民法院網(wǎng)站、天眼查APP等平臺查詢賣家及名下公司是否涉訟及是否存在失信、限制高消費(fèi)的情況。如果有可能，可以與賣方協(xié)商互相出示中國人民銀行征信報告，對賣家的對外負(fù)債情況有更全面的掌握。

3、選擇靠譜房屋?？梢螽a(chǎn)權(quán)人憑相關(guān)證件到房管部門調(diào)取預(yù)購房產(chǎn)的最新產(chǎn)權(quán)信息。查實不動產(chǎn)登記簿的信息和產(chǎn)權(quán)證的信息是否一致；賣家獲取房屋的方式及時間，因為這涉及到不同的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（同樣一套房屋，贈與所得再出售可能會涉及較高的稅收）；他項權(quán)抵押情況（相對來說，僅有賣家購房時的銀行貸款抵押的房產(chǎn)風(fēng)險較小，有多項抵押，特別是有民間借貸抵押的風(fēng)險相對較大。如果房源確實好，可要求賣家先行墊資滌除抵押后再進(jìn)行付款交易）；是否被法院查封等。

4、尋求靠譜人士協(xié)助。房產(chǎn)中介是盡量促成交易，而對交易雙方之間的權(quán)益保護(hù)等未必盡心盡力。為了更好的保護(hù)好自己的利益，在交易前端對風(fēng)險有更高的防控，可以尋求專業(yè)法律人士介入整個交易過程，在擬定合同條款時更好地防范風(fēng)險。像于先生的部分麻煩，就是因為簽約時未對風(fēng)險防控，且在簽約時就支付所有中介費(fèi)，以至于在糾紛發(fā)生后處于較為被動的地位。

二、如果出現(xiàn)了司法查封該怎么辦？

1、只支付了定金或者少量房款，應(yīng)盡早采取措施維護(hù)權(quán)益。

可先行與賣家協(xié)商了解查封情況，如果查封金額較小，賣家提供了足夠的履約擔(dān)保，履約能力沒有實質(zhì)性變化的情況下，可以繼續(xù)交易。如果能夠經(jīng)賣方聯(lián)系到案外申請查封人，簽訂三方協(xié)議，由購房人用剩余購房款代為履行，解除查封，繼續(xù)履行合同，亦不失為一種較好的挽回?fù)p失方法。如果查封金額較大，賣家沒有繼續(xù)履約的誠意也沒有履約的能力，應(yīng)考慮及時止損，向法院提起訴訟，盡早對該房屋進(jìn)行財產(chǎn)保全，維護(hù)自己權(quán)益。

2、已經(jīng)支付了全部房款或者大部分房款。

依照相關(guān)法律規(guī)定，同時符合下列條件的購房人的相關(guān)權(quán)益受法律保護(hù)，應(yīng)及時向法院進(jìn)行主張：

（一）在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

三、于先生的中介費(fèi)還能要回來嗎？

劇情中于先生向阿拉丁房產(chǎn)中介公司一次性支付了全部中介費(fèi)，在交易不能繼續(xù)進(jìn)行的情況下，中介公司拒不退還，并且聲稱做產(chǎn)調(diào)還需另外支付一個點的傭金，于先生只支付了一個點傭金，后果應(yīng)該自負(fù)，真的是這樣嗎？

《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

在二手房買賣交易中，房產(chǎn)中介就是典型意義的居間人。買賣雙方是委托人，居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人向居間人支付報酬。

房產(chǎn)中介從事日常居間活動中，促成買賣雙方交易的同時，確保充分披露雙方涉及交易撮合的信息，以供雙方進(jìn)行全面評估。若未盡充分的審慎核查及如實報告義務(wù)，致委托人遭受損失，房產(chǎn)中介應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

因而，調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是阿拉丁房產(chǎn)中介公司應(yīng)盡的義務(wù)，并不存在如果做“產(chǎn)調(diào)”需要增加1個點中介費(fèi)的問題。阿拉丁公司不做產(chǎn)調(diào)，顯然違反了其應(yīng)盡的審慎核查、如實報告的義務(wù)。如果房屋本身存在司法查封，阿拉丁公司應(yīng)退還于先生中介費(fèi)，如果因為交易不成給于先生造成損失的，阿拉丁公司還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。

劇情中，阿拉丁公司為了逃避債務(wù)，連夜關(guān)門跑路。如果于先生訴諸法律，該公司并不能徹底逃脫相應(yīng)的法律責(zé)任。隨著法院現(xiàn)有的執(zhí)行力度的加大，失信人、限制高消費(fèi)名單等措施的進(jìn)一步完善，如果阿拉丁公司具有履行能力，于先生的損失應(yīng)得到相應(yīng)的挽回。

購買房產(chǎn)是人生重大資產(chǎn)交易，應(yīng)該謹(jǐn)慎行事，盡量在專業(yè)人士的協(xié)助下降低風(fēng)險。一旦涉訟，則需要花費(fèi)較多的時間和精力處理，損失是否能夠得到足夠的補(bǔ)償存在不確定的風(fēng)險，且可能會錯失購房良機(jī)。

（來源：上海二中法院 看看新聞Knews記者：李翔 通訊員：王曉梅 高勇）