日前，上海土地市場迎來了新變化，取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求、取消設置房地聯(lián)動價、進一步下調(diào)中小套型比例……這一系列松綁舉措，將為樓市帶來怎樣的影響？

在“滬九條”新政的影響下，這個端午小長假前兩天，上海二手房成交量就超過了今年五一假期5天的成交總和。數(shù)據(jù)顯示，6月前9天，上海二手房網(wǎng)簽總量突破6900套，是上月總量的近四成。此外，新房認購也活躍起來，成交量明顯好轉(zhuǎn)。

而為了進一步提升樓市活躍度，繼“滬九條”之后，上海土地市場日前也迎來了新變化。

6月7日，上海市土地交易市場發(fā)布了今年上海第三批次商品住房用地出讓公告，共計4幅地塊，這也是“滬九條”出臺后的首批土地出讓，取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求。

重回“價高者得” 優(yōu)化土地供應

本次出讓的4幅地塊，2幅位于上海中心城范圍，1幅位于主城片區(qū)，1幅位于新城。出讓總面積約15公頃，起始總價超84億元。

從公告上可以看到，表格內(nèi)地塊起始價后，已經(jīng)沒有了前幾批次出現(xiàn)過的“最高限價”。這意味著，上海土地在經(jīng)歷三年限價后，終于回歸了“價高者得”的市場邏輯，讓市場決定土地的成交價格。

相關(guān)部門表示，在出讓前，規(guī)劃資源、住建、房管等部門將建立綜合會商機制，逐一地塊進行研判，合理設定出讓起始價格。而對于市場熱度較高的特定區(qū)域地塊，可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，引導市場主體理性競價。

“這是對此前‘滬九條’土地管理政策進行了細化和落實。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，當前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了一些變化，因此上海土拍實行“價高者得”，是對此前房地產(chǎn)過熱時期的過嚴政策進行優(yōu)化調(diào)整。

自2021年初起，全國范圍內(nèi)有22個重點城市實施了住宅用地“集中掛牌、集中出讓”的兩集中土地出讓政策，并對單宗土地溢價率有所限制。目前這22個城市中，只有北京、深圳、寧波的土拍仍執(zhí)行限價政策。

值得一提的是，在土地市場重回“價高者得”后，部分熱點城市地價有所上揚。其中，杭州在取消限價后的首場土拍中，所出讓的9宗地塊平均溢價率為10.5%。而在成都“取消限價”的首場土拍中，7宗地塊全部成交，其中，青羊區(qū)66畝地塊溢價率達到30%。

嚴躍進表示，溢價率的調(diào)整會對銷售價格等產(chǎn)生積極影響，能夠讓開發(fā)商看得到拿地背后的盈利空間和盈利機會。因此，“取消限價”不僅有助于促進優(yōu)質(zhì)地塊的加快出讓，更有利于企業(yè)打造好房子，從而增加政策土地收入，助推城市環(huán)境及基礎(chǔ)設施建設。

但嚴躍進也指出，取消地價上限也會使開發(fā)商投資更為謹慎，將更加依賴于市場需求和前期的詳盡投資測算?！耙虼?，上海此次公示的四塊地，是否會出現(xiàn)高溢價率地塊，未來新房價格是否會有波動，還需要進一步觀察?！?/p>

放開房地聯(lián)動價 提升市場信心

業(yè)內(nèi)認為，此次優(yōu)化調(diào)整土地政策，是對“滬九條”中“完善房地聯(lián)動機制”的落實。因為，在此次新的土拍規(guī)則中，未見房地聯(lián)動價設置也是明顯的變化之一。

也就是說，自2021年上海一批次集中供地以來，已經(jīng)實行3年多的新房聯(lián)動價，本次土拍不再受到限定。開盤后，新房售價不再做約定，由房企自愿承擔市場風險。但這并不意味上海就此取消了新房限價政策，目前，上海新房仍然需集中過會后入市。

其實在此之前，房地聯(lián)動價早就開始慢慢上漲。在徐匯區(qū)龍華板塊，2023年，西岸數(shù)智中心地塊的房地聯(lián)動價達到了14.2萬/平米。在容積率相似的情況下，比2022年出讓的保利濱江天珺地塊的聯(lián)動價漲了足足15%。

而緊靠外環(huán)的古美板塊，2024年入市地塊的聯(lián)動價也從2022年的8.25萬/平米提升到了8.58萬/平米。此外，在五大新城，也有板塊出現(xiàn)房地聯(lián)動價上漲的情況。

“由市場決定土地價格，又放開房地聯(lián)動價，說明土地價格下跌空間較小，房價也會有一個企穩(wěn)的過程。”嚴躍進指出，一手房的價格走勢堅挺且積極向上，將有助于穩(wěn)定二手房價格走勢，從而提升市場信心。

嚴躍進還表示，放開房地聯(lián)動價能夠給企業(yè)留出一定利潤，可以在一些好的區(qū)位打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，以適應市場需求。因為，近期上海中環(huán)、內(nèi)環(huán)一些項目的熱銷已經(jīng)表明，購房者越來越注重住房品質(zhì)。

此外，也有分析指出，在取消土地和新房限價后，一些房價“倒掛”的現(xiàn)象會逐步消失，投資客利用高價差賺取“倒掛”利差的現(xiàn)象也會得到遏制。

下調(diào)中小套型比例 滿足改善類購房需求

除了土拍“價高者得”、不設房地聯(lián)動價，外界還注意到，本次掛牌的4宗地塊的中小套型比例要求又進一步下調(diào)。

其中，楊浦長白社區(qū)、楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)、寶山顧村地塊要求比例50%，奉賢新城地塊要求比例40%。

事實上，今年3月，上海“7090”政策（即商品住房總面積中，90平以內(nèi)小戶型的占比必須高于70%）就逐步退出。當時，在上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊中，中小戶型的比例也變得更為靈活，首次突破了“7090”的限制。

公開信息顯示，新建項目中小套型占比調(diào)整至50%～70％。另外，中小套面積也做了相應調(diào)升，多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米，高層不大于120平方米。

奉賢區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)商負責人告訴媒體，“7090”政策旨在讓更多人“居者有其屋”，在一定程度上照顧了剛需購房的需求，但也導致部分區(qū)域出現(xiàn)土拍難、去化慢、活力差的情況。“不少人的住房需求已從‘有沒有’變?yōu)椤貌缓谩?，對于改善型住房的需求不斷增多，調(diào)整‘7090’政策勢在必行。”

對此，嚴躍進表示認同，他指出，對“7090”的政策調(diào)整，是符合市場規(guī)律的。上海這兩年樓盤賣得好的項目中，相較于中小戶型，130平方米左右的房子反而比較暢銷。因此，從供地端入手，上海市場的供應結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變，未來將會有更多大戶型產(chǎn)品進入上海市場，能夠更好地滿足改善類購房需求。

正如上海市規(guī)劃資源局資源利用處相關(guān)負責人此前表示，上海高度重視做好住宅用地供應工作，充分發(fā)揮城市總體規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)作用，主動適應房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌新增住宅用地供應和存量用地盤活利用，充分保障住房建設需求，穩(wěn)定市場預期，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。