與以往我們從建筑風(fēng)格或歷史人文等角度去品讀一幢老建筑不同，我們本期所要講述的這個(gè)一般會(huì)出現(xiàn)在部分老建筑角落處的“界碑石”雖說在同類文章中很少被提及，但其在客觀上卻代表了這些老建筑最本來的面貌。

界碑石

說“界碑石”必須要提及“道契”?！暗榔酢笔峭鈨S或外商在租界及其周邊地區(qū)擁有（永租）土地的憑證。在這之前上海及江南地區(qū)的土地憑證一般形式表現(xiàn)為“甲乙雙方加上中人在簽約后契約隨即生效”，這種土地憑證的缺陷在于沒有政府相關(guān)職能部門的公證，如甲乙雙方中有一人死亡后這種憑證的法律效應(yīng)就會(huì)相對(duì)減退許多。為規(guī)避上述這類簽約所帶來的弊端，后來有部分此類的簽約中，在“甲乙雙方加上中人簽約契約”后，再會(huì)提交當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T再行登記并加蓋當(dāng)?shù)卣≌乱允居谰梅尚?yīng)（早期上海民間擁有土地執(zhí)業(yè)權(quán)的憑證主要有頒發(fā)于1855年的“執(zhí)業(yè)田單”或“執(zhí)業(yè)方單”）?！暗榔酢钡男问筋愃朴诤笳卟⑶以诹鞒虉?zhí)行上更為規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，大致形式為“外僑或外商在租界內(nèi)永租到土地之后先向領(lǐng)事館注冊(cè)，后再到代表中國(guó)政府的上海道（分巡蘇松太常等地兵備道）進(jìn)行備案，之后再由領(lǐng)事館與上海道派人對(duì)于土地進(jìn)行核實(shí)丈量，確定永租土地的實(shí)際面積、坐落位置、東南西北四界并在契單上詳細(xì)注明，再加蓋上海道印章，由此地契生效，因其與上海道有關(guān)，故而被俗稱為道契。道契一般一式三份，一份由上海道保存，另外兩份交予領(lǐng)事館進(jìn)行編號(hào)后，一份由領(lǐng)事館存檔，另一份交予租地外僑或外商保管”。據(jù)《上海掌故詞典》第688頁(yè)內(nèi)容介紹：據(jù)上海市房地局檔案室收藏的編號(hào)為“第壹號(hào)”的英國(guó)商人顛地.蘭士祿（Lancelot Dent）與中國(guó)奚姓業(yè)主簽訂于1844年4月的道契中提出了一個(gè)“永租”的詞，即租地人一次性交給土地主一筆初租費(fèi)，以后每年再交付一定的租金，這塊土地就“永租”給租地人了，土地主無(wú)權(quán)以任何理由收還土地，所以“永租”就是“絕賣”。我們也可以把這段文字內(nèi)容看作是近代上海“道契”發(fā)端的起始。晚清光緒年間上海道署設(shè)立會(huì)丈局后，“道契”即由會(huì)丈局簽發(fā)?！暗榔酢鳖愅恋貞{證的簽發(fā)一直要延續(xù)到1927年，1912年進(jìn)入中華民國(guó)后，北洋政府時(shí)期特派江蘇通商交涉使、滬海道尹等官員也扮演著簽發(fā)此類土地契證的角色，一塊申領(lǐng)過“道契”的土地相較于其它沒有申領(lǐng)過“道契”的土地而言升值空間更大，后來諸如“道契”之類的土地憑證還逐步成為眾多銀行在“放款”時(shí)的“抵押品”首選。

道契

老建筑角落處“界碑石”在當(dāng)時(shí)的主要作用在于“劃定界址”，如在1854年《上海英法美租界租地章程》中就對(duì)此有過相關(guān)明確的說明：“租定地基，豎一石碣，上刻號(hào)數(shù)后，由領(lǐng)事官委員帶同地保、業(yè)戶、租主親至該地，眼同看明四址，豎立界石，以免侵越，并杜將來爭(zhēng)論”。

我們現(xiàn)在仍能看到位于老建筑角落處的“界碑石”一般有分“華界”和“租界”兩種。原“華界界碑石”一般形式比較簡(jiǎn)單，上面多數(shù)只刻有當(dāng)時(shí)業(yè)主的名號(hào)。

老西門一帶的界碑石

原“租界界碑石”相對(duì)比較復(fù)雜，拿最為常見的“B.C.LOT”來講，“B.C.”是“英國(guó)領(lǐng)事館”（British Consulate，道契中也會(huì)寫成British Consular）的英文縮寫，“LOT”可解釋為“分地”或“地塊”之意，“B.C.LOT”就是經(jīng)英國(guó)領(lǐng)事館注冊(cè)登記的地塊（其它還有如美國(guó)領(lǐng)事館U.S.C，法國(guó)領(lǐng)事館F.C，日本領(lǐng)事館J.C等），而刻在石頭上的數(shù)字則是這塊土地在租界地籍圖上的編號(hào)，一般編號(hào)越小登記時(shí)間越早，這些信息會(huì)被編入租界當(dāng)局的專用地圖以便其日后的稅收，此外界碑石上也會(huì)刻有外僑或外商名號(hào)或其縮寫。同樣按1854年《上海英法美租界租地章程》中的規(guī)定來做說明：外商如要永租土地需要向本國(guó)領(lǐng)事館申請(qǐng)，如某國(guó)人在上海沒有領(lǐng)事館，也可以委托他國(guó)領(lǐng)事館進(jìn)行辦理，基本規(guī)則如上，但在實(shí)際情況中也存在有某些有領(lǐng)事館的外商跑到他國(guó)領(lǐng)事館去申請(qǐng)永租土地的情況?！白鈶簟备鶕?jù)在各國(guó)領(lǐng)事館申請(qǐng)的不同情況，其“道契”會(huì)分別歸入英、法、美、德、俄、意、日等約20種的“道契冊(cè)頁(yè)”中，其中數(shù)量以“英冊(cè)道契”居首，如果一塊土地在被“永租”后再次出現(xiàn)“易主”并且“易主上下家”所對(duì)應(yīng)的領(lǐng)事館不同，那么在道契冊(cè)頁(yè)中也會(huì)出現(xiàn)A轉(zhuǎn)B的情況（如：“英冊(cè)道契”轉(zhuǎn)入“美冊(cè)道契”）。

另外在金玄所著《上海房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證刨析》一文中還介紹過“工部局契”和“領(lǐng)事署契”兩種一般較少被提到的土地憑證，該文中介紹說：“工部局契”是公共租界工部局把以前向民間征購(gòu)?fù)恋刂惺Ｓ嗖糠?，登?bào)招標(biāo)價(jià)售，由工部局總辦簽立文契，發(fā)給承購(gòu)人作為執(zhí)業(yè)憑證；“領(lǐng)事署契”又稱公館契，系指法國(guó)駐滬領(lǐng)事館所發(fā)的土地永租契。蓋自清政府允許法國(guó)僑商在滬永租土地后，當(dāng)時(shí)的法國(guó)駐滬領(lǐng)事主張屬地統(tǒng)治權(quán)，對(duì)于法租界內(nèi)土地，不許他國(guó)染指，于是大批法國(guó)僑商往往繞過中國(guó)官?gòu)d，向國(guó)人征購(gòu)?fù)恋睾筠D(zhuǎn)由法國(guó)駐滬領(lǐng)事?lián)Q發(fā)領(lǐng)事館契作為產(chǎn)權(quán)憑證。

回到“道契”的話題，“道契”作為外僑或外商永租土地的憑證華人理論上是無(wú)法申請(qǐng)獲取的，為取得與外僑外商在“擁有土地”上同等的權(quán)利，“道契掛號(hào)”行業(yè)逐步在當(dāng)時(shí)滬上地產(chǎn)領(lǐng)域開始出現(xiàn)，其大體形式為“先以外僑或外商的名義出面申請(qǐng)注冊(cè)并領(lǐng)取道契后再過戶給華人，華人業(yè)主會(huì)收到外僑或外商開具的一張權(quán)柄單，外僑外商再?gòu)闹惺杖〉囊欢ǖ馁M(fèi)用，由此華人業(yè)主開始實(shí)際擁有對(duì)于申請(qǐng)道契所涉及土地的掌控，后來華人地產(chǎn)界以“道契掛號(hào)”而致富的例子眾多，諸如程謹(jǐn)軒、周湘云、陶善鐘、貝潤(rùn)生、鄭伯昭等華人地產(chǎn)大鱷家族迅速致富崛起的背后多有“道契掛號(hào)”的影子，因此“道契掛號(hào)”在很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)一直是當(dāng)時(shí)在滬華人投資地產(chǎn)途徑的首選。

為使得華人在無(wú)需經(jīng)過外僑外商的環(huán)節(jié)下也能申領(lǐng)到“道契”，“上海商務(wù)總會(huì)”（上?？偵虝?huì)的主要前身）于1907年就曾呈請(qǐng)江蘇督撫辦理“華商道契”并獲準(zhǔn)，1917年“上海總商會(huì)”還為此專門設(shè)立了“華商道契處”，以示與外商把持的“道契掛號(hào)”相抗衡的決心。據(jù)方椒伯筆述《華商道契處》（未刊稿，上海市工商業(yè)聯(lián)合會(huì)檔案史料室藏）一文記載“華商道契之范圍：凡可請(qǐng)領(lǐng)洋商道契地區(qū)，皆可轉(zhuǎn)換華商道契以外，所有上海城廂及城墻基地，以及寶山縣轄境內(nèi)有些指定地區(qū)，皆可領(lǐng)取華商道契…請(qǐng)領(lǐng)華商道契之手續(xù)：業(yè)主將所有田單（方單）契據(jù)送至總商會(huì)華商道契處，由道契處掣給收據(jù)。道契處即將原契單備函送至丈量局由局排定日期，函知道契處轉(zhuǎn)知業(yè)主，屆期陪同局派丈量人員至所在地會(huì)仗。會(huì)丈后，由局給具草圖送會(huì)轉(zhuǎn)致業(yè)主核對(duì)，如有不符，可申請(qǐng)復(fù)丈（會(huì)丈時(shí)車費(fèi)由業(yè)主負(fù)擔(dān)）。如核對(duì)無(wú)誤，由業(yè)主簽字蓋章于圖紙上，再由會(huì)送至?xí)删?。?huì)丈局填就道契，送由交涉使轉(zhuǎn)送道署蓋印后，發(fā)還交署轉(zhuǎn)局送會(huì)，由會(huì)注冊(cè)加蓋鈐記交與業(yè)主。業(yè)主須于注冊(cè)簿上簽字蓋章，如由轉(zhuǎn)讓或抵押情事，須雙方到會(huì)簽字蓋章”；又據(jù)趙晉卿口述《華商道契》與《外商道契的經(jīng)過與手續(xù)》兩篇文章（上海市工商業(yè)聯(lián)合會(huì)檔案史料室藏）中記錄“上海商務(wù)總會(huì)當(dāng)時(shí)舉辦華商道契，是為了便于工商界抵制周轉(zhuǎn)，惟當(dāng)時(shí)人們多迷信洋商，尤因當(dāng)時(shí)中國(guó)人充當(dāng)外商買辦，須交保證金，洋商道契就可以用作保證金。對(duì)于華商道契，外商就不同意作保障金，所以當(dāng)時(shí)在上海買地，仍多要買洋商道契。商務(wù)總會(huì)經(jīng)手所辦華商道契，不過一百幾十份，原來要抵制洋道契的目的，當(dāng)時(shí)也未能達(dá)到”。從中我們能大致勾勒出“華商道契”在當(dāng)時(shí)的整體情況。

談“道契”問題的同時(shí)也仍舊離不開界碑石，對(duì)于較多在原“租界界碑石”上刻有中國(guó)業(yè)主名號(hào)的情況目前有如下幾種解析：1、此為上文中提到“道契掛號(hào)”的產(chǎn)物，即華人在通過外僑或外商申請(qǐng)到土地并過戶給自己后會(huì)在“界碑石”刻上自己的名號(hào)。對(duì)此有學(xué)者認(rèn)為“道契掛號(hào)”是屬于私人行為，理論上來講是不合規(guī)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)后果嚴(yán)重，所以凡是稍有頭腦的業(yè)主不太會(huì)行此蠢事。對(duì)此筆者在《時(shí)光里的家園—上海市靜安區(qū)社區(qū)微志選輯》第206頁(yè)中找到了些許線索，該書中通過引用史料提到“1933年張園地塊業(yè)主情況為：Brandt & Rodgers,Ltd中文名泰利有限公司，屬英商，擁有原張園20幅土地，達(dá)48.669畝，是（張園）土地最大的購(gòu)買人和開發(fā)商”?，F(xiàn)張園地塊仍保留有當(dāng)時(shí)留下的許多界碑石，而這家“泰利”在當(dāng)時(shí)上海地產(chǎn)領(lǐng)域的主業(yè)之一也正是“道契掛號(hào)”，從中我們或許能品出幾分端倪；2、此為上文中提到“華商道契”的產(chǎn)物。但這類道契畢竟是“少量”，拿每塊刻有華人名號(hào)的原“租界界碑石”都?xì)w于“華商道契”這一范疇未免有點(diǎn)以偏概全。3、最初大部分“租界界碑石”上是不刻有華人名號(hào)的，這些華人名號(hào)是后來再添加上去的，即外商將其地產(chǎn)正式轉(zhuǎn)讓給華人（并非通過“道契掛號(hào)”途徑）后華人再在界碑石上刻上自己的名號(hào)，因當(dāng)時(shí)這類“外轉(zhuǎn)華”的土地轉(zhuǎn)讓行為確實(shí)存在，故而這第三種解析也是有一定道理的。

相對(duì)于租界地產(chǎn)而言，租界當(dāng)局也會(huì)有自己的“界碑石”，如：M.C，即1854年由英法美三國(guó)領(lǐng)事發(fā)起成立的Municipal Council（漢譯“工部局”）的縮寫，1862年法租界退出另行成立“公董局”；F.S，即Foreign Settlement；I.S，即International Settlement（兩處均可翻譯為公共租界，另Foreign Settlement也有被翻譯成“西人租界”或“外國(guó)租界”等），另外在上述“界碑石”中也可能會(huì)加入其他字母，如S一般通Shanghai，B一般通Boundary，R一般通Road。法租界公董局也會(huì)有自己的“界碑石”，一般是其法文縮寫C.M.F，另外還會(huì)有一些體量更大的“界碑石”，我們?cè)谙嚓P(guān)的歷史博物館中也能看到。

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