降房貸、降首付……9月29日晚，一整套房地產(chǎn)政策“組合拳”齊發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂迎來(lái)“振奮之夜”。

當(dāng)晚，中國(guó)人民銀行會(huì)同金融監(jiān)管總局，出臺(tái)四項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)政策，內(nèi)容涉及：完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制、優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例、優(yōu)化保障性住房再貸款、以及延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限。

與此同時(shí)，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議，明確各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在今年10月31日前，對(duì)符合條件的存量房貸開(kāi)展批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國(guó)新發(fā)放的房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。具體來(lái)說(shuō)，各家商業(yè)銀行將在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上加點(diǎn)幅度高于-30個(gè)基點(diǎn)的存量房貸利率，統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個(gè)基點(diǎn)，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點(diǎn)下限，預(yù)計(jì)平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

批量調(diào)整階段，首套、二套及以上，以及去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸都可以調(diào)整。

此外，中國(guó)人民銀行本次發(fā)布的公告還建立了存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制，如果未來(lái)新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當(dāng)存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可以與銀行協(xié)商，申請(qǐng)將存量房貸利率調(diào)降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

很多房貸族都關(guān)心，這次存量房貸利率調(diào)整后，到底能減少多少利息支出？業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)槊總€(gè)人的房貸是在不同地區(qū)、不同時(shí)期發(fā)放的，降幅也有所不同。以一位在北京購(gòu)買首套房的借款人為例，其原執(zhí)行利率為L(zhǎng)PR+55個(gè)基點(diǎn)，按照新規(guī)，最低可調(diào)整到LPR-30個(gè)基點(diǎn)，降幅高達(dá)85個(gè)基點(diǎn)。也就是說(shuō)，對(duì)于貸款100萬(wàn)元，期限為30年的房貸，月供最多可以減少約500元，借款人每年可以減少利息支出約6000元。批量調(diào)整完成后，預(yù)計(jì)這一項(xiàng)政策將惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總額為1500億元左右。

新政發(fā)布后，中國(guó)銀行、工商銀行等六大國(guó)有商業(yè)銀行火速發(fā)布公告稱，正在依法有序推進(jìn)降低存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。在時(shí)間安排方面，6家銀行均表示，擬于10月12日發(fā)布具體操作細(xì)則，10月31日之前統(tǒng)一實(shí)施批量調(diào)整。也就是說(shuō)，銀行會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)整，不用貸款人單獨(dú)向銀行提出要求，原則上貸款人什么都不需要做。此外，此前采取固定利率的存量房貸借款人此次也有了新的選擇機(jī)會(huì)，可以與銀行協(xié)商，由銀行發(fā)放浮動(dòng)利率貸款置換存量固定利率貸款?！?/p>

本輪“組合拳”中，還有一個(gè)重要調(diào)整就是，對(duì)于貸款購(gòu)買住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套和二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。這項(xiàng)新政有利于降低購(gòu)房門(mén)檻、減輕購(gòu)房者壓力，特別是改善性住房需求家庭。

政策出臺(tái)后，當(dāng)晚，上海、廣州和深圳先后宣布調(diào)整限購(gòu)措施。三個(gè)城市相比較而言，廣州是全面取消，上海和深圳則是在原有基礎(chǔ)上的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。其中，廣州明確，取消居民家庭購(gòu)買住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策，相關(guān)通知自9月30日起正式實(shí)施。也就是說(shuō)，今后在廣州購(gòu)房，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。至此，廣州成為首個(gè)全面取消限購(gòu)的一線城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市“組合拳”的落地及廣州全面取消限購(gòu)，或意味著歷史上最寬松的政策松綁窗口期開(kāi)啟，限購(gòu)取消更有利于多樣化改善需求的入場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望盡快實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。此前，廣州和深圳在一線城市里房?jī)r(jià)回調(diào)幅度最大，需要通過(guò)限購(gòu)政策的調(diào)整釋放購(gòu)房需求。本次調(diào)整中，上海和深圳還從多個(gè)方面優(yōu)化樓市政策。其中，上海和深圳都將增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年，且提出了優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策?？偟膩?lái)說(shuō)，一線城市樓市新政能夠起到降成本、降門(mén)檻、提預(yù)期的綜合效應(yīng)，具有信號(hào)意義，為后續(xù)各地政策放松、市場(chǎng)持續(xù)回暖創(chuàng)造了較好的條件。預(yù)計(jì)本次調(diào)整會(huì)帶動(dòng)10月樓市企穩(wěn)，緩解全年房?jī)r(jià)下跌的幅度。

李宇嘉說(shuō)，廣州此次松綁限購(gòu)的力度相比上海、深圳要大一些，主要原因是廣州在一線城市中能級(jí)相對(duì)較弱，對(duì)資金、投資需求的吸引力也弱于北上深，廣州松綁限購(gòu)的影響，相比北上深要小一些。事實(shí)上，此次上海對(duì)非本市戶籍居民家庭以及單身人士購(gòu)買外環(huán)外住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上，可以說(shuō)降門(mén)檻幅度較大。因?yàn)?，?duì)上海這樣擁有接近2500萬(wàn)人口的大都市來(lái)講，非本市戶籍人口占比非常大，此次樓市政策調(diào)整有望帶動(dòng)剛性、改善型需求的釋放。

李宇嘉同時(shí)表示，接下來(lái)，各地要考慮自己的實(shí)際情況因城施策，不能“一放了之”，要根據(jù)本地的購(gòu)房供給和需求這種結(jié)構(gòu)性的變化，推出更加精細(xì)化的政策措施。同時(shí)，用好調(diào)控自主權(quán)的工具，進(jìn)一步處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，暢通循環(huán)、激發(fā)活力，全力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。