本月起實(shí)施的南京住宅物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)現(xiàn)六項(xiàng)“全國(guó)首創(chuàng)”——尋求“最大公約數(shù)”解了物管死結(jié)

7月12日，南京雨花臺(tái)區(qū)鳳凰和美小區(qū)物管負(fù)責(zé)人童明軍來(lái)到市物管辦，領(lǐng)到了小區(qū)電梯應(yīng)急維修首筆資金。“太快了，從發(fā)現(xiàn)隱患到下款不到半個(gè)月，其中審批只用了兩天，要在過去，沒幾個(gè)月批不下來(lái)?！蓖鬈婇_心地說(shuō)。

鳳凰和美是南京首個(gè)啟動(dòng)維修資金綠色通道的小區(qū)。7月1日，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，包括維修資金應(yīng)急使用、第三方評(píng)估、實(shí)名投訴登記受理等在內(nèi)的一系列制度設(shè)計(jì)，使大批長(zhǎng)期積累的物管死結(jié)迎刃而解，其中六項(xiàng)制度設(shè)計(jì)為“全國(guó)首創(chuàng)”。

破冰立法實(shí)踐，應(yīng)急維修資金兩天審批

鳳凰和美是2011年才交付的小區(qū)。6月27日巡檢人員發(fā)現(xiàn)，8棟2單元的電梯鋼絲繩出現(xiàn)問題，必須盡快維修。可按正常程序，動(dòng)用維修基金須經(jīng)2/3的業(yè)主同意，而小區(qū)空置房、出租戶很多，找到業(yè)主簽字不易；即便通過了，材料報(bào)送有關(guān)部門后，還要一個(gè)個(gè)短信回訪，這番流程走下來(lái)，沒兩三個(gè)月下不來(lái)，而電梯故障已是“火燒眉毛”，極易發(fā)生脫軌事故。

新頒布的物管條例送來(lái)了“及時(shí)雨”。根據(jù)《條例》，小區(qū)發(fā)生電梯、消防、屋面滲漏、供排水等7項(xiàng)危及房屋和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，簡(jiǎn)化審批流程，相關(guān)部門須在兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核，以啟動(dòng)維修資金。鳳凰和美小區(qū)立即會(huì)同業(yè)委會(huì)請(qǐng)來(lái)專家鑒定，符合維修資金應(yīng)急使用的“緊急情況”，通過市物管辦“綠色通道”，很快就拿到首筆1萬(wàn)多元維修資金，14日即請(qǐng)來(lái)專業(yè)維保公司維修。

“從維修資金使用看，目前物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定明顯不合理?！蹦暇┦腥舜蠓ㄖ莆魅挝瘑T夏公喜說(shuō)，由于審批門檻高，尤其是“須經(jīng)2/3業(yè)主同意”這一條，使很多需要的物業(yè)維修做不起來(lái)，緊急維修事項(xiàng)耽誤了時(shí)機(jī)，因而物業(yè)維修基金使用效率極低，從全國(guó)來(lái)看使用率僅1.5%左右。堅(jiān)持民生立法和問題導(dǎo)向，南京在維修資金使用上作出破冰意義的實(shí)踐。

尋求“最大公約數(shù)”，平衡各方權(quán)利義務(wù)

“物業(yè)管理關(guān)乎千家萬(wàn)戶和基層社會(huì)治理，卻成為最大的民生痛點(diǎn)之一?！蹦暇┦腥舜蟪Ｎ瘯?huì)主任陳紹澤介紹，在南京12345投訴工單中，物管糾紛一直高居民生類訴求前列，總的狀況是“三個(gè)不滿意”：業(yè)主不滿意、物管企業(yè)不滿意、政府不滿意。南京立法征求民意座談時(shí)，一些物管企業(yè)、業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人流下了眼淚。之所以出現(xiàn)這樣的“死結(jié)”，除了相關(guān)制度設(shè)計(jì)存在缺陷，還由于物管各方主體：業(yè)主、物管企業(yè)、建設(shè)單位、專營(yíng)單位(水電氣網(wǎng)絡(luò)等)和政府之間關(guān)系沒有理順。“南京物管立法，就是平衡各方權(quán)利義務(wù)，培養(yǎng)契約意識(shí)，尋求化解渠道?！?br/>
南京市物業(yè)辦徐成認(rèn)為，物管五大主體除了政府，其他主體都有自身利益訴求，業(yè)主希望少繳費(fèi)享受好服務(wù)，物業(yè)期望低投入高收益，專營(yíng)單位因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主欠費(fèi)停水停電，導(dǎo)致一人生病、大家吃藥……“各方訴求也不是完全沒有道理，但擺到一起，就形成了沖突，南京物管條例，就是尋求最大公約數(shù)，在保障對(duì)方利益的前提下，主張自己的權(quán)利。”

尋求業(yè)主和物業(yè)間的“最大公約數(shù)”，南京首創(chuàng)“第三方評(píng)估制度”。當(dāng)雙方“公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理”，糾纏不休時(shí)，可以委托獨(dú)立的第三方評(píng)估物業(yè)服務(wù)。鼓樓區(qū)旭日景城小區(qū)十年內(nèi)換了三家物業(yè)，環(huán)境依然臟亂差，業(yè)主不滿意，物業(yè)費(fèi)只收到四成。去年底成為新條例試點(diǎn)小區(qū)后，請(qǐng)來(lái)專家隊(duì)伍對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)評(píng)估。摸清“家底”后，評(píng)估組建議小區(qū)適度上調(diào)物業(yè)費(fèi)重新招投標(biāo)。今年初旭日景城物業(yè)費(fèi)從1.3元/平方米漲到1.6元/平方米，按照1級(jí)資質(zhì)、4類服務(wù)請(qǐng)來(lái)“新管家”，半年下來(lái)小區(qū)面貌煥然一新，物業(yè)費(fèi)收到了八成。

專營(yíng)單位也不能隨意停水拉電了，新條例出臺(tái)“公共服務(wù)保障制度”，規(guī)定不得因?yàn)椴糠謽I(yè)主未交費(fèi)停止已交費(fèi)用戶服務(wù)，當(dāng)然，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)也會(huì)承擔(dān)失信成本，“征信制度”規(guī)定“經(jīng)法院判決或仲裁仍不履行繳費(fèi)義務(wù)的，納入信用信息系統(tǒng)”。

沒有利益訴求，政府也不能“置身事外”

政府在物管中沒有利益訴求，并不表示可以“置身事外”。南京《條例》堅(jiān)持開門立法、問題導(dǎo)向，在行政執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)督和法規(guī)實(shí)施中，政府不能“缺位”。

事實(shí)上涉及到違章搭建、油煙擾民等違法問題，物業(yè)并沒有執(zhí)法權(quán)，而有些政府部門不愿進(jìn)小區(qū)執(zhí)法，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)矛盾越積越多。條例建立“實(shí)名投訴登記制度”，規(guī)定城管、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保等12個(gè)政府管理部門，對(duì)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司涉及公共利益的投訴登記受理、限時(shí)回復(fù)，把執(zhí)法觸角延伸至小區(qū)，把矛盾化解在萌芽狀態(tài)。

南京立法調(diào)研中了解到，前期物業(yè)管理往往是矛盾突出、意見集中的階段，原因有的是建設(shè)質(zhì)量問題，有的是開發(fā)商設(shè)施設(shè)備配套不到位。為剪除這個(gè)“痼疾”，南京建立建設(shè)單位保修金制度，按建安造價(jià)2%交存物業(yè)維修金，建設(shè)單位如不履行保修責(zé)任，維修費(fèi)用在保修金中列支。

涉及物管內(nèi)部的制度完善和換屆交接，條例也有創(chuàng)新規(guī)定。南京建立獨(dú)立建賬制度，設(shè)立共有資金專用賬戶，定期公示賬目。同時(shí)為避免新老物業(yè)、業(yè)委會(huì)銜接出現(xiàn)的“齊抓共管”、“站雙崗”扯皮現(xiàn)象，條例規(guī)定業(yè)委會(huì)換屆10日內(nèi)，把所有賬目資料移交街道保管，再交給下一屆業(yè)委會(huì)；物管企業(yè)被“炒”后拒不退出或移交資料的，業(yè)委會(huì)可請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)介入。