《中國住房2016中期報(bào)告》發(fā)布會(huì)今天舉行，發(fā)布由中國社會(huì)科學(xué)院《中國住房發(fā)展報(bào)告》課題組完成的“中國住房2016中期報(bào)告”。報(bào)告指出，2015年年中以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期，總體趨勢(shì)尤其是2016年以來的變化趨勢(shì)符合課題組2015年底利用華房指數(shù)做出的預(yù)測(cè)。其中，投資回升預(yù)測(cè)比較準(zhǔn)確，價(jià)格增幅調(diào)整初步驗(yàn)證預(yù)測(cè)，有待進(jìn)一步觀察。

報(bào)告指出，2016年以來，總體快速升溫，5月份出現(xiàn)新的跡象。全國商品住宅平均銷售價(jià)格增幅3月份為最高。商品住房庫存2016年上半年預(yù)計(jì)比2015年降低約0.5億平方米。上半年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)為0.37個(gè)百分點(diǎn)。5月份商品房累計(jì)銷售、房地產(chǎn)投資同比增速出現(xiàn)了微幅收窄新跡象；先行指標(biāo)大幅回升，除土地以外所有指標(biāo)都已轉(zhuǎn)正或快速增長，同時(shí)5月份增長幅度有所放緩；住房價(jià)格上升城市數(shù)量不斷增多，城市間分化持續(xù)加劇。

報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體回升主要是由于政策促進(jìn)和市場(chǎng)預(yù)期變化所引起，波動(dòng)分化是由于各城市不同的基本面及其對(duì)統(tǒng)一政策不同的反應(yīng)，以及城市間市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)和傳染所導(dǎo)致的。目前有5個(gè)問題值得關(guān)注：一是空間錯(cuò)配持續(xù)加劇，住房結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存；二是潛在供給大幅增加，代表未來供給水平的住房新開工面積同比增速持續(xù)快速增長；三是價(jià)格大幅上漲波動(dòng)，一、二線部分城市房價(jià)和地價(jià)呈現(xiàn)非理性上漲；四是房企面臨信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)資金來源松緊失當(dāng)交替頻繁。企業(yè)負(fù)債率創(chuàng)歷史新高，三、四線及以下城市高庫存房企面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，資金供給的可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)；五是房地產(chǎn)投資后勁不足，未來經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大。下半年尤其2017年宏觀經(jīng)濟(jì)增長面臨動(dòng)力依然存在不足。

報(bào)告指出，從前期政策及市場(chǎng)反應(yīng)來看，總體政策方向明確，中間調(diào)整也比較及時(shí)，并取得了一定的效果。一方面，2014年下半年以來一系列旨在去庫存的政策措施促進(jìn)了市場(chǎng)回暖、投資回升，去庫存也有了明顯成效。另一方面，針對(duì)一線及個(gè)別熱點(diǎn)城市2016年年初特別是3月份房價(jià)的快速飆升，中央和相應(yīng)的地方政府及時(shí)出手，調(diào)整了部分調(diào)控措施，政策調(diào)整的時(shí)機(jī)、力度總體把握比較得當(dāng)。但調(diào)控中也出現(xiàn)了一些問題：國家層面上，政策連續(xù)加碼力度稍大，預(yù)期 管理不夠成熟，缺乏對(duì)城市間聯(lián)動(dòng)關(guān)系的考慮等；一、二線城市政府層面上，市場(chǎng)監(jiān)管沒及時(shí)跟上，土地供應(yīng)政策較為被動(dòng)等；三、四線城市政府方面，有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的實(shí)質(zhì)性制度性政策出臺(tái)不多。

報(bào)告預(yù)測(cè)，基于過去房地產(chǎn)周期經(jīng)驗(yàn)以及影響因素變化對(duì)未來趨勢(shì)預(yù)判，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來一個(gè)短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后。但2016年全年商品房銷售有望創(chuàng)歷史新高。市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。

報(bào)告認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)總體穩(wěn)妥，從而使市場(chǎng)和投資從緩慢到快速回升，去庫存成效明顯。中間政策調(diào)整的時(shí)機(jī)、力度總體把握比較得當(dāng)，個(gè)別城市的過熱得到控制，正在趨向“軟著陸”。但仍有需改進(jìn)空間。

報(bào)告建議，應(yīng)確保住房市場(chǎng)短期內(nèi)平穩(wěn)回落，避免劇烈調(diào)整，確保住房市場(chǎng)長期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。未來的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)鎖定五大目標(biāo)：促進(jìn)庫存持續(xù)減少，確保房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，力爭投資實(shí)現(xiàn)中速，扭轉(zhuǎn)供需空間錯(cuò)配，防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)?？刹扇∥宕笳叽胧翰扇　凹?xì)水長流”調(diào)控策略，保持調(diào)控有“溫度”可持續(xù)；實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；實(shí)施適度超前的調(diào)控策略，適時(shí)或提前出臺(tái)相關(guān)政策；實(shí)施分城施策的調(diào)控政策，同時(shí)要求城市間調(diào)控協(xié)同配合；加快政策主導(dǎo)向制度主導(dǎo)調(diào)控的轉(zhuǎn)變，讓制度改革釋放新需求。

報(bào)告呼吁，為更好地釋放大國城鎮(zhèn)化的巨大潛力以及實(shí)現(xiàn)全國住房資源空間供需匹配，亟待調(diào)整中國城市發(fā)展的方針，重構(gòu)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，深入推動(dòng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性（空間結(jié)構(gòu)）改革。中國正在經(jīng)歷人類歷史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化蘊(yùn)藏著巨大的潛力。同時(shí)經(jīng)濟(jì)面臨加大下行壓力，發(fā)展需要新動(dòng)能。

目前限制大城市、積極發(fā)展中小城市、小城鎮(zhèn)等政策事實(shí)上違背客觀規(guī)律，自我約束手腳，抑制了大國城鎮(zhèn)化潛力的釋放，疊加引起經(jīng)濟(jì)增速大幅回落。同時(shí)由于政策問題，城市和城市群里有著巨大需求潛力的中小城市、小城鎮(zhèn)（一、二線城市）的土地供給和住房供給受到了限制，而需求總體不足的三、四線尤其是邊緣的中小城市（鎮(zhèn)）卻有大量的土地和住房供給，造成房地產(chǎn)的嚴(yán)重分化和空間結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致影響房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)。報(bào)告建議調(diào)整城市發(fā)展的方針，即放開對(duì)大城市的限制，在大城市中心城區(qū)人口超過最優(yōu)規(guī)模時(shí)，建立多中心，解決城市??；將大中小城市、小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展和以城市群為主體形態(tài)結(jié)合起來，全面發(fā)展城市 群內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)。落實(shí)到房地產(chǎn)上，一方面，放開一、二線城市人口限制，加大一、二線城市和城市群內(nèi)中小城市的土地和住房供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)住房供需匹配，促進(jìn)住房市場(chǎng)的空間收斂，帶動(dòng)住房投資增長。另一方面，采取相應(yīng)措施，通過土地指標(biāo)的空間交換制度，調(diào)節(jié)、限制三、四線及以下城市的土地供給和住房供給，將庫存逐步消化。