刷新兩項(xiàng)“全市最快”記錄的蕃瓜弄小區(qū)舊改項(xiàng)目，已進(jìn)入新房建設(shè)階段。預(yù)計(jì)三年半后，居民原址回搬，從原來的非成套，變成成套住宅。不過，有關(guān)部門梳理政策時(shí)發(fā)現(xiàn)，居民們在辦理房產(chǎn)證時(shí)，卻會碰到一個(gè)“堵點(diǎn)”，新房的稅該怎么收？圍繞這個(gè)項(xiàng)目，房管、稅務(wù)等部門展開“靶向答題”。蕃瓜弄如何為全市的不成套房屋改造趟出一條新路呢？

從天目西路街道辦事處窗口望出去，就是赫赫有名的蕃瓜弄，目前已經(jīng)拆平，剛剛開啟重建，很快，就會有新樓在這里拔地而起。街道舊改辦負(fù)責(zé)人手頭有一沓圖紙，新樓的房型設(shè)計(jì)多達(dá)47種，回搬后，居民可以享有獨(dú)用的廚房和煤衛(wèi)，平均每戶居住面積的增量在12.8平方米以上。

拆除重建、回搬新房，大家自然開心；但與一般的舊改不同，原拆原還的模式，也帶來了一個(gè)新問題。

天目西路街道舊區(qū)改造和舊住房成套改造工作辦公室負(fù)責(zé)人俞文恒告訴記者：“回搬的房屋的地址跟原來的肯定是會有些不一樣的，房屋的面積因?yàn)樵隽康膯栴}，還有多層變成了高層的問題，肯定也有變化，在政策上來看，它等于是兩套不同的房子了?！?/p>

新的不動產(chǎn)登記需要完成稅款繳納；原先的房屋征收模式，是有一套完善的稅費(fèi)抵免政策的，但老政策卻不適用蕃瓜弄這個(gè)新模式?！耙话愕膭硬疬w對逐戶會有一個(gè)補(bǔ)償協(xié)議，不論是實(shí)物補(bǔ)償還是貨幣補(bǔ)償，都會測算出一個(gè)補(bǔ)償?shù)慕痤~，那么由此也可以測算出，后期如果再用補(bǔ)償金額去購房的話，會有相應(yīng)的稅收減免政策的金額。”靜安區(qū)稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)行為稅和社會保險(xiǎn)費(fèi)科科長朱愛娜解釋道。

而蕃瓜弄因?yàn)槭遣鸪亟?，并沒有逐戶補(bǔ)償金額的協(xié)議，因此也就無法直接套用老政策。但如果完全放到市場里，按照新購房屋全額來計(jì)算契稅，那么3%的稅率，對稍大戶型來說，可能需要支付幾十萬的稅費(fèi)。

但是，蕃瓜弄的舊改模式，本質(zhì)還是城市更新，跟在市場上重新買套房，還是有根本區(qū)別，多部門對這一點(diǎn)有著明確的共識。在不單獨(dú)創(chuàng)設(shè)政策的前提下，如何才能既符合當(dāng)前稅收政策，又不額外增加居民的繳稅負(fù)擔(dān)？

為此，稅務(wù)部門進(jìn)行了仔細(xì)的政策梳理、研究，最終找到了一條現(xiàn)有政策：土地使用權(quán)互換、房屋互換，契稅計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅價(jià)格的差額。也就是把“原拆原還”，理解為居民和政府“換房”?！斑@其實(shí)相當(dāng)于跟國家的一個(gè)房屋的互換，而且在這個(gè)過程當(dāng)中，老百姓也沒有出錢，所以在這種情況下，比照政策，它是一種交換，同時(shí)也沒有補(bǔ)差價(jià)，那所以免契稅我們覺得也是存在它的合理性的。”市稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)行為稅處副處長周麗瑾說道。

稅的問題解決了，居民拿到新房辦產(chǎn)證，自然也就水到渠成。而有了蕃瓜弄項(xiàng)目的破局后，房管、稅務(wù)、規(guī)資幾個(gè)部門還聯(lián)合將其固化為了文件，不僅明確了未來類似拆除重建項(xiàng)目中的稅費(fèi)減免問題，還總結(jié)了規(guī)劃用地、房型優(yōu)化、不動產(chǎn)登記等6方面的創(chuàng)新機(jī)制。

市房管局城市更新和房屋安全監(jiān)督處二級主任科員嚴(yán)菁表示：“推動不成套職工住宅改造，從‘解決一個(gè)問題’到‘解決一類問題’，全方位保障項(xiàng)目實(shí)施，在此基礎(chǔ)上，靜安區(qū)蕃瓜弄、黃浦區(qū)保屯路、徐匯區(qū)田林路、楊浦鳳南一村等一批重點(diǎn)拆除重建項(xiàng)目相繼啟動實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)了讓老百姓的幸福感原地升級?！?/p>

隨著上?！皟膳f一村”地持續(xù)推進(jìn)，不少新問題、硬骨頭，會不斷出現(xiàn)，如何高質(zhì)量地推動城市更新，改善老百姓居住環(huán)境，來聽聽記者陳慧瑩的解讀。

《新聞透視》記者陳慧瑩

記者解讀：

產(chǎn)業(yè)發(fā)展改革領(lǐng)域，有個(gè)“系統(tǒng)集成”的理念，就是針對一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全生命周期，去設(shè)計(jì)改革項(xiàng)目，始終盯著問題改。我覺得這個(gè)理念同樣適合民生領(lǐng)域的發(fā)展。

上海在去年已全面完成成片二級以下舊里舊改的歷史性任務(wù)，但不成套住宅、小梁薄板房等等，更是“難啃的硬骨頭”。這些房屋的政策剛性約束多，改造難度大，既要控成本，還要提品質(zhì)、可持續(xù)，更需要“量體裁衣”地來優(yōu)化政策支撐。

從“抽戶改造”到“拆除重建”，城市更新的方式方法不斷在創(chuàng)新，而在起跑之后，到終點(diǎn)之前，需要相關(guān)部門，始終奔著問題去，盯著問題改，因?yàn)橐坏┯腥魏握呓恿ι杂型?，那么改善民生的最終目的也許就會大打折扣。

（記者：陳慧瑩 顧克軍 編輯：由由醬）