業(yè)委會委員應當符合什么法定條件？業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)如何商定物業(yè)服務費收費標準？小區(qū)的公共收益應當如何使用？專項維修資金余額達到法定籌集標準時如何續(xù)籌？遇到緊急維修事項如何處理？這些與市民生活密切相關的問題。修正后的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》今起正式實施，其中針對這些住宅小區(qū)“急、難、愁”問題給出了解決方案。

據(jù)了解，原《規(guī)定》自2011年實施以來，在加強政府指導監(jiān)督、完善業(yè)主自治管理、提升物業(yè)服務水平、保障住宅使用安全等方面發(fā)揮了積極作用，本市住宅物業(yè)管理工作取得了階段性成效。但隨著上海經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，出現(xiàn)了很多新情況，例如，近年來一些行之有效的實踐經(jīng)驗和做法需要加以立法規(guī)范，國務院取消了物業(yè)管理人員職業(yè)資格認定和物業(yè)服務企業(yè)資質審批事項，本市原區(qū)房管局所屬的房管辦全部下沉至街鎮(zhèn)等。同時，住宅小區(qū)內一些一直未得到根本解決的老問題和新的“急、難、愁”問題互相交織，業(yè)主委員會運作不規(guī)范、物業(yè)服務收費和停車收費價格放開后缺乏議價機制、專項維修資金續(xù)籌和使用難、公共收益使用賬目不透明及停車難等問題日益凸顯。

而在修正后的新《規(guī)定》中，吸收了本市近年來在創(chuàng)新社會治理、加強基層建設及住宅小區(qū)綜合治理方面的實踐經(jīng)驗，結合國家審批制度和本市房屋管理體制改革的實際情況，對住宅物業(yè)管理中存在的突出矛盾和市民群眾關心的熱點問題提出了解決方案。

例如，進一步理順物業(yè)管理條塊關系，理順居(村)委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)三者關系，并對社區(qū)黨建引領作了原則性規(guī)定；規(guī)范業(yè)委會組建和日常運作，通過更詳細、更有針對性的規(guī)定，確保業(yè)委會能夠正常運轉；新增物業(yè)服務合同備案制度，便于及時了解和掌握為住宅小區(qū)提供物業(yè)服務的企業(yè)主體、服務價格、服務標準等相關情況，加強對物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理的日常監(jiān)督檢查；明確開發(fā)商在業(yè)主大會成立前不得擅自調整前期物業(yè)合同中約定的產權車位租賃價格，設立了業(yè)主大會成立后開發(fā)商產權車位調整租賃價格的備案制度，解決實行市場調節(jié)價情況下開發(fā)商產權車位亂漲價問題；明確市房管部門定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務標準，物業(yè)協(xié)會定期發(fā)布物業(yè)服務價格監(jiān)測信息，實行包干制收費方式的小區(qū)物業(yè)服務費調整前必須經(jīng)過審計或者評估，促進形成“質價相符”的物業(yè)服務收費議價機制；進一步規(guī)范公共收益的用途和使用程序，優(yōu)化專項維修資金續(xù)籌機制和緊急維修的相關程序，加強住宅小區(qū)資金監(jiān)管，強化政府托底義務。

新版《規(guī)定》于今天起正式施行。

附新版《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》Q&A

問：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動中，享有哪些權利？

答：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動中，享有如下10項權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

問：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行什么義務？

答：業(yè)主在住宅物業(yè)管理活動中，應當依法履行如下8項義務：

（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和專項維修資金管理規(guī)約；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費；

（六）履行其承擔的房屋使用安全責任；

（七）向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

問：業(yè)主委員會委員應當符合什么法定條件？

答：業(yè)主委員會委員應當是熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務的物業(yè)服務企業(yè)任職的業(yè)主。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、欠交物業(yè)服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會委員。

問：發(fā)生哪些情形，業(yè)主委員會委員資格會被終止？

答：已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主或者以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的業(yè)主委員會委員，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；因健康等原因無法履行職責且未提出辭職的業(yè)主委員會委員，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，其委員資格終止；拒不召集業(yè)主委員會會議、一年內累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上或者違反書面承諾的業(yè)主委員會委員，業(yè)主大會可以罷免其委員資格。

問：業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)如何商定物業(yè)服務費收費標準？

答：物業(yè)服務收費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)遵循合理、公開、質價相符的原則進行協(xié)商，并在物業(yè)服務合同中予以約定。實行物業(yè)服務包干制收費方式的，在調整物業(yè)服務收費標準前，應當對物業(yè)服務費用收支情況進行審計或者委托第三方機構評估對收費標準進行評估。

市房屋行政管理部門將發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務標準，指導物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期發(fā)布物業(yè)服務價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務費用時參考。

問：小區(qū)的公共收益應當用于哪些方面？

答：公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。公共收益主要用于補充專項維修資金的，應當按季度補充且補充比例應當高于公共收益金額的百分之五十。公共收益補充專項維修資金后的剩余部分，應當按照業(yè)主大會或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、物業(yè)管理活動的審計費用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護費用或者物業(yè)管理方面的其他需要。

問：當專項維修資金余額達到法定籌集標準時，如何續(xù)籌維修資金？

答：專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應當及時啟動再次籌集程序，再次籌集的具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項由業(yè)主大會作出決定。

專項維修資金管理規(guī)約未就再次籌集專項維修資金進行約定，且業(yè)主大會在90日內未作出決定的，業(yè)主委員會應當書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應交金額和交納時間。業(yè)主應當自收到交款通知之日起90日內，一次性將專項維修資金賬戶余額補至首期籌集金額的50%。

問：哪些情形可以啟動緊急維修程序使用專項維修資金？

答：發(fā)生下列情形，不屬于工程質量保證范圍且需要使用專項維修資金的，可以啟動緊急維修程序：

（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；

（二）電梯故障，電梯專業(yè)檢測機構出具整改通知書要求停運的；

（三）火災自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改通知書的；

（四）外墻墻面、建筑附屬構件有脫落危險，經(jīng)有資質的鑒定機構出具證明的；

（五）屋頂或外墻滲漏等情況，嚴重影響房屋使用，經(jīng)有資質的鑒定機構出具證明的。

問：遇到緊急維修事項，業(yè)主委員會確不同意使用專項維修資金，該怎么處理？

答：業(yè)主大會成立后，遇到緊急維修事項，物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機構應當持有關材料向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管機構報告，并向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金的申請，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后組織實施。業(yè)主委員會對維修、更新方案未在七日內審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財產安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用經(jīng)具有相應資質的中介機構審價后，憑審價報告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項維修資金中列支。

（看看新聞Knews記者：朱正炎 編輯：范燕菲）