視頻：品牌物業(yè)接盤，能破老小區(qū)困局嗎？

汾西小區(qū)建于1990年，有住戶808戶。去年靜安區(qū)啟動(dòng)"美麗家園"項(xiàng)目后，小區(qū)樓道曾被修繕一新。但好景不長(zhǎng)，由于管理跟不上，一些老問(wèn)題很快又重現(xiàn)了。汾西小區(qū)居委會(huì)為此也開(kāi)過(guò)幾次協(xié)調(diào)會(huì)，還在今年7月 換過(guò)一次物業(yè)公司，但居民們對(duì)物業(yè)管理的投訴依然不斷。

而新來(lái)的物業(yè)公司也是一肚子苦水。汾西小區(qū)物業(yè)公經(jīng)理表示，每個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)在2萬(wàn)4左右，而全部費(fèi)用支出一個(gè)月平均在3萬(wàn)5左右。類似這樣的情況在老小區(qū)其實(shí)很普遍：物業(yè)管理費(fèi)多年不上調(diào)，而人力成本卻在逐年增長(zhǎng)，收到的物業(yè)管理費(fèi)，遠(yuǎn)不能抵上日常開(kāi)銷，為了維持生計(jì)，物業(yè)不得不削減人員、降低服務(wù)水準(zhǔn)。而這樣一來(lái)又激起業(yè)主不滿，收繳物業(yè)費(fèi)變得更艱難，從而形成惡性循環(huán)，甚至還不乏有物業(yè)拋盤撤離小區(qū)的情況發(fā)生。

那么，老小區(qū)的物業(yè)管理困局 到底有辦法破解嗎？同屬臨汾街道的陽(yáng)曲小區(qū)是個(gè)有30年房齡的老公房小區(qū)，原本也是臟亂差的典型。不過(guò)自從3個(gè)月前，靜安區(qū)政府邀請(qǐng)新物業(yè)萬(wàn)科接盤后，小區(qū)面貌有了很大改觀。當(dāng)然，是否接盤這個(gè)老公房小區(qū)，萬(wàn)科內(nèi)部此前也有爭(zhēng)議。因?yàn)?，小區(qū)建筑面積約為10萬(wàn)平米，居民支付的物業(yè)費(fèi)為每平方8角，算上街道給予的每平方4角補(bǔ)貼，總計(jì)也就是1元2角，折合下來(lái)每月物業(yè)費(fèi)總收入是12萬(wàn)。而陽(yáng)曲小區(qū)配備了12名安全員，15名保潔員和1名經(jīng)理，人力成本開(kāi)銷每月將近22萬(wàn)，換句話說(shuō)，每月還會(huì)有近10萬(wàn)元缺口。 既然是虧本生意，為什么這樣一家以做中高端樓盤為主的物業(yè)公司還愿意接盤呢？

原來(lái)，臨汾轄區(qū)內(nèi)的售后公房 總面積有110萬(wàn)平方米，物業(yè)公司算下來(lái)，如果可以批量接盤，讓一批人力同時(shí)服務(wù)幾個(gè)小區(qū)的話，人力成本就能攤薄，最終找到盈利空間。特別是從今年起，靜安北部街道 每季度都會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)進(jìn)行紅黑榜排名，做得不好的物業(yè)就拿不到獎(jiǎng)勵(lì)，服務(wù)很差的還會(huì)被勸退，這對(duì)品牌物業(yè)而言就是個(gè)進(jìn)入的好機(jī)會(huì)，那么多街道的老小區(qū) 如果能整合接盤，將是一塊巨大的市場(chǎng)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)術(shù)語(yǔ)叫規(guī)模經(jīng)濟(jì)，是指生產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定程度后，生產(chǎn)、管理成本會(huì)下降，利潤(rùn)會(huì)增加，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)而言也是如此。希望品牌物業(yè)接手后，能夠通過(guò)批量接盤的方式，找到規(guī)模經(jīng)濟(jì)最優(yōu)點(diǎn)，為提升老小區(qū)的物業(yè)管理水平，找到出路。當(dāng)然另一方面，在政府部門指導(dǎo)下，根據(jù)實(shí)際情況建立物業(yè)費(fèi)調(diào)整機(jī)制，也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。兩項(xiàng)工作同步實(shí)施，老小區(qū)的物業(yè)服務(wù) 才可能做到"質(zhì)價(jià)相符"。

（實(shí)習(xí)編輯：祝聞豪）