貴溪：每2萬(wàn)人里有一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商
 

“能活到今天是虧了朋友們的幫忙，不然我早就從這跳下去了?！闭驹谏虅?wù)中心的樓頂，開(kāi)發(fā)商廖輝珍看著四周的樓盤向記者感慨。
 
位于江西省貴溪市東部的龍騰山莊，就是廖輝珍的樓盤。占地面積470畝，計(jì)劃建設(shè)35萬(wàn)平方米高端住宅，3萬(wàn)平方米別墅區(qū)，另配套3.5萬(wàn)平方米商業(yè)區(qū)。
廖輝珍所站的地方正是整個(gè)樓盤的中心位置，環(huán)顧四周，讓人頗有君臨天下的感覺(jué)。

這也是江西省貴溪市最大的商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊。想要撬動(dòng)如此大體量地塊的開(kāi)發(fā)，廖輝珍的自有資金做不到。在朋友們的建議，以及仔細(xì)計(jì)算之后，廖輝珍開(kāi)始了他的資本騰挪術(shù)。

廖輝珍和建筑商達(dá)成協(xié)定，建筑工程款在樓盤銷售款到位后結(jié)算，這樣他就可以省下相當(dāng)大一筆現(xiàn)金。剩下的開(kāi)發(fā)成本和建設(shè)成本，如管井、水電、線路鋪設(shè)等等，再通過(guò)“眾籌”來(lái)解決。

 “真正的大戶只有幾家，但是他們的錢是哪里來(lái)的，這個(gè)我就沒(méi)有細(xì)問(wèn)了?！绷屋x珍向記者坦言，除了最初的拿地和平整開(kāi)發(fā)土地的資金是他的錢以外，其余的部分基本都是“談來(lái)的”。

“賭一把大的”

從2008年開(kāi)始，他的一期、二期工程迅速破土動(dòng)工，并順利售出。而于此同時(shí)，在整個(gè)貴溪市，更多體量更小、資金實(shí)力更弱的中小開(kāi)發(fā)商，也在樓市火爆的背景之下紛紛成立。

先開(kāi)工，后結(jié)賬的方式讓廖輝珍嘗到了甜頭。對(duì)于第三期工程的開(kāi)發(fā)，他決定“賭一把大的”。2013年，他對(duì)中國(guó)樓市的判斷是將會(huì)繼續(xù)猛漲。在此前提下，他一次性把第三期共36000平方米的土地全部開(kāi)發(fā)投建。

然而，廖輝珍沒(méi)有想到，從2013年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯下滑態(tài)勢(shì)。除了北上廣深四大一線城市以外，中國(guó)的其余絕大多數(shù)城市的樓市在限購(gòu)、限貸等措施等進(jìn)一步落實(shí)的背景下，開(kāi)始進(jìn)入前所未有的寒冬。

值得一提的是，“朋友們”的錢也不是白白借給廖輝珍的。每月兩分利，合計(jì)年化率24%，讓廖輝珍實(shí)際上一直背負(fù)著沉重的債務(wù)包袱。樓盤銷售停滯，資金無(wú)法回籠，“朋友們”的錢自然也就無(wú)法按時(shí)給付。

“說(shuō)的好聽(tīng)點(diǎn)叫兌付，說(shuō)的難聽(tīng)點(diǎn)，都是來(lái)逼債的。”廖輝珍無(wú)奈的向記者表示，從2015年下半年開(kāi)始，不斷有人上門催債?！坝行┰捳f(shuō)的很難聽(tīng)”。

在資金和心理的雙重壓力下，廖輝珍曾認(rèn)真地想過(guò)以跳樓的方式結(jié)束生命，因?yàn)樗也坏娇梢蕴钛a(bǔ)資金缺口的辦法，而資金缺口大約在一個(gè)億左右。

“我就跟他們（投資人）談，我說(shuō)如果我死了，你們也什么都拿不到。你們只有繼續(xù)相信我，讓我活下去，你們才有可能拿回你們的錢?！边@些話看似如搏命般瘋狂，卻又反映出當(dāng)時(shí)的廖輝珍的絕望。

最終，投資人選擇了相信廖輝珍。而通過(guò)債轉(zhuǎn)股和賤賣房產(chǎn)的方式，緊鎖在廖輝珍脖子上的資金鏈才得以松綁。廖輝珍向記者透露，為了盡快籌款，他把幾乎一半的樓盤賤賣出去。

這是發(fā)生在廖輝珍——這個(gè)貴溪市最大的商業(yè)樓盤開(kāi)發(fā)商身上的真實(shí)故事。而廖輝珍又是貴溪開(kāi)發(fā)商中的一個(gè)縮影。情況更慘烈的，比比皆是。 

 地標(biāo)建筑“爛尾”開(kāi)發(fā)商失聯(lián)

貴溪市的月亮灣財(cái)富廣場(chǎng)始建于2011年，是當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑，總投資額2.8億元。然而在過(guò)去幾年的建造當(dāng)中，不斷被傳出老板一度失聯(lián)，欠錢六千多萬(wàn)的消息。如今的財(cái)富廣場(chǎng)，卻早已因?yàn)橘Y金鏈斷裂，變成了整個(gè)貴溪市最大的“爛尾樓”。

月亮灣財(cái)富廣場(chǎng)的情況幾乎人盡皆知，過(guò)去的5年多時(shí)間，政府和銀行均未插手此事，任由這片地理位置欠佳的商業(yè)地塊一直爛尾?！澳憧催@里哪有人啊，我們這邊都是房子多人少，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)錢了，建不起來(lái)了”，走訪中不難發(fā)現(xiàn)，連附近的居民也對(duì)項(xiàng)目的復(fù)工不抱任何希望。

不論是住宅樓盤，還是商業(yè)地產(chǎn)，龍騰山莊和月亮灣財(cái)富廣場(chǎng)的情況都絕非個(gè)例。一個(gè)令人震驚的事實(shí)是，在貴溪這個(gè)只有65萬(wàn)人左右的小城里，竟然開(kāi)發(fā)商多達(dá)40家左右?！捌骄?萬(wàn)人不到，就有一個(gè)開(kāi)發(fā)商?！?/p>

“他們有向擔(dān)保公司借的，三四千萬(wàn)的借，也有直接向個(gè)人借的”，常年代理房地產(chǎn)糾紛案件的陳晟晟律師向記者分析了貴溪樓市崩盤的原因。

“在貴溪當(dāng)?shù)?，老百姓把錢借給開(kāi)發(fā)商獲得利息，已經(jīng)流行了很長(zhǎng)時(shí)間，少則幾十萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)，我代理過(guò)的最多的一例，是個(gè)人借給開(kāi)發(fā)商800萬(wàn)”。

在過(guò)去幾年里，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相拿地、蓋樓，導(dǎo)致的最直接的結(jié)果就是貴溪高樓遍地卻無(wú)人問(wèn)津。資料顯示，截至到今年3月，貴溪市的商品房庫(kù)存去化時(shí)間是33個(gè)月，其中，非住宅庫(kù)存去化時(shí)間高達(dá)92個(gè)月。

然而貴溪樓市的困局，放在整個(gè)江西也并非個(gè)例。在距離貴溪市幾十公里外的鷹潭市，問(wèn)題同樣突出。
 

夜色下的鷹潭市信江新區(qū)，幾乎無(wú)人居住

鷹潭：市庫(kù)存去化時(shí)間高達(dá)25個(gè)月

信江新區(qū)，是鷹潭市當(dāng)?shù)刂魍频纳虅?wù)新區(qū)，總面積38平方公里。這個(gè)商務(wù)區(qū)動(dòng)工開(kāi)發(fā)，同樣是在中國(guó)樓市最為火熱的2008年。然而，瘋狂的造城運(yùn)動(dòng)背后所帶來(lái)的副作用也在這里一覽無(wú)余。晚上八點(diǎn)半，大量的樓盤漆黑一片。閃亮的裝飾燈飾并不能掩蓋這些樓盤空置率過(guò)高的事實(shí)。從2008年開(kāi)始，這片被打造為商務(wù)中心的區(qū)塊，依然還停留在造樓的階段，周圍的商鋪和配套基礎(chǔ)設(shè)施全部沒(méi)有到位。 

據(jù)鷹潭市官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2016年3月份，整個(gè)鷹潭市商品房庫(kù)存面積357萬(wàn)平方米，庫(kù)存去化時(shí)間25個(gè)月，其中，住宅庫(kù)存去化時(shí)間19個(gè)月，非住宅庫(kù)存去化時(shí)間65個(gè)月。鷹潭的情況雖然好于貴溪，但居高不下的去化時(shí)間，同樣反映出去庫(kù)存這一難題在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)難以破解。
 

景德鎮(zhèn)用拆遷盤活購(gòu)房市場(chǎng)

景德鎮(zhèn)：用拆遷款盤活樓市

記者走訪了景德鎮(zhèn)市東部的下窯村。在這里，已經(jīng)有一百多戶村民完成了征地拆遷。而這其中有不少人已經(jīng)拿著到手的征地拆遷款重新進(jìn)入了樓市。他們的選擇，重新盤活了此前并不算火熱的景德鎮(zhèn)樓市。  
 
村民老李家距離拆遷區(qū)域只有幾米遠(yuǎn)，他盼著快點(diǎn)拆到他家那一片。在景德鎮(zhèn)二手房交易市場(chǎng)，業(yè)務(wù)員江山也證實(shí)了拆遷和置業(yè)之間的關(guān)系，“十一套房子里，六七套都是拆遷戶，拆遷分配的安置房，大部分人不喜歡，比較遠(yuǎn)，一般都是要錢”。上個(gè)月，江山的業(yè)績(jī)額達(dá)到了幾百萬(wàn)，一舉成了金牌業(yè)務(wù)員。

 
為了進(jìn)一步求證，記者也走訪了景德鎮(zhèn)市房管局。“我們是按照有市場(chǎng)需求才投放的，而且這幾年一般是有針對(duì)性的，需要征收拆遷，然后那邊就有做安置房”，景德鎮(zhèn)市房管局市場(chǎng)管理科主任余永輝表示，“這些拿到的貨幣安置的征收戶，他可能就去買房了，不說(shuō)全部百分之百去買，至少還有一部分去消化，從目前最近的了解，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有所反應(yīng)”。 

2016年，景德鎮(zhèn)計(jì)劃完成110萬(wàn)平方米的拆遷面積。按照房管局余志堅(jiān)的說(shuō)法，在景德鎮(zhèn)這個(gè)人口不多，面積不大的地方，用舊城改造和拆遷來(lái)盤活樓市，可以起到“四兩撥千斤”的作用。最重要的是，“可以響應(yīng)中央的號(hào)召，緩解庫(kù)存?！?/p>

庫(kù)存，從來(lái)都不是個(gè)別城市的問(wèn)題。發(fā)展迅猛如北上廣深，也在限購(gòu)之初一度去化成疾。但房地產(chǎn)說(shuō)到底還是人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型問(wèn)題的表層反映，當(dāng)這兩方面享有先天優(yōu)勢(shì)，那么庫(kù)存自然迎刃而解。而對(duì)于像鷹潭、貴溪等四五線城市來(lái)說(shuō)，不具備強(qiáng)大的人口導(dǎo)入能力，又缺少外來(lái)資本的炒作，想要去化，還是需要依靠政府給予相應(yīng)的配套，引導(dǎo)市場(chǎng)去合理消化。