上海樓市新政“滬九條”提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策、支持多子女家庭合理住房需求等九條政策。措施落地的十天里，市場反響究竟如何？

6月6日，上海5月份二手住宅成交數(shù)據(jù)正式出爐，在新"滬九條"的帶動(dòng)下，5月一舉超過4月，成交量達(dá)到1.71萬套，環(huán)比增長約5.3%。

就新政實(shí)施的一周，也就是5月27日—6月2日，有數(shù)據(jù)顯示，上海樓市新建商品住宅成交面積15.5萬平方米，環(huán)比增加34.83%。上海二手住宅上周成交了5909套，較前一周大幅上漲31.75%。

房貸利率誘人 滬上個(gè)人按揭回暖

此次“滬九條”中，關(guān)于購房貸款利率的調(diào)整引人注目，首套住房個(gè)人商貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)；二套住房個(gè)人商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR減5個(gè)基點(diǎn)；中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)和嘉定、青浦等6個(gè)行政區(qū)的二套住房個(gè)人商貸利率下限調(diào)整為LPR減25個(gè)基點(diǎn)。

以首套住房為例，如果以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次利率降低后購房者每月還款減少約198元，累積30年月供減少超過7萬元。

雖然個(gè)人商貸利率下限下調(diào)了，那各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行又如何呢？

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦介紹，在具體操作過程中，目前各家銀行基本上都能根據(jù)新政來落實(shí)放款，而且放款節(jié)奏也比較到位。只要資料收齊的情況下，銀行一般都能在兩周之內(nèi)進(jìn)行放款。

記者從中國人民銀行上?？偛揩@悉，新政發(fā)布后九天，上海個(gè)人住房貸款日均發(fā)放額較5月前27天的日均發(fā)放額，增長了120%。

工行上海市分行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部個(gè)貸市場科負(fù)責(zé)人沈胄磊表示，上周末貸款受理筆數(shù)同比提升了60%左右，這樣的增幅在過去的一段時(shí)間內(nèi)是從未見過的。這其中一方面是貸款金額增長，另一方面則是貸款的成數(shù)也有相應(yīng)提高。

潛在購房者在歡呼利率下調(diào)的同時(shí)，不少已經(jīng)買好房的貸款者在問，自己能享受到這次利率下調(diào)嗎？

盧文曦表示，此次新政貸款利率的優(yōu)惠是針對(duì)增量的購房貸款者而言，但存量貸款還沒有動(dòng)。

此前，上海購房利率已經(jīng)經(jīng)歷過一次調(diào)整，存量房貸沒有包含在其中。

從合同邏輯來看，購房者與銀行簽訂貸款合同制定貸款利率時(shí)，約定的是LPR加減點(diǎn)數(shù)。也就是說，只有LPR降了，這批購房者的每月還款數(shù)額才會(huì)減少。

置換節(jié)奏開始加快 新政點(diǎn)燃改善型需求

房貸首付成本降低，購房門檻降低，改善型需求便開始提升。作為房產(chǎn)置換中的重要一環(huán)，中介機(jī)構(gòu)往往對(duì)此更為敏感。

據(jù)某中介機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，“滬九條”樓市新政之后，買家咨詢量較近兩個(gè)月的日均量，大幅上漲70%，帶看量上漲約30%，新增房源量較近兩個(gè)月日均量上漲40%。

盧文曦認(rèn)為，“滬九條”的推出，其中很重要的一個(gè)目的就是引導(dǎo)二手房消費(fèi)，來推動(dòng)房屋置換。目前的低首付、低利率的政策，的確會(huì)縮短改善型購房者置換的周期。

在新政出臺(tái)前，人們往往需要先將手中的二手房先賣掉，才能考慮購進(jìn)新房。因?yàn)榉遣町惢瘏^(qū)域的二套房首付比例要達(dá)到50%，而如今首付比例降至35%，這好比降低了購房者的準(zhǔn)入門檻，可以先買新房，然后慢慢處理手里的老房子。

盧文曦坦言，此前一套房子從掛牌到實(shí)際成交的周期可能要半年以上，房東還需要承受房價(jià)打折讓步的情況。新政的推出，可以有效調(diào)換買賣的先后順序，更從一定程度上提升了市場的熱度。

為了進(jìn)一步刺激改善型購房者積極入市，市場各方都在共同發(fā)力。

新上海人黃先生想把市區(qū)一套不到70平的老公房，賣了置換外環(huán)外的一手房。根據(jù)新政，他可以去交易中心申請并獲得一筆3萬元的以舊換新補(bǔ)貼。與此同時(shí)，如果黃先生購買的是這家中介合作項(xiàng)目的一手房，中介會(huì)幫忙出售他的原住房，黃先生還能享受中介傭金的優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士看來，新政確實(shí)是套組合拳，聚焦合理的住房需求，通過優(yōu)化供應(yīng)、提振需求，優(yōu)化住房信貸、鼓勵(lì)以舊換新等一系列方式，多方合力，來提振市場信心，激發(fā)購買力。

此次新政，通過對(duì)利率、首付比例的精準(zhǔn)調(diào)整，點(diǎn)燃了改善型需求，激活了一二手的聯(lián)動(dòng)。從目前的市場反應(yīng)來看，市場的活躍度確實(shí)被帶動(dòng)了起來，這也能對(duì)上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到正向促進(jìn)作用。