近代上海的地產(chǎn)業(yè)起始于1843年上海開埠后，自1853-1855年小刀會(huì)起義和1860-1862年太平軍東征后，江浙一帶大量華人為躲避戰(zhàn)爭(zhēng)涌入租界，原本租界內(nèi)外“華洋分居”的格局被逐步打破，由于其中利益的驅(qū)使使得地產(chǎn)商們“聞香而動(dòng)”，由此開啟了近代上海地產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)向商品化的歷程，租界當(dāng)局也因其中“地稅和房捐收入豐厚”之利基本默認(rèn)了從“華洋分居”到“華洋雜居”的這一事實(shí)。1869年蘇伊士運(yùn)河通航及1871年上海與倫敦間電訊交通建立后，上海的進(jìn)出口貿(mào)易額逐年上升并在此之后迅速成為全國(guó)最大的貿(mào)易口岸之一，1895年隨著《馬關(guān)條約》簽訂后外商開始被允許在中國(guó)通商口岸辦廠，因此又引發(fā)了大量資本與人口涌向上海，人口的增長(zhǎng)、工商業(yè)的發(fā)展及對(duì)其周邊產(chǎn)生的輻射效應(yīng)在客觀上為上海地產(chǎn)業(yè)的“畸形繁榮”拉開了序幕，至此地價(jià)的連年上漲基本成為了當(dāng)時(shí)上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的常態(tài)。

史密斯（據(jù)說(shuō)真名叫“畢秋”）是我們至今能查到的上海開埠后最早的一位具有一定影響力的地產(chǎn)商，他出身掮客（相當(dāng)于中介），約19世紀(jì)50年代中葉起就涉足上海地產(chǎn)業(yè)，在1869-1880年間曾位居南京路地產(chǎn)大戶排名之首（注：本篇中所有關(guān)于“地產(chǎn)大鱷在當(dāng)時(shí)南京路地產(chǎn)大戶排名”中的數(shù)據(jù)均取自沈辰憲所著《南京路房地產(chǎn)的歷史》一文），租界在石庫(kù)門住宅出現(xiàn)前曾一度建造過(guò)的許多簡(jiǎn)易木板房大多就是他的產(chǎn)業(yè)，19世紀(jì)70年代中這種簡(jiǎn)易木板房因易引發(fā)火災(zāi)等不安全因素被租界當(dāng)局全面取締。約19世紀(jì)80年代初，史密斯離滬淡出上海地產(chǎn)界。

霍格兄弟與漢璧禮也是在上海早期地產(chǎn)界中具有一定知名度的地產(chǎn)商。

霍格兄弟有三人，分別為威廉、杰姆斯、勤努（有說(shuō)法講勤努與<威廉和杰姆斯>只是同姓但并非親屬），他們先后來(lái)滬并通過(guò)在“三個(gè)跑馬廳”的地產(chǎn)買賣中獲益，后又合伙組建了自己的公司（中文名：兆豐洋行）。在1869-1883年的南京路地產(chǎn)大戶排名中霍格兄弟一直位居前三，現(xiàn)中山公園（原兆豐公園）和華東政法大學(xué)（原圣約翰大學(xué)舊址）一帶一度曾多為他們的產(chǎn)業(yè)，霍格兄弟在上海地產(chǎn)界的活動(dòng)一直要持續(xù)到20世紀(jì)10年代后期。

位于圣約翰大學(xué)舊址中的“霍格別業(yè)”

漢璧禮1853年來(lái)滬，曾在公平洋行擔(dān)任大班，數(shù)年后又與一名叫寶威的西僑一起接管了公平洋行并對(duì)其進(jìn)行了改組。漢璧禮除了也名列南京路地產(chǎn)大戶外（1882-1916年間一直位列南京路地產(chǎn)大戶排名前三，如南京路著名的保安司徒廟<也稱虹廟或紅廟>地產(chǎn)就曾一度為漢璧禮“永租”），在虹口也曾擁有過(guò)許多地產(chǎn)，如他在知名的“三角地小菜場(chǎng)”（塘沽路峨眉路漢陽(yáng)路之間，漢陽(yáng)路舊稱漢璧禮路）周邊就曾有過(guò)較多產(chǎn)業(yè)。另外漢璧禮還曾投身參與過(guò)當(dāng)時(shí)上海的一些文化教育事業(yè)，如文化團(tuán)體“亞洲文會(huì)”在1868-1871年建造房屋時(shí)他就曾捐款過(guò)500兩，現(xiàn)市西中學(xué)和復(fù)興中學(xué)如果追溯其歷史都與他創(chuàng)辦或資助過(guò)的學(xué)校存在有一定的關(guān)聯(lián)。漢璧禮約在19世紀(jì)末離滬后于1907年在意大利逝世。

四川北路2066號(hào)西童公學(xué)舊址（現(xiàn)復(fù)興初級(jí)中學(xué)）

沙遜、哈同、雷士德是在近代上海地產(chǎn)界中最為知名的三位外籍地產(chǎn)商，他們?cè)诮邮稚衔闹须x滬地產(chǎn)商產(chǎn)業(yè)的同時(shí)也通過(guò)各類經(jīng)營(yíng)手段（租地造房、押款到期、抬升地價(jià)租金等）不斷擴(kuò)充著自己在上海的地產(chǎn)版圖。

沙遜家族在1882-1911年南京路地產(chǎn)大戶排名中雄踞第一，在1916-1933年該排名中位列前三，實(shí)力雄厚。維克多.沙遜是這個(gè)家族的代表，至20年代30年代中期，當(dāng)時(shí)上海有至少超過(guò)一半的高樓都與沙遜財(cái)團(tuán)有著密不可分的聯(lián)系，其中以沙遜大廈（現(xiàn)和平飯店）、華懋公寓（現(xiàn)錦江飯店北樓）、格林文納公寓（現(xiàn)錦江飯店中樓）、漢彌爾登大樓（現(xiàn)福州大樓）、都城飯店登數(shù)幢最為知名。

維克多.沙遜

和平飯店（原沙遜大廈）

都城飯店（曾改名“新城飯店”）

哈同原本在沙遜洋行下任職并利用沙遜這個(gè)平臺(tái)不斷壯大著自己在上海地產(chǎn)界中的實(shí)力，1901年他開始單飛并創(chuàng)辦屬于自己的哈同洋行，1916年哈同在南京路地產(chǎn)大戶排名中躍居首位并由此開啟了他在上海地產(chǎn)界中的全盛時(shí)代，據(jù)說(shuō)后來(lái)上海以“慈”字為名的地產(chǎn)大多都是他的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)延安中路“上海展覽館”（原中蘇友好大廈）一帶原來(lái)曾是他的私家花園“愛儷園”（也稱哈同花園）。哈同于1931年在滬逝世，因他龐大遺產(chǎn)而引發(fā)的“哈同遺產(chǎn)糾紛案”后來(lái)成為了一場(chǎng)曠日持久的拉鋸戰(zhàn)。

哈同

延安中路“上海展覽館”（該址原為“哈同花園”）

雷士德來(lái)滬后與上文中的史密斯交好，其在1896-1899年和1920-1922年的南京路地產(chǎn)大戶排名中位列第三，在1924-1933年的該排名中上升到第二（南京路著名的先施公司當(dāng)初就是在雷士德“永租”的土地上“租地造房”的），總體實(shí)力曾一度僅次于沙遜和哈同，由他創(chuàng)辦的德和洋行在涉足地產(chǎn)的同時(shí)在當(dāng)時(shí)上海的建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域也享有很高的聲望，后來(lái)雷士德本人還成為過(guò)《字林西報(bào)》的董事長(zhǎng)，一人橫跨多重領(lǐng)域。雷士德在上海地產(chǎn)界中以節(jié)儉而著稱，他日常衣著隨便，沒有自備汽車，平時(shí)外出主要靠“乘坐電車”，更沒有像樣的私宅，1926年雷士德在滬去世并安葬于靜安寺外國(guó)墳山（現(xiàn)靜安公園），他龐大遺產(chǎn)中的大部分遵照他的遺囑建立了“雷士德基金會(huì)”并主要用于支持與推進(jìn)上海文化教育醫(yī)療慈善等事業(yè)的發(fā)展，其中以仁濟(jì)醫(yī)院（現(xiàn)山東中路145號(hào)），雷士德工學(xué)院（現(xiàn)東長(zhǎng)治路505號(hào)）、雷士德醫(yī)學(xué)院（現(xiàn)北京西路1320號(hào)）三項(xiàng)最為知名，諸如黃包車夫這樣的“弱勢(shì)群體”也曾受到過(guò)該基金會(huì)的幫助。

雷士德

南京路“先施公司大樓”

仁濟(jì)醫(yī)院

雷士德工學(xué)院舊址

俯視“雷士德醫(yī)學(xué)院舊址”

中國(guó)建業(yè)地產(chǎn)公司（萬(wàn)國(guó)儲(chǔ)蓄會(huì)下屬）和美商普益地產(chǎn)公司是進(jìn)入20世紀(jì)20年代后上海地產(chǎn)界中比較具有代表性的兩家大型地產(chǎn)公司，他們一個(gè)以“有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄”而致富；另一個(gè)以“金融信托”而發(fā)家，后來(lái)都不約而同的把目光投向了當(dāng)時(shí)上海炙手可熱的地產(chǎn)領(lǐng)域，20世紀(jì)20年代后上海有許多中高端公寓大樓和花園住宅都是由它們投資建造的，其中比較知名的有中國(guó)建業(yè)地產(chǎn)公司的諾曼底公寓（現(xiàn)武康大樓）、培恩公寓（現(xiàn)培文公寓）、太原路160號(hào)花園住宅；普益地產(chǎn)公司的“哥倫比亞住宅圈”等。

武康大樓（原諾曼底公寓）

培文公寓（原培恩公寓）

太原路160號(hào)花園住宅

原“哥倫比亞住宅圈”中的花園住宅

泰利洋行是當(dāng)時(shí)這些外籍地產(chǎn)商中比較特殊的一個(gè)，它以為華人地產(chǎn)商置辦及經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)而起家，道契掛號(hào)（“道契掛號(hào)”的意思具體可見我10.21的公眾號(hào)文章《近代上海建筑之源界碑石與道契》）、代客經(jīng)租估價(jià)、抵押放款、建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)理堆棧等是該洋行日常所涉及的主要業(yè)務(wù)，華人中有很多地產(chǎn)富商（如：貝潤(rùn)生、周湘云、鄭伯昭）都曾與泰利保持有緊密的聯(lián)系，更有甚者如遇難事還會(huì)讓泰利為自己出面協(xié)調(diào)，泰利也就是在與這些華人地產(chǎn)富商的頻繁交往中逐步累積起了可觀的資產(chǎn)，如果說(shuō)前文中那些地產(chǎn)商的致富靠的是“地”，那泰利的致富靠的就是“人”。

此外，美商中國(guó)營(yíng)業(yè)公司、英商業(yè)廣地產(chǎn)公司（上海大廈“原百老匯大廈”的開發(fā)商）、義品放款銀行（現(xiàn)思南公館一帶原“義品村”的開發(fā)商）及各大教會(huì)名下的賬房（如：現(xiàn)陜南邨“原亞爾培公寓”的開發(fā)商“普愛堂”就是天主教圣母圣心會(huì)下的賬房）等也在當(dāng)時(shí)上海的地產(chǎn)界中擁有一席之地。

思南公館（原“義品村”）

陜南邨（原“亞爾培公寓”）

進(jìn)入20世紀(jì)10年代后國(guó)內(nèi)各地軍閥紛爭(zhēng)不斷，“九.一八”事變后日寇對(duì)華北步步緊逼，越來(lái)越多的富裕階層及中產(chǎn)階級(jí)為求安全紛紛來(lái)滬在租界內(nèi)或租界周邊“越界筑路”處置下產(chǎn)業(yè)，由此造成了上海地產(chǎn)業(yè)“畸形繁榮”態(tài)勢(shì)的進(jìn)一步加劇，許多中小地產(chǎn)公司就是在這之后競(jìng)相登上上海地產(chǎn)舞臺(tái)的，如鄔達(dá)克，其在享譽(yù)滬上建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域后實(shí)則也曾經(jīng)營(yíng)有自己的地產(chǎn)公司。

隨著當(dāng)時(shí)上海租界內(nèi)外華人自身社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升，在近代上海地產(chǎn)商的隊(duì)伍中也開始出現(xiàn)了“華人”的身影，其中主要可分成以下數(shù)類：

1、洋行買辦：上海開埠后受原先“廣州一口通商”模式的影響，早先的買辦多以廣東籍居多，后隨著地域優(yōu)勢(shì)的凸顯江浙籍人士后來(lái)居上，這些江浙籍買辦往往出身貧寒，較多為學(xué)徒掮客出身，后通過(guò)自學(xué)外語(yǔ)、聰慧勤奮、誠(chéng)實(shí)守信等機(jī)緣逐步受到洋行大班們的關(guān)注并開始被委以重任，他們?cè)谧鳛檠笮匈I辦的同時(shí)也經(jīng)營(yíng)有屬于他們自己的產(chǎn)業(yè)（如：程謹(jǐn)軒<程霖生之父>、周蓮塘<周湘云周純卿之父>、虞洽卿、貝潤(rùn)生、鄭伯昭、陳炳謙、應(yīng)子云等），他們利用平日里在洋行內(nèi)的所見所聞逐步積累起對(duì)于當(dāng)時(shí)上海地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢(shì)的預(yù)判能力且在租界內(nèi)通過(guò)“道契掛號(hào)”、“資產(chǎn)托管”等方式廣置地產(chǎn)<如“顏料大王”貝潤(rùn)生購(gòu)置的大量地產(chǎn)曾以永慶公司之名經(jīng)營(yíng)，如遇官司則由泰利洋行出面解決；“煙草買辦”鄭伯昭曾組建的昌業(yè)地產(chǎn)公司之具體架構(gòu)據(jù)說(shuō)就是泰利洋行大班白蘭泰為他設(shè)計(jì)的>，其中的有些人及其家族在經(jīng)歷后來(lái)的抗戰(zhàn)后直到40年代末仍在當(dāng)時(shí)上海擁有大量地產(chǎn)，是近代上海地產(chǎn)業(yè)中一支不可小視的力量。

程謹(jǐn)軒次子程霖生

“阿德哥”虞洽卿

2、大官僚：他們主要依靠自己手中的權(quán)勢(shì)在尋覓到時(shí)機(jī)后購(gòu)置地產(chǎn)（如：晚清時(shí)期的李鴻章、盛宣懷以及南京國(guó)民政府時(shí)期的孔祥熙）。

李鴻章

盛宣懷

孔祥熙

3、富商家族：這些家族原本在來(lái)到上海前就已經(jīng)積累有龐大資產(chǎn)，他們的子孫在抵滬后眼見滬上地產(chǎn)業(yè)”蓬勃興旺”便開始廣置地產(chǎn)以坐收漁翁之利，如：南潯四象，諸如大世界、靜安別墅的地皮就曾一度是四象中張家的產(chǎn)業(yè)；福州路廣西路一帶原會(huì)樂(lè)里等多條弄堂原來(lái)曾一度是四象中劉家的產(chǎn)業(yè)。

大世界

靜安別墅

此外，各大華資銀行投資地產(chǎn)在當(dāng)時(shí)的上海也十分常見，中國(guó)、大陸、中南、金城、浙江興業(yè)、四明等銀行當(dāng)時(shí)在滬都建造過(guò)較多的地產(chǎn)，其中知名的有中行別業(yè)、大陸新邨、模范邨、金城里、上方花園、四明邨等，有些是為了出租謀利、有些是為了為本行人員提供住處、還有些則是為本行借貸提供便利（“土地憑證”是當(dāng)時(shí)上海用于借貸時(shí)的“抵押品”首選）。

大陸新邨

上方花園

四明邨

進(jìn)入30年代后，由于受到1929年開始的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來(lái)的影響，大量白銀與相對(duì)”價(jià)廉物美”的房屋建材進(jìn)入上海，由此導(dǎo)致了上海地產(chǎn)業(yè)又一次成為了當(dāng)時(shí)滬上萬(wàn)眾矚目的“熱點(diǎn)話題”，盡管當(dāng)時(shí)滬上已經(jīng)出現(xiàn)有部分房屋空置的狀況，但很多人依然堅(jiān)信30年代中的上海地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)有上升空間。1934年美國(guó)宣布執(zhí)行的“白銀政策”是30年代上海地產(chǎn)業(yè)一度轉(zhuǎn)入低迷的一個(gè)標(biāo)志事件，隨著白銀價(jià)格的上漲，白銀開始大批量流入美國(guó)，當(dāng)時(shí)滬上地產(chǎn)業(yè)由此漸漸陷入到“銀根緊缺”的困境，建好的房子大量空置、租房時(shí)所要支付的“頂費(fèi)”消失了、地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行到中途忽然斷了資金鏈等成為了那個(gè)時(shí)期上海地產(chǎn)業(yè)中的常態(tài)，上文中所提到的美商普益地產(chǎn)公司就是在這一波風(fēng)潮中遭遇了重創(chuàng)，這種情況一直要延續(xù)到1937年抗戰(zhàn)全面爆發(fā)。

在1937-1945年的八年抗戰(zhàn)中，許多社會(huì)游資又陸續(xù)流入上海并轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)領(lǐng)域，滬上地產(chǎn)業(yè)在重新恢復(fù)到原有態(tài)勢(shì)后地產(chǎn)商中的華洋比例也隨之出現(xiàn)了此消彼長(zhǎng)的趨勢(shì)，很多西僑因抗戰(zhàn)爆發(fā)選擇回國(guó)或于1941年太平洋戰(zhàn)爭(zhēng)后被日本人遣送或關(guān)入集中營(yíng)，更多由華人組建的中小型地產(chǎn)公司開始加入到滬上地產(chǎn)業(yè)的行列中（如：聯(lián)華、建隆、同發(fā)、永業(yè)等地產(chǎn)公司，在他們的發(fā)起及合伙人中除了有地產(chǎn)商外，金融、實(shí)業(yè)、法律、會(huì)計(jì)等各領(lǐng)域人士也都有加入，此時(shí)在地產(chǎn)業(yè)中所體現(xiàn)出的”投機(jī)性”更加明顯）。與此同時(shí)諸如周佛海、丁默邨、徐貴生、丁厚卿之輩或其親屬也紛紛見機(jī)投身其中并在此期間通過(guò)”巧取豪奪”等手段置下驚人數(shù)量的產(chǎn)業(yè)，這些劣跡多在抗戰(zhàn)勝利后及中華人民共和國(guó)成立后被揭露出來(lái)。另外該時(shí)期也是”二房東”人數(shù)開始成倍增長(zhǎng)的年代，由于“二房東”們的利益熏心和滬上人口的劇增，有相當(dāng)一部分原先為獨(dú)門獨(dú)戶而設(shè)計(jì)的住房環(huán)境從此變得越來(lái)越惡化。

以“聯(lián)華地產(chǎn)公司”而得名的“聯(lián)華公寓”

抗戰(zhàn)勝利后，外商中的幾大地產(chǎn)商逐步退出上海地產(chǎn)界，南京國(guó)民政府的“大員”曾一度成為滬上地產(chǎn)界中的“新興勢(shì)力”，如孔祥熙之類的官員曾以非常手段坐擁滬上地產(chǎn)無(wú)數(shù)，近代上海百年地產(chǎn)史也至此徐徐落下了帷幕。

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本文亦刊載于筆者公眾號(hào)“王陽(yáng)明66 說(shuō)上?！?/p>