9月30日，國慶黃金周前夕，京津兩市連夜出臺了樓市限購限貸政策，隨即，蘇州、成都、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢等9個(gè)城市相繼跟進(jìn)。而且，本輪緊鑼密鼓出臺的限購限貸政策，無論是力度，還是時(shí)機(jī)的選擇，都可謂史無前例。

在這些城市中，大多數(shù)選擇在深夜出臺政策。其中，連續(xù)兩個(gè)月在70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅排名第一的鄭州，在10月1日出臺限購政策后，又在10月3日加碼限貸政策，將首套房和二套房比例分別提高至30%和40%。同時(shí)，住建部公布了45家違規(guī)失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單。

樓市調(diào)控政策的狂轟濫炸，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量也出現(xiàn)斷崖式下滑。一系列數(shù)據(jù)顯示，北京10月1日至6日的6天中，成交量為291套，僅為之前6天1066套成交量的3成。而在深圳，10月1日的成交數(shù)據(jù)還在246套，到了10月3日，僅有8套。蘇州更是傳出"這幾天房價(jià)跌了一半"的消息。

還有業(yè)內(nèi)人士指出，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了"一放就瘋"之后，已經(jīng)進(jìn)入了"一收就死"的新階段，未來3年，可能都是盤整期。那么，房價(jià)這是真的要跌了嗎？ 10月10日的《自媒體聯(lián)播》欄目請來了易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，以及財(cái)經(jīng)評論員應(yīng)有為，一起來聊聊這個(gè)話題。

國慶節(jié)多地密集出臺限貸限購政策，意外嗎？

應(yīng)有為介紹，上一輪房價(jià)好像可謂“漲瘋了”，在以往慣例中，一旦要是有波快漲之后，國家就會出政策，壓一壓。而且從整個(gè)樓市調(diào)控來看，歷史上似乎沒有地方自己出政策的。尤其像北上廣這些大城市，出臺這些影響面很大的政策，不可能沒有得到國家有關(guān)層面認(rèn)可。況且這次又是這么同步進(jìn)行。所以這次應(yīng)該是國家層面下達(dá)精神，各個(gè)地方結(jié)合自身情況來制定自己的政策。

樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)大背景有關(guān)嗎？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在大多數(shù)資金進(jìn)入樓市，這會引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不平衡。也就是說在資產(chǎn)荒的時(shí)候，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。這也就意味著實(shí)體經(jīng)濟(jì)有些資金開始流入房地產(chǎn)，這個(gè)時(shí)候進(jìn)行放樓市管控的話，是有必要的。而且就目前來說，整個(gè)經(jīng)濟(jì)是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可能是由房地產(chǎn)所帶動的。舉個(gè)最簡單的例子，房價(jià)的泡沫，會引起房貸泡沫。因?yàn)橘I房這個(gè)行為后面還綁架了一個(gè)按揭貸款。所以這個(gè)可以理解為，很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是掛鉤的。

房價(jià)真的會降嗎？如何把握購房的時(shí)機(jī)？

嚴(yán)躍進(jìn)給大家講了個(gè)故事。在2014年的時(shí)候，樓市也經(jīng)歷過降溫。當(dāng)時(shí)有一些投資者來咨詢，擔(dān)心樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到了。當(dāng)時(shí)嚴(yán)躍進(jìn)給他的意見就是，樓市降溫一般只有6個(gè)月。事實(shí)上，之后也證明了，2015年房價(jià)開始上漲。所以嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大家不必“一驚一乍”。現(xiàn)在這個(gè)市場特征在過去是出現(xiàn)過的，而且有很大相似性。

從購房者角度來講，你關(guān)鍵是要意識到，整個(gè)這個(gè)信貸周期是怎么走的，你只要把這個(gè)周期把握準(zhǔn)就行了。從周期性判斷,信貸市場如果收緊，那么公眾的購房需求就會開始萎縮。如果說按照現(xiàn)在這個(gè)點(diǎn)，到了可能2年以后，2018年的時(shí)候，中國這個(gè)房地產(chǎn)信貸可能重新進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張時(shí)期。那個(gè)時(shí)候在剛剛開始要擴(kuò)張的那個(gè)時(shí)候，就可以認(rèn)為是買房的一個(gè)最好時(shí)機(jī)，那個(gè)時(shí)候差不多就是一個(gè)房價(jià)由跌到漲這么一個(gè)點(diǎn)。那個(gè)時(shí)候是應(yīng)該把握住。那個(gè)點(diǎn)在過去哪個(gè)時(shí)候出現(xiàn)過呢？在2015年的3月份4月份是出現(xiàn)過的。當(dāng)時(shí)降準(zhǔn)降息就是在那一個(gè)時(shí)間，到了5月份國家統(tǒng)計(jì)局就開始公布房價(jià)，開始由跌到漲，就是那個(gè)時(shí)期，就是去年，2015年的時(shí)候就是最好的一個(gè)買房時(shí)期。你大概要按照這樣一個(gè)歷史來判斷接下來會由哪個(gè)點(diǎn)跟過去非常像。

而在應(yīng)有為看來，大家關(guān)心的是不是房地產(chǎn)市場價(jià)格拐點(diǎn)到了。其實(shí)就是想知道房價(jià)會不會持續(xù)性地往下掉。這個(gè)跟股市一樣，首先第一點(diǎn)需要先確認(rèn)房地產(chǎn)市場有沒有泡沫。我覺得現(xiàn)在基本上大家都可以認(rèn)為這個(gè)是有一定泡沫的。第二個(gè)，是泡沫它總會破滅的，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識。但什么時(shí)候破滅是沒有人能知道的。大家只能說到了某一個(gè)點(diǎn)，它破滅的概率變大了。比如說股票到了四千點(diǎn)，到了五千點(diǎn)，你破滅的概率大了。但它是不是就是會破呢？這取決于很多因素，你認(rèn)為是短期的，那你就觀望；如果你認(rèn)為可能在你有生之年不見得很快就看到，那你就做起投資決策。

一線城市依然堅(jiān)挺？會不會重蹈東京覆轍？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，老百姓的判斷無誤，一線城市的房價(jià)依然堅(jiān)挺。因?yàn)樵谶^去十年，上海的房價(jià)也是在政策調(diào)控的大背景下，堅(jiān)挺地走過來的。而且我們注意到，房價(jià)雖然漲得越來越厲害，但買房的人是越來越多的。實(shí)際需求仍然擺在那里。所以從投資的這個(gè)角度來講，對于北上廣深又考慮到增值，又考慮到購房壓力其實(shí)在減弱，所以很多人還是很認(rèn)可在一線城市購房。

而且上海等一線城市和東京并沒有可比性。不如上海雖然是國際大都市，但是郊區(qū)仍在進(jìn)行城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。而東京則是一個(gè)整體，有點(diǎn)像上海的徐家匯。而上海徐家匯的房價(jià)相比上海中環(huán)至外環(huán)的一些地方，漲幅并不明顯。

干貨時(shí)間：上海的房子接下來怎么買？

兩位嘉賓透露，上海的5號線接下來會延伸到奉賢，這個(gè)區(qū)域其實(shí)相對來說炒作比較少。但是可以不買奉賢，而是買奉賢到閔行之間。

【視頻】樓市“拐點(diǎn)“將至未至  購房者如何踩準(zhǔn)價(jià)格節(jié)拍？

（編輯：超慧）