近日，江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭項目業(yè)主的一紙停貸告知書，拉開了爛尾樓停貸的大幕。隨后，廣西、河南、山西、重慶等多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明稱，要強制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復(fù)工為止。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月13日，全國遭集體停貸的樓盤已超過100個。這些樓盤中，有的是已經(jīng)延期交付多年、實打?qū)嵉臓€尾樓，有的則是還沒到交付時間，但因資金緊張、至今難以復(fù)工的停工盤。

例如，武漢時代新城全體業(yè)主擬寫的強制停貸告知書就顯示：武漢市漢南時代新城項目逾期交房數(shù)月，業(yè)主多次現(xiàn)場維權(quán)仍無實質(zhì)進展，數(shù)千戶業(yè)主（已售房源且未結(jié)清貸款）決定，若該項目在限定時間（2022年8月1日）內(nèi)仍未全面復(fù)工，業(yè)主將強制停還銀行月供。

而一份在網(wǎng)上流傳的河南鄭州一份名門翠園業(yè)主強制停貸告知書則顯示，該項目已逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前項目未復(fù)工，貸款買房的業(yè)主將停止償還貸款，直至交房辦妥房產(chǎn)證為止。

針對多個樓盤“強制停貸”的消息，今天午間，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行先后發(fā)布公告回應(yīng)斷供影響，均表示總體風(fēng)險可控。其中，農(nóng)行提及已初步認(rèn)定存在“保交樓”風(fēng)險的樓盤涉及逾期按揭貸款余額6.6億元。興業(yè)銀行稱已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，且強調(diào)重點的風(fēng)險地區(qū)在河南。建行沒有透露具體按揭數(shù)額，只是表示，當(dāng)前部分地區(qū)停工緩建和未按時交付樓盤情況，涉及本行規(guī)模較小，總體風(fēng)險可控。

按照現(xiàn)行法律，業(yè)主和開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系，而放貸銀行是與業(yè)主本人簽訂按揭貸款合同，合同履約不應(yīng)受到開發(fā)商樓盤進度影響。業(yè)主貿(mào)然停貸，個人的征信報告就會受到影響。對此，今天上午東方衛(wèi)視記者電話采訪了一些停止還貸的業(yè)主，他們告訴記者，由于維權(quán)一直無果，加上還貸壓力確實很大，大家迫不得已選擇這條路，希望可以讓相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)和銀行負(fù)起責(zé)任來。目前強制停貸告知書還在進行完善，并沒開始實施。業(yè)主代表將在完善好強制停貸告知書后征求所有業(yè)主的意見，并將該告知書寄給相關(guān)政府、企業(yè)、銀行。

那么，購房者用自行停貸的手段倒逼房企加快建設(shè)甚至交房真的可行嗎？上海市律師協(xié)會物業(yè)管理業(yè)務(wù)研究委員會主任宋安成表示，購房者自行斷供會面臨幾種風(fēng)險，首先違反了與銀行簽訂的貸款合約，一旦停貸就可能會收到銀行催收電話、名下資產(chǎn)會面臨被凍結(jié)拍賣、個人征信也會被列入黑名單。宋安成建議，購房者應(yīng)該第一時間找到樓盤開發(fā)商解除《購房合同》，如果不能解除可向法院提起訴訟。

這方面，此前已有成功案例，2019年的一份最高法民再245號案例就顯示，因出賣人（開發(fā)商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房人），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。

對于樓盤停工或爛尾，不少業(yè)主都將原因指向銀行違規(guī)放貸或預(yù)售資金被違規(guī)挪用，多地業(yè)主在停貸告知書中均寫道：作為貸款銀行，違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款；將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致資金嚴(yán)重非正常流出等。

預(yù)售資金是指新房項目預(yù)售后，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。按照規(guī)定，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房企須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。近年來，我國各地也陸續(xù)出臺政策，強化對預(yù)售資金的監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于房地產(chǎn)項目建設(shè)，保障工程款按期支付。不過，有業(yè)內(nèi)專家表示，過去很長一段時間，房企在“拿地-開工-預(yù)售-拿地”的高周轉(zhuǎn)模式下，很多新房預(yù)售后的回款資金，不是用作結(jié)算工程款，而是被違規(guī)挪走他用，通過撬動資金杠桿，進行大規(guī)模拿地。

事實上，對于違規(guī)挪用預(yù)售資金的問題，國家一直在加強監(jiān)管。今年1月，住建部、央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，明確：預(yù)售資金監(jiān)管額度根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額及項目交付使用條件等因素確定。在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。

此外，今年2月，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法出臺，要求各方以最大程度推動保交付，維護守住消費者合法權(quán)益為政策的底線。為了讓樓盤按時保交付，保障購房者的利益，去年，包括西安、北京、天津、蘇州、廣州、石家莊、重慶、銀川等多個城市出臺政策，加強對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。強監(jiān)管內(nèi)容主要包括升級資金監(jiān)管范圍、提高監(jiān)管比例、提高支取節(jié)點要求等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，預(yù)售資金監(jiān)管政策的初衷就是為了確保工程項目不爛尾而設(shè)立的一道防火墻機制。所以此次全國各地爆發(fā)的爛尾樓斷供潮，其實是提出了預(yù)警，要求各地該監(jiān)管的資金還是要管好，不要出現(xiàn)空白賬戶和虛假監(jiān)管。

在預(yù)售資金的監(jiān)管方面，除了各地房地產(chǎn)行政主管部門外，銀行也扮演了重要角色。上海市律師協(xié)會物業(yè)管理業(yè)務(wù)研究委員會主任宋安成就指出，有些銀行在實際操作過程中出現(xiàn)的漏洞導(dǎo)致了市場亂象，包括假收入證明、經(jīng)營貸買房、爛尾樓資金監(jiān)管不力等。在處理這些問題的時候，違規(guī)運作的銀行也應(yīng)該負(fù)責(zé)。此外，各地監(jiān)管部門也要完善銀行放款細(xì)則，對于預(yù)售資金的監(jiān)管，底線是保交付，要通過加強監(jiān)管實現(xiàn)更加規(guī)范化的管理，從而保證在建項目都能按期交付。

輿論指出，在此次斷供風(fēng)波中，最無辜的就是業(yè)主，業(yè)主強制停貸也是走投無路，其本心還是希望問題得到解決。因此，現(xiàn)在最關(guān)鍵的是各方協(xié)調(diào)，各地政府應(yīng)該研究如何盤活爛尾樓，把死棋下活，追討轉(zhuǎn)移走的資金，或者引入有實力的房企，將保交付放在優(yōu)先位置，這才有利于千家萬戶的穩(wěn)定。

（看看新聞Knews記者：彭曉燕 張?zhí)N昆 陳昱卉）