這兩天，老百姓最為關(guān)心的一個(gè)公共話(huà)題，就是房屋養(yǎng)老金。它背后的一個(gè)客觀事實(shí)是：截至2022年底，中國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中，建成年份超過(guò)30年的，已經(jīng)接近20%。預(yù)計(jì)到2040年，這個(gè)數(shù)據(jù)將會(huì)接近80%。“養(yǎng)老”，錢(qián)哪來(lái)、怎么用？當(dāng)房屋逐漸“老”去，是否也有“夕陽(yáng)經(jīng)濟(jì)”？全國(guó)22城“領(lǐng)銜”試點(diǎn)，近三分之一位于長(zhǎng)三角，他們又能探索出哪些經(jīng)驗(yàn)？

房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅嗎？

“無(wú)免征額、見(jiàn)房就收、征稅力度比預(yù)期的房產(chǎn)稅要大……”。過(guò)去幾天里，將房屋養(yǎng)老金稱(chēng)為“加強(qiáng)版房產(chǎn)稅”的市場(chǎng)解讀在網(wǎng)絡(luò)上持續(xù)發(fā)酵。對(duì)此，住建部直屬機(jī)關(guān)報(bào)罕見(jiàn)地在三天之內(nèi)連續(xù)發(fā)布6篇文章進(jìn)行辟謠。

本周一，住建部再次回應(yīng)，稱(chēng)房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)按照“取之于房、用之于房”、“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”。本次試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶(hù)建立起來(lái)。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，國(guó)家層面圍繞房屋“養(yǎng)老”的制度建設(shè)，已經(jīng)走過(guò)了兩年多歷程。從初衷來(lái)看，這一制度的出發(fā)點(diǎn)就是要解決建筑質(zhì)量下降和居住隱患問(wèn)題，提升城市的安全和韌性。

雖然目前官方還沒(méi)有給房屋養(yǎng)老金一個(gè)明確的定義，但從研究機(jī)構(gòu)角度來(lái)講，房屋養(yǎng)老金是源于“養(yǎng)老金”的一個(gè)理念，突出的是全生命周期的保障，是用于與房屋的一些安全、維修、管理的一項(xiàng)金融保障制度。

上海中原地產(chǎn)研究經(jīng)理、市場(chǎng)分析師盧文曦則認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金“首先是一個(gè)大的、總的稱(chēng)法”，它里邊包含著兩種不同的構(gòu)成部分。其一，是個(gè)人組成部分，就是通常所說(shuō)的“住房維修基金”，這是個(gè)人賬戶(hù)；還有一個(gè)叫公共賬戶(hù)，這兩部分共同組成了房屋的所謂“養(yǎng)老金”。公共部分，是這一次重點(diǎn)要去設(shè)立的環(huán)節(jié)。

針對(duì)網(wǎng)上沸沸揚(yáng)揚(yáng)的有關(guān)房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅的說(shuō)法，盧文曦提出，房產(chǎn)稅是每年必交的，是根據(jù)物業(yè)的價(jià)格，綜合評(píng)估之后按照比例來(lái)交，款項(xiàng)最后是交到財(cái)政的。而房屋養(yǎng)老金，則可能是一次性交付，不一定會(huì)采取年付的形式?！皬乃氖褂脕?lái)看，房屋養(yǎng)老金更重要的是投入到房屋的維修中去”，盧文曦強(qiáng)調(diào)，“有點(diǎn)專(zhuān)款專(zhuān)用的味道?！?/p>

房屋“養(yǎng)老”，錢(qián)哪來(lái)、怎么用？

8月29日，上海發(fā)布住宅維修資金管理若干規(guī)定提出，商品住宅房屋維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)，按照每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)，房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設(shè)施管理維修資金，三項(xiàng)資金將合并使用。

作為全國(guó)試點(diǎn)建立房屋養(yǎng)老金制度的22個(gè)城市之一。近年來(lái)，杭州已經(jīng)做出了不少有益的探索。一方面，是鼓勵(lì)小區(qū)將公共收益補(bǔ)充到小區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)。另一方面，針對(duì)老舊小區(qū)維修。杭州在上城區(qū)、拱墅區(qū)和西湖區(qū)率先試點(diǎn)老舊小區(qū)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)繳、補(bǔ)建工作。對(duì)于在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集政策出臺(tái)前交付使用的老舊小區(qū)，則嘗試補(bǔ)建物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

相比于個(gè)人賬戶(hù)，公眾更關(guān)心的，公共賬戶(hù)里的錢(qián)是從哪兒來(lái)的？

嚴(yán)躍進(jìn)舉了天津?yàn)I海新區(qū)的例子，他們每年為公共賬戶(hù)投入5000萬(wàn)元資金。一部分來(lái)自從土地出讓金；另外則來(lái)自財(cái)政撥款、以及城市更新專(zhuān)項(xiàng)資金。不過(guò)當(dāng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，各地土地出讓金收益逐步減少，“如何充實(shí)公共賬戶(hù)，這也是本輪試點(diǎn)的應(yīng)有之義”。此外，不妨引入房屋保險(xiǎn)制度，“除了基本部分，大家還可以根據(jù)各自不同需要，購(gòu)買(mǎi)別的險(xiǎn)種”，嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

從造房到修房，“養(yǎng)老”會(huì)成為房企新賽道嗎？

房屋養(yǎng)老金作為維修基金的升級(jí)版，其內(nèi)涵遠(yuǎn)超傳統(tǒng)維修基金的范疇，并且也將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

隨著行業(yè)環(huán)境的變化，如今房企正在經(jīng)歷從信用向?qū)嵨镛D(zhuǎn)移的融資過(guò)程。這種轉(zhuǎn)變意味著，未來(lái)房企將更加注重實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)值，而非單純依賴(lài)信用融資。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，參與老舊小區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目將成為重要的業(yè)務(wù)方向。這不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)新的收入來(lái)源，還能提升企業(yè)在社會(huì)責(zé)任方面的形象。

據(jù)初步估算，僅一二線(xiàn)城市的老舊小區(qū)改造市場(chǎng)就可能達(dá)到數(shù)萬(wàn)億規(guī)模。如果將這一模式推廣到全國(guó)范圍，其潛在市場(chǎng)規(guī)模更是難以估量。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)提出，過(guò)去是房屋增量拉動(dòng)市場(chǎng)，現(xiàn)在是房屋存量帶動(dòng)市場(chǎng)。從“拉動(dòng)”到“帶動(dòng)”，說(shuō)明現(xiàn)在的主要任務(wù)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。目前最多的可能是老舊小區(qū)改造，這也意味著房企的工作重點(diǎn)從造房變成了修房。

面對(duì)巨大的藍(lán)海，上海中原地產(chǎn)研究經(jīng)理，市場(chǎng)分析師盧文曦表示，房屋養(yǎng)老金對(duì)房?jī)r(jià)、房租有一部分的正向引導(dǎo)作用，但短期內(nèi)難以顯現(xiàn)，還要與整體的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)結(jié)合來(lái)看。不過(guò)，房企的理念要轉(zhuǎn)變，不要僅僅盯著新房市場(chǎng)，如何讓老小區(qū)變成好小區(qū)，可能是接下去幾年，房企要考慮的重點(diǎn)。而在這其中，房屋養(yǎng)老金賬戶(hù)的落地、使用，還有堵點(diǎn)都需要去打通，去思考，去試錯(cuò)，積累經(jīng)驗(yàn)，從試點(diǎn)向全國(guó)鋪開(kāi)。