短短一個(gè)月內(nèi)，全國(guó)已有至少四個(gè)省市積極探索預(yù)售制度改革或試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

2月7日，河南省在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上明確提出，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

此前一天，2月6日，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人在省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上透露，今年將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

同一天，四川省人民政府印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，其中第26條明確提出“支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)”。

而在一周之前的1月31日，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議已提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。會(huì)議還要求，進(jìn)一步加大“保交樓、穩(wěn)民生”工作力度，管好用好國(guó)家專項(xiàng)借款，協(xié)調(diào)商業(yè)銀行落實(shí)配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設(shè)進(jìn)展，確保逾期房屋按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如期交付。

地方探索的背后，有著來自中央的支持。在今年1月召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹就提出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于多數(shù)房企而言，住房銷售由預(yù)售改為現(xiàn)售，將帶來哪些影響？某房企高管10日上午在接受看看新聞Knews記者采訪時(shí)坦言，住房銷售由預(yù)售改為現(xiàn)售，對(duì)提升房產(chǎn)品質(zhì)和提振購(gòu)房者信心有好處。但同樣一筆資金，在預(yù)售制度下可以開發(fā)3-4個(gè)項(xiàng)目，而在現(xiàn)房銷售制度下只能開發(fā)1個(gè)項(xiàng)目。這會(huì)導(dǎo)致房企的資金回籠周期邊長(zhǎng)，對(duì)房企的自有資金提出了更高的要求，同時(shí)也會(huì)推高房產(chǎn)的成本。

從購(gòu)房者角度而言，目前在各大社交平臺(tái)上，已有不少人為試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的政策叫好。網(wǎng)友們紛紛表示，住房由預(yù)售改為現(xiàn)售，一方面可以規(guī)避爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，不用擔(dān)心錢付出去了，房子拿不到。另一方面還可以倒逼房企提高房屋質(zhì)量，而不是像期房那樣，只能在后期靠不斷的投訴來維權(quán)。此外，現(xiàn)房銷售還可以縮短交房時(shí)間，減少購(gòu)房者等待的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本。

預(yù)售制自1995年1月《城市商品房預(yù)售管理辦法》施行開始，成為我國(guó)商品房銷售的主要方式，如今已近30年。預(yù)售制的出臺(tái)對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用，但在實(shí)踐中也確實(shí)增加了房產(chǎn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，傷害了部分購(gòu)房者的合法權(quán)益。圍繞預(yù)售制的種種利弊，無論是官方還是坊間，一直沒有停止過探討，期間也不斷傳出要求預(yù)售制取消的呼聲。

但直到2016年開始，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)才進(jìn)入公眾視野，深圳、南京、杭州等城市陸續(xù)開始在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件。這次試點(diǎn)的主要目的，是通過這一模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地。與此不同，今年這一波政策出臺(tái)的目的，是從保交樓、穩(wěn)民生、保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益出發(fā)，也釋放了政府推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的信號(hào)。

變化源自2021年6月，當(dāng)時(shí)多家房企陸續(xù)曝出債務(wù)問題，讓期房交付問題的日益凸顯。為維護(hù)自身權(quán)益，不少購(gòu)房者不得不主動(dòng)或被迫停貸，呼吁現(xiàn)房銷售的聲音由此開始增加，擔(dān)心爛尾的購(gòu)房者開始熱衷進(jìn)入現(xiàn)房市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，短短不到兩年時(shí)間，全國(guó)現(xiàn)房銷售占比就從2021年6月的9.5%，迅速攀升至2022年12月的13.9%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這個(gè)數(shù)字有望繼續(xù)上升，到2028年可能會(huì)達(dá)到20%，也就是說，每5套住房中，就有1套是現(xiàn)房。

那么，此次多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售政策，是否會(huì)進(jìn)一步大而擴(kuò)至全國(guó)？是否意味著，我國(guó)已施行了約30年的住房預(yù)售制將迎來終結(jié)？

房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士鄧筱瑩博士在接受看看新聞Knews記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)階段，除了海南省已要求全面現(xiàn)房銷外，受行情景氣影響，黑龍江、天津、吉林、遼寧的現(xiàn)房銷售占比較高。從中可以看出，目前各地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，主要是為了防范地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。由于新房的爛尾會(huì)引發(fā)房企的債務(wù)危機(jī)和銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，此時(shí)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售政策，從防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)預(yù)期、增信心的角度來看，有望在更多的城市進(jìn)一步推進(jìn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從各地已公布的政策細(xì)則和文件標(biāo)書來看，現(xiàn)房銷售已不再是一項(xiàng)臨時(shí)舉措，而是已經(jīng)成為探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重要工作，這個(gè)方向是確定的，但這個(gè)新模式的細(xì)節(jié)要隨著試點(diǎn)情況進(jìn)一步去明確，可能產(chǎn)生的問題也要一步步去糾正。事實(shí)上，部分城市的房產(chǎn)由于庫(kù)存較多，已經(jīng)從名義上的預(yù)售轉(zhuǎn)變?yōu)槭聦?shí)上的現(xiàn)售。未來隨著更多城市展開試點(diǎn)，現(xiàn)房銷售占比勢(shì)必出現(xiàn)上升，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)、住房交易模式等隨之發(fā)生改變。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)提醒，理論上說，現(xiàn)房由于所見即所得，認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較小，其價(jià)格也要比期房更高。但目前有些樓盤卻出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象。原因在于這些樓盤可能屬于滯銷盤或尾盤，戶型或質(zhì)量上可能存在瑕疵。對(duì)此，購(gòu)房者還需擦亮眼睛，警惕劣質(zhì)現(xiàn)房的混入。

（看看新聞Knews編輯：金梅 張?zhí)N昆 阮麗）