劉華夫婦是一對(duì)年近八旬的老夫妻，活了大半輩子，沒想到因置換房屋時(shí)遇到麻煩，與30歲的小青年王磊打起了官司。由于辦不出產(chǎn)證，王磊沒買成劉華夫婦的房子，他訴至上海虹口法院，要求判決解除其與劉華夫婦簽訂的房屋買賣合同，同時(shí)還要求劉華夫婦支付近60萬元的違約金。

為置換房屋，老夫婦出售“無產(chǎn)權(quán)證公房”

劉華夫婦一直居住在虹口區(qū)某單位分配的一套兩居室公房中，隨著年歲增長，劉華夫婦想將房子置換到子女家附近以便相互照應(yīng)，但由于歷史遺留的客觀原因，該房屋未能辦理房地產(chǎn)權(quán)證，所以也一直未換成房。

2015年9月下旬，劉華夫婦聽聞房屋辦理產(chǎn)證的障礙已消除，只需向原單位遞交一系列申請(qǐng)材料后便可辦理，就忙活了起來。他們一邊準(zhǔn)備著材料向單位申請(qǐng)辦理產(chǎn)證，另一邊也找中介把房屋售賣信息掛在了網(wǎng)上。

王磊因結(jié)婚需要打算購置婚房，經(jīng)中介居間介紹認(rèn)識(shí)了劉華夫婦，王磊看了劉華夫婦的房子后感到很滿意，但由于該房屋尚未取得產(chǎn)證，便與劉華夫婦簽訂了版本較為簡單的非正式的《房屋買賣合同》。合同對(duì)房屋的總價(jià)、付款日期、房屋交接事宜、首付款及貸款事宜、雙方的違約責(zé)任作了約定。合同簽訂后，王磊當(dāng)即向劉華夫婦匯了定金10萬元。又高興又心急的劉華夫婦便立馬物色了徐匯區(qū)的一套房子，與賣房的小顧也簽訂了《房屋買賣合同》，約定劉華夫婦于2015年年底前付清全部房款。

產(chǎn)證遲遲辦不下來，買家稱解除合同須付違約金

然而幾個(gè)月過去了，虹口區(qū)的這套房子的產(chǎn)證遲遲未能辦出來，雖然劉華夫婦多次向單位催辦，但均被告知因辦理流程需要，仍需等待。眼看徐匯區(qū)的房子付款時(shí)間要到了，虹口區(qū)的房子產(chǎn)證又辦不出，無法收房款，二老心急如焚但又無計(jì)可施。

2016年年初，由于劉華夫婦未能按時(shí)支付徐匯區(qū)房屋的首付款，只得與小顧協(xié)商解除了合同，向小顧支付了一定的補(bǔ)償金。此時(shí)房價(jià)已上漲了不少，而何時(shí)能辦出虹口區(qū)房屋產(chǎn)證也未可知，劉華夫婦決意也解除與王磊簽訂的合同，向王磊發(fā)出了解除通知。雙方經(jīng)多次函件往來，王磊最終同意解除合同，但要求劉華夫婦根據(jù)合同約定承擔(dān)總房價(jià)款20%的違約金。兩方多次協(xié)商未果，王磊訴至法院。

房子沒能成功賣出，老夫婦反而賠了27萬元

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，劉華夫婦與王磊簽訂的《房屋買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)按約履行。雙方均同意解除房屋買賣合同關(guān)系，法院予以準(zhǔn)許。至于劉華夫婦認(rèn)為約定的違約金過高、請(qǐng)求法院予以調(diào)低的請(qǐng)求，考慮到除10萬元定金外，王磊并未支付房屋余款，且在雙方同意解除合同時(shí)，房屋的房地產(chǎn)權(quán)證還未辦出，現(xiàn)實(shí)交易存在障礙，劉華夫婦也及時(shí)通知了王磊并向他返還了10萬元。

以上種種情況，再結(jié)合房價(jià)變動(dòng)及王磊的實(shí)際損失等，法院將違約金酌情調(diào)整為總房價(jià)款的10%，判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，劉華夫婦支付王磊違約金27萬元。

產(chǎn)權(quán)證終于來了，但老夫婦已無心再置換房屋

在幾個(gè)月的等待之后，劉華夫婦最終取得了虹口區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)證，但由于兩次房屋買賣違約，支出了高額的違約金，二老已無心再置換房屋。

法官提醒，老人買賣房屋最好有子女陪同，對(duì)房屋買賣合同條款仔細(xì)研讀，特別是置換房屋的情況下，應(yīng)對(duì)欲售房和欲購房的兩份房屋買賣合同約定的付款時(shí)間、房屋交接時(shí)間、辦證時(shí)間等做好銜接，避免不確定因素可能帶來的不利后果，謹(jǐn)慎簽約。

（實(shí)習(xí)編輯：祝聞豪）