2016年6月2日下午，備受關(guān)注的深圳龍華上塘商住地（A816-0060）在眾望所歸中加冕新一代“地王”，經(jīng)過(guò)緊張的現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)、開標(biāo)流程，最終被中國(guó)電建集團(tuán)和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億的高價(jià)拿下，地面價(jià)高達(dá)56781元/平方米。

根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心4月26日的公告顯示，宗地編號(hào)為A816-0060的龍華上塘商住混合用地將于6月2日出讓。

龍華：開始的地王都是后來(lái)的樓王 房?jī)r(jià)順著地王往上蹭　　 
  
在新區(qū)成立不到5年的時(shí)間里，龍華房?jī)r(jià)走過(guò)了從泯然眾人到令人刮目相看的歷程。

龍華房?jī)r(jià)的第一波大漲是在2011年前后，在萊蒙水榭春天、錦繡御園、潛龍曼海寧等一系列新項(xiàng)目的助推下，片區(qū)房?jī)r(jià)首破2萬(wàn)/㎡。2012年至2013年，隨著區(qū)域新增供應(yīng)的回落，房?jī)r(jià)也不溫不火，未出現(xiàn)大漲。2013年，在全市各大區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅基本都突破了20%的情況下，龍華漲幅僅有16%，為全市最低水平。

而龍華房?jī)r(jià)的跳漲也正是始于2013年，當(dāng)年中海38.2億奪得龍華上塘地王，樓面價(jià)1.46萬(wàn)元/平方米，再到2014年龍光46.8億競(jìng)得龍華白石龍地王，其樓面價(jià)已逾2.5萬(wàn)元/平方米。在兩代地王的光環(huán)下，龍華房?jī)r(jià)接連邁過(guò)3萬(wàn)和4萬(wàn)大關(guān)。去年龍華紅山站一宗商服用地又以112.5億的天價(jià)成交，創(chuàng)下龍華總價(jià)地王記錄。
  
“醉翁之意”不僅在地王 “現(xiàn)樓銷售”成深圳樓市焦點(diǎn)
 
做為2016年以來(lái)、325新政以后深圳土地市場(chǎng)上推出的首塊包含居住用地性質(zhì)的宗地，A816-0060被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目。即本宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能在土地使用權(quán)和建筑物、附著物的所有權(quán)依法登記，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后，才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。有業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)“預(yù)售制”在深圳實(shí)施了22年，即將胎死腹中，深圳正準(zhǔn)備干掉“預(yù)售”，陡變升級(jí)“現(xiàn)樓銷售”。 

在今年2月初深圳市長(zhǎng)許勤就曾在公開場(chǎng)合表示，深圳房?jī)r(jià)確實(shí)上漲過(guò)快，深圳市政府正在研究調(diào)控政策，確保房?jī)r(jià)在合理區(qū)間。此次該地塊產(chǎn)品將為“現(xiàn)樓發(fā)售”，不搞“預(yù)售制度”，就是深圳首次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售。在此之前，深圳和全國(guó)其他地方一樣，采用的是商品房預(yù)售許可制度。這樣一來(lái)，實(shí)行了22年的商品房預(yù)售許可制度正在悄然發(fā)生變化。

市場(chǎng)分析指出，深圳若推行商品房由預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售的政策，那么開發(fā)商將無(wú)法再通過(guò)賣期房獲得一大筆無(wú)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)成本的資金。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金來(lái)源中企業(yè)自有資金以及通過(guò)預(yù)售制度獲得的資金占比分別在4成左右，而其余主要為銀行貸款以及其他渠道貸款資金。一些開發(fā)商從拿地到預(yù)售僅需8至9個(gè)月時(shí)間，甚至更短，但現(xiàn)售制度會(huì)將拿地到銷售的周期拉長(zhǎng)到2到4年。

目前，深圳土地供應(yīng)極其稀缺，采取現(xiàn)售制度可抬高門檻，將資金實(shí)力不足的中小開發(fā)商擋在門外，抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。此外，現(xiàn)房銷售也使得購(gòu)房者能夠降低購(gòu)房到入住的時(shí)間，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
 
現(xiàn)售制讓人買得到現(xiàn)房 卻未必降得了房?jī)r(jià)
 
采取要求”現(xiàn)樓銷售“的方式出讓土地可以抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲，這或許也是深圳進(jìn)一步調(diào)控樓市的舉措，但卻不一定能控得住房?jī)r(jià)，一不小心深圳樓市仍可能陷入“越調(diào)越漲”的怪圈。

著名房地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，現(xiàn)售制根本無(wú)法解決深圳供求關(guān)系中庫(kù)存不足、土地供應(yīng)下降、新建土地資源稀缺、住宅土地儲(chǔ)備少、城市更新緩慢、貨幣超發(fā)、投資渠道狹窄、人民幣貶值等系列問(wèn)題，更加無(wú)法保證地價(jià)不暴漲、房?jī)r(jià)不暴漲。

他指出，如果過(guò)早實(shí)施商品房現(xiàn)售制會(huì)扭曲市場(chǎng)供求關(guān)系，影響到供應(yīng)增長(zhǎng)預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。房企資金門檻大幅度上升，大大提高了房企融資、建設(shè)、投資開發(fā)成本，肯定會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)，最后由買房者承擔(dān)。

（編輯：李斌）