上海房地產(chǎn)新政 “滬九條”自5月28日正式施行，受到市場(chǎng)各方高度關(guān)注?！皽艞l”落地十余天來(lái)，市場(chǎng)反饋如何？短期內(nèi)，上海會(huì)不會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)整優(yōu)化政策？上海樓市接下來(lái)將怎么走？

帶著這些市民關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題，記者采訪了上海市住建委、市房管局、市規(guī)劃資源局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等相關(guān)負(fù)責(zé)人，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人、中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，以及專家學(xué)者。

從各方反饋看，此次“滬九條”體現(xiàn)了政策優(yōu)化的整體性、系統(tǒng)性、綜合性，政策力度也比較大，超出各方預(yù)期。

記者走訪多家市場(chǎng)主體了解到，新政出臺(tái)以來(lái)，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，一手住房來(lái)訪量和成交量提升，二手住房帶看量和成交量明顯增加，成交價(jià)格總體平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)顯示，端午三天假期上海二手住房日均成交418套，比今年“五一”假期日均成交套數(shù)增加171%；節(jié)后兩天日均成交810套，回升至新政出臺(tái)后一周的成交水平。

“總的來(lái)說(shuō)，‘滬九條’針對(duì)引導(dǎo)合理住房需求進(jìn)行了通盤(pán)考慮，近階段，上海層面應(yīng)該不會(huì)再次大力度調(diào)整政策。”上海社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任萬(wàn)勇認(rèn)為，“從上海的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)等各方面綜合因素來(lái)看，我們對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展和住房民生領(lǐng)域的合理改善，是很有信心的”。

問(wèn)題一，“滬九條”的出臺(tái)過(guò)程是怎么樣的？整體政策措施有什么特點(diǎn)？政策力度有多大？

上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次調(diào)整優(yōu)化政策是相關(guān)部門(mén)深入分析研判市場(chǎng)變化趨勢(shì)，廣泛聽(tīng)取專家學(xué)者、市場(chǎng)主體等各方面的意見(jiàn)建議，在此基礎(chǔ)上，綜合考量形成的一攬子政策措施。

“政策出臺(tái)后，普遍反映此次優(yōu)化政策體現(xiàn)了整體性、系統(tǒng)性，政策力度也較大?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。比如，在住房限購(gòu)政策方面，立足服務(wù)安居、促進(jìn)職住平衡，縮短了非滬籍居民購(gòu)房繳納社保年限，擴(kuò)大了購(gòu)房區(qū)域，增加了多孩家庭購(gòu)房套數(shù)，支持企業(yè)購(gòu)房用于職工租住。

在住房信貸政策方面，此次調(diào)整優(yōu)化后，個(gè)人住房貸款利率下限已降至4%以下；最低首付比例方面，首套房貸已降至20%，滿足合理購(gòu)房貸款需求。

在住房公積金政策方面，居民最高貸款額度提高幅度在30%左右，首套住房家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度為160萬(wàn)元，多子女家庭在此基礎(chǔ)上上浮20%政策不變，最高可達(dá)192萬(wàn)元。

問(wèn)題二，此次上海優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施，主要有哪些方面的考量?

上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次政策優(yōu)化主要體現(xiàn)了三個(gè)方面的考量：

一，綜合施策。統(tǒng)籌供應(yīng)和需求，促進(jìn)市場(chǎng)供需總體平衡；統(tǒng)籌市場(chǎng)和保障，綜合考慮總供應(yīng)和總需求，租購(gòu)并舉促進(jìn)住房市場(chǎng)和住房保障兩個(gè)體系協(xié)同發(fā)展；統(tǒng)籌增量和存量，注重提升住房品質(zhì)，鼓勵(lì)建設(shè)好房子，加快推進(jìn)“兩舊一村”改造等城市更新，多渠道改善居住條件。

二，分類(lèi)施策。在供應(yīng)端，充分發(fā)揮城市總規(guī)的統(tǒng)領(lǐng)作用，匹配市場(chǎng)需求優(yōu)化土地供應(yīng)，根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，合理把握規(guī)劃時(shí)序和開(kāi)發(fā)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量供地；更好滿足改善性住房需求，優(yōu)化套型結(jié)構(gòu)，提高中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)，差異化降低中小套型住房比例。在需求端，立足服務(wù)安居，針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，差異化、分區(qū)域優(yōu)化住房限購(gòu)政策，縮短非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限，擴(kuò)大重點(diǎn)區(qū)域人才和非滬籍單身人士的購(gòu)房區(qū)域。在信貸端，為促進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域職住平衡，在新城和南北轉(zhuǎn)型等區(qū)域繼續(xù)實(shí)行差異化住房信貸政策。

三，精準(zhǔn)施策。支持多子女家庭合理住房需求，在增購(gòu)一套住房的基礎(chǔ)上，配套享受首套住房信貸政策，減輕購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。支持居住困難家庭改善居住條件，對(duì)符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過(guò)渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼。堅(jiān)持需求導(dǎo)向，增存結(jié)合健全住房保障體系，探索通過(guò)國(guó)有平臺(tái)公司等主體收購(gòu)、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給。支持企業(yè)多渠道解決職工居住問(wèn)題，對(duì)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)小戶型二手住房用于職工租住的，不再限定購(gòu)買(mǎi)住房套數(shù)。優(yōu)化限購(gòu)政策口徑，取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，調(diào)整住房贈(zèng)與規(guī)定，已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。

問(wèn)題三，“滬九條”正式施行以來(lái)，市場(chǎng)反應(yīng)怎么樣？新房二手房成交量有沒(méi)有增加？房?jī)r(jià)有沒(méi)有出現(xiàn)反彈？

記者走訪多家市場(chǎng)主體了解到，新政出臺(tái)以來(lái)，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，端午假期成交水平明顯高于“五一”假期的水平，成交價(jià)格總體平穩(wěn)。

從記者采訪的房企反饋看，在售新房項(xiàng)目的咨詢量和來(lái)訪量出現(xiàn)積極變化。

整體來(lái)看，5月28日至6月10日，上海一手房認(rèn)購(gòu)總體平穩(wěn)，全市共有10個(gè)樓盤(pán)完成認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)水平略高于同板塊平均水平。一手住房項(xiàng)目來(lái)訪量明顯增加，部分有一定市場(chǎng)熱度的續(xù)銷(xiāo)項(xiàng)目，預(yù)定量增加比較明顯。成交量提高，5月28日至6月10日，一手住房日均成交2萬(wàn)平方米，比5月1日至27日的日均成交量增加42%。端午三天假期一手住房日均成交0.82萬(wàn)平方米，比今年“五一”假期日均成交增加41%。

具體樓盤(pán)中，5月27日至6月10日，金地嘉峯匯項(xiàng)目來(lái)訪增長(zhǎng)30%，成交增加256%，新政以來(lái)成交共計(jì)80套。中華企業(yè)在上海的在售項(xiàng)目咨詢量和來(lái)訪量數(shù)據(jù)均出現(xiàn)上升趨勢(shì)，新增來(lái)訪量增長(zhǎng)三成以上，成交認(rèn)購(gòu)量也同步環(huán)比增長(zhǎng)。

二手房方面，6月1日和8日分別是“滬九條”施行后的兩個(gè)周六，記者走訪了多家中介門(mén)店，經(jīng)紀(jì)人帶看量明顯增長(zhǎng)。上海規(guī)模最大的中介機(jī)構(gòu)鏈家的數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)至6月10日，咨詢量與前兩個(gè)月對(duì)比，日均上漲約50%，帶看量上漲約30%，“新政出臺(tái)后，購(gòu)房人的需求明顯釋放，在端午節(jié)期間，客戶咨詢量、帶看量較新政前的日均上漲30%”。

“二手房方面，市場(chǎng)反應(yīng)比前面幾輪政策更加積極?！鄙虾Ｌ窖蠓课菹嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，外環(huán)外區(qū)域的二手房成交變化最為明顯，新政后兩周周均成交套數(shù)較新政出臺(tái)前四周周均成交上漲79.58%。購(gòu)房群體方面，該機(jī)構(gòu)成交最多的人群是受益社保5年改3年政策的非滬籍人士，以及多子女家庭。

整體來(lái)看，自5月28日至6月10日，上海二手住房市場(chǎng)成交量大幅提高，日均成交700套，比5月1日至27日的日均成交量增加38%；端午三天假期二手住房日均成交418套，比今年“五一”假期日均成交增加171%；節(jié)后兩天日均成交810套，回升至新政出臺(tái)后一周的成交水平。成交價(jià)格保持平穩(wěn)，跳價(jià)、降價(jià)成交情況較少。期間，二手住房的先行指標(biāo)明顯提升，新增購(gòu)房委托比政策出臺(tái)前一周增加約45%，帶看量增加約30%，居間合同量增加約70%。

問(wèn)題四，本次住房信貸政策調(diào)整力度較大，首套和二套個(gè)人住房貸款利率下限較調(diào)整前均有較大幅度下降，請(qǐng)問(wèn)可以為居民家庭節(jié)約多少利息支出？銀行已受理尚未發(fā)放的個(gè)人住房貸款，是否可以適用新利率政策？

記者從人民銀行上海市分行了解到，本次上海個(gè)人住房貸款新政對(duì)個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整幅度較大，充分讓利于民，首套房利率下限較調(diào)整前下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，二套房下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。其中，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域的二套房貸利率下降幅度更大，下調(diào)了45個(gè)基點(diǎn)。按照100萬(wàn)元貸款，30年等額本息測(cè)算，首套房貸款每月還款最多可以減少197.63元，總利息支出減少7.11萬(wàn)元。

各家銀行充分考慮了在途貸款的實(shí)際情況，本著讓更多貸款購(gòu)房人享受新政好處的原則，銀行執(zhí)行新政時(shí)按照貸款發(fā)放時(shí)間為界，5月28日（含）以后新發(fā)放的個(gè)人住房貸款按照新政策執(zhí)行，銀行已受理尚未發(fā)放的在途個(gè)人住房貸款，均可以適用新政策。

問(wèn)題五，上海公積金政策調(diào)整后，貸款額度可提高到160萬(wàn)元，多子女家庭最高可貸192萬(wàn)元，貸足需滿足哪些條件？已申請(qǐng)還未發(fā)放的公積金貸款，是否可以根據(jù)新政提高額度？

記者從上海市公積金管理中心了解到，繳存人家庭在上海購(gòu)買(mǎi)首套住房的，申請(qǐng)最高貸款額度要同時(shí)滿足三個(gè)條件：兩人及以上家庭申請(qǐng)貸款，且均滿足當(dāng)前正常連續(xù)繳存住房公積金滿6個(gè)月的條件；按30倍的住房公積金存儲(chǔ)余額倍數(shù)以及10倍的補(bǔ)充公積金存儲(chǔ)余額倍數(shù)計(jì)算，申請(qǐng)人員在申請(qǐng)時(shí)的住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額合計(jì)達(dá)到4.34萬(wàn)元，補(bǔ)充公積金賬戶存儲(chǔ)余額合計(jì)達(dá)到3萬(wàn)元，可申請(qǐng)最高貸款額度160萬(wàn)元；多子女家庭住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額合計(jì)達(dá)到5.2萬(wàn)元，補(bǔ)充公積金賬戶存儲(chǔ)余額合計(jì)達(dá)到3.6萬(wàn)元，可申請(qǐng)最高貸款額度192萬(wàn)元；具有償還貸款的能力及良好的信用。

據(jù)介紹，相關(guān)政策實(shí)施以受理時(shí)間為界，5月28日（含）以后受理的公積金貸款按此政策執(zhí)行，尚未發(fā)放的公積金貸款，經(jīng)房屋交易雙方協(xié)商一致需進(jìn)行重新受理的，可向相關(guān)貸款受理機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢。

問(wèn)題六，對(duì)于那些暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房能力或者達(dá)不到購(gòu)房條件的人群，政策方面是否有所考量？

記者了解到，“滬九條”強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌兼顧“市場(chǎng)和保障”，是要以需求為導(dǎo)向，增量和存量相結(jié)合，加快保障性住房和保障性租賃住房的籌措和建設(shè)，探索通過(guò)國(guó)有平臺(tái)公司等主體收購(gòu)、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“滬九條”中的相關(guān)政策，更加貼近實(shí)際居住需求。在支持居住困難家庭改善居住條件方面，政策提出對(duì)符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過(guò)渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼。對(duì)于暫不具備購(gòu)房條件的群體來(lái)說(shuō)，“滬九條”提出，支持企業(yè)購(gòu)房用于職工租住，這是上海在支持住房需求多元化方面的探索，是一個(gè)亮點(diǎn)。

“‘滬九條’是全體系、多維度的政策，不僅覆蓋的人群廣，針對(duì)差異化的住房需求也做了細(xì)分，后續(xù)各類(lèi)群體都可以享受到新政帶來(lái)的實(shí)惠?！?上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示。

問(wèn)題七，6月7日，上海發(fā)布了“滬九條”出臺(tái)后的首批商品住房用地出讓公告，在推出4幅地塊的同時(shí)，也明確了取消商品住房用地溢價(jià)率10%上限等要求，這是如何考慮的？

上海市規(guī)劃資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，結(jié)合今年第三批次商品住房用地出讓公告發(fā)布，明確有關(guān)工作要求，是細(xì)化落實(shí)“滬九條”中關(guān)于“優(yōu)化本市土地供應(yīng)”的具體舉措。

自該批次起，上海取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)確定，進(jìn)一步提升土地資源市場(chǎng)化配置效率。在出讓前，規(guī)劃資源、住建、房管、發(fā)改、財(cái)政、金融等部門(mén)建立綜合會(huì)商機(jī)制，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價(jià)率超過(guò)一定限度后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性競(jìng)價(jià)。

在出讓條件確定階段，市級(jí)部門(mén)通過(guò)綜合評(píng)估和會(huì)商機(jī)制，根據(jù)地塊區(qū)位條件、市場(chǎng)需求等方面情況，差異化確定高品質(zhì)建設(shè)要求，將需要落實(shí)的綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等要求作為出讓條件納入土地出讓合同，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品，提升住宅建設(shè)品質(zhì)。

后續(xù)，上海將持續(xù)完善商品住房用地交易工作，進(jìn)一步加大區(qū)位條件好、公共服務(wù)設(shè)施齊全、交通出行便捷、市場(chǎng)需求旺盛地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)更好落實(shí)和強(qiáng)化城市功能。

問(wèn)題八，我們注意到，不少城市近期都出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中不少城市力度還很大。購(gòu)房者們也關(guān)心，后續(xù)還會(huì)不會(huì)出臺(tái)力度更大的購(gòu)房支持政策？

業(yè)內(nèi)人士表示，在全國(guó)層面，“因城施策”“一城一策”的總基調(diào)沒(méi)有變，各地結(jié)合自己的實(shí)際情況，必然會(huì)呈現(xiàn)出不同的政策特點(diǎn)。

“從上海本身來(lái)說(shuō)，由于市場(chǎng)趨于穩(wěn)定、購(gòu)房人趨于理性，一些在市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)采取的從緊政策措施，這次得到了及時(shí)、全面的調(diào)整優(yōu)化?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

多位專家判斷，隨著“滬九條”的落地，近階段上海層面支持剛性和改善型需求的相關(guān)政策基本到位，未來(lái)重在消化吸收。

“總體看，‘滬九條’不是短期刺激市場(chǎng)的政策，而是立足滿足市民多樣化、多元化住房需求，既聚焦解決當(dāng)前問(wèn)題、又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因城施策、綜合施策，促進(jìn)合理住房需求有序釋放的政策?！鄙虾煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦說(shuō)。

問(wèn)題九，“滬九條”出臺(tái)時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)于市場(chǎng)的影響顯現(xiàn)還需要時(shí)間，一些市民關(guān)心，房?jī)r(jià)是否已經(jīng)見(jiàn)底。應(yīng)該怎么看上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走向？

據(jù)多位專家觀察，“滬九條”發(fā)布后的市場(chǎng)反饋整體上是積極的，對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)效作用將逐步顯現(xiàn)。

“一方面，購(gòu)房對(duì)一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)是重大決策，家庭成員之間進(jìn)行磋商、做出決策需要周期，置換群體從賣(mài)房到買(mǎi)房有一定的操作周期；另一方面，政策出臺(tái)后時(shí)間尚短，政策消化和市場(chǎng)傳導(dǎo)，反映在認(rèn)購(gòu)率或二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，還需要一定時(shí)間?！鄙虾Ｉ鐣?huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)干春暉表示。

從企業(yè)角度來(lái)看，有頭部房企營(yíng)銷(xiāo)部人士指出，對(duì)未來(lái)走勢(shì)的判斷，關(guān)鍵還在于前兩周的存量客戶陸續(xù)釋放后，新客進(jìn)場(chǎng)的數(shù)量和持續(xù)度。本次“一攬子”政策力度明顯強(qiáng)于去年9月和12月兩次新政。

有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次政策出臺(tái)釋放了相當(dāng)比例的客戶資格，也帶活了市場(chǎng)，特別是對(duì)“剛需客”的效果比較明顯，對(duì)市場(chǎng)信心有明顯提振作用。預(yù)計(jì)6月市場(chǎng)能夠逐步改善，價(jià)格企穩(wěn)，成交放量。

萬(wàn)勇強(qiáng)調(diào)，總體而言，從上海的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)等各方面綜合因素來(lái)看，我們對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展和住房民生領(lǐng)域的合理改善，是很有信心的。

（上觀新聞?dòng)浾撸浩莘f璞 澎湃新聞?dòng)浾撸簷钑阅?計(jì)思敏 龐靜濤）