針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，市政府日前印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》的通知，明確提出今后在中心城區(qū)，商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例不低于7成，郊區(qū)不低于6成。這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　《通知》明確，在中心城區(qū)，商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例不低于70%，郊區(qū)不低于60%；軌交站點(diǎn)附近，提高到80%以上。通知還優(yōu)化了中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，多層、小高層、高層建筑的標(biāo)準(zhǔn)分別為90、95和100平方米。針對(duì)上海中心城區(qū)中小套型供需緊張的情況，從去年年底以來(lái)，市政府就曾多次強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整了多幅熱門(mén)地塊的戶型要求，增加中小套型比例。

　　按照上海目前的土地供應(yīng)計(jì)劃，中心區(qū)域新增宅地供應(yīng)量正在逐年縮減，短期內(nèi)增加市場(chǎng)供應(yīng)的方法就是把戶型做小，增加供應(yīng)的套數(shù)。房地產(chǎn)行業(yè)資深人士李棟分析，這意味著開(kāi)發(fā)成本會(huì)加大，為了控制成本，開(kāi)發(fā)商拿地勢(shì)必更理性，過(guò)熱的土地市場(chǎng)會(huì)因此降溫：“已經(jīng)拍好的土地，畢竟建筑規(guī)劃和容積率都已經(jīng)確定下來(lái)了，不能輕易去改變了。它針對(duì)的這個(gè)對(duì)象，應(yīng)該是從這個(gè)制度出來(lái)以后，新拍的土地?！?/p>

　　也有分析認(rèn)為，中小比例套型比例進(jìn)一步提高，會(huì)讓未來(lái)中心區(qū)域大戶型房源變得緊俏，目前內(nèi)環(huán)內(nèi)140平以上大戶型新房存量為3357套，去化周期不到2個(gè)月。華師大商學(xué)院地產(chǎn)系主任華偉則認(rèn)為，市場(chǎng)供求不會(huì)因《意見(jiàn)》的實(shí)施而發(fā)生大的變化：“因?yàn)橹行某菂^(qū)土地極其稀缺，政府部門(mén)制定這個(gè)政策，引導(dǎo)市場(chǎng)擯棄經(jīng)濟(jì)為上的土地財(cái)政的單一弊端，形成了很好的示范和模板效應(yīng)，今后中心城區(qū)以外，能多來(lái)發(fā)一些中小戶型?！?/p>

　　土地作為一級(jí)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的排頭兵。這次通知被業(yè)內(nèi)認(rèn)為給今年及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了指導(dǎo)性意見(jiàn)，也是未來(lái)市場(chǎng)格局轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)和前提。

　　在降低首付、信貸寬松、降稅等一系列刺激政策下，近期，樓市步入了復(fù)蘇通道。就在房產(chǎn)交易升溫之際，房產(chǎn)中介企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入了白熱化，新出爐的《上海房產(chǎn)中介消費(fèi)滿意度調(diào)查》為購(gòu)房市民敲響警鐘。東廣記者代靈在昨天市消保委召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上了解到：消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)“滿意”的只占1成；“不滿意”占5成以上。而購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)中介服務(wù)的消費(fèi)者遇到問(wèn)題的比例高達(dá)8成。去年市消保委受理的房產(chǎn)中介服務(wù)投訴量增長(zhǎng)4成，也創(chuàng)下新高。中介發(fā)布房源信息不符，虛標(biāo)價(jià)格等問(wèn)題較為普遍，成為導(dǎo)致糾紛的重要原因。

    在市消保委發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，消費(fèi)者代表黃先生講述了自己的購(gòu)房遭遇。半年前，他和鏈家地產(chǎn)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，因?yàn)楣ぷ魅藛T介紹房東信用良好，他同意用購(gòu)房款替上家解除了房產(chǎn)抵押。不料抵押剛解除，這套房就因房東債務(wù)纏身被法院查封，交易過(guò)程讓人心驚肉跳。

　　下面有整整340萬(wàn)的抵押，而這個(gè)房產(chǎn)的交易價(jià)格是400萬(wàn)。為了防止風(fēng)險(xiǎn)，我向鏈家提出是不是能夠進(jìn)行資金監(jiān)管。他們說(shuō)，沒(méi)有這種說(shuō)法的，只有你跟房東自己進(jìn)行這方面交易。

　　今年初，莊先生跟鏈家簽訂居間合同并支付80萬(wàn)定金，之后才被中介告知，房子還有被抵押了167萬(wàn)，解除后才能交易。代理這一糾紛的市消保委律師志愿者董敏華，指著手中的房地產(chǎn)抵押借款合同告訴記者，為上家提供借款并辦理抵押的，正是鏈家自己。

　　現(xiàn)在有一個(gè)抵押，去年12月生成的，因?yàn)樗蜴溂医桢X(qián)了。就把要賣(mài)給我這套房子又做了167萬(wàn)的抵押。他沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的審核批注備案。如果你可以做金融產(chǎn)品，你怎么可以月利率達(dá)到1.6呢？超過(guò)同期同檔銀行利息的4倍。

　　對(duì)于市消保委披露的兩起投訴，上海鏈家交易服務(wù)中心總經(jīng)理龔勝利承認(rèn)，門(mén)店工作中存在瑕疵。

　　黃先生抵押的案例，目前已經(jīng)到交易中心進(jìn)行了交易過(guò)戶，我們盡最大程度努力彌補(bǔ)。0250莊先生這個(gè)80萬(wàn)的定金，確實(shí)由于門(mén)店疏忽以及管理不善等等原因，沒(méi)有盡到披露的義務(wù)。0320經(jīng)過(guò)前期溝通，解約處理的情況下，我們先行墊付80萬(wàn)定金，退還給莊先生。

　　但他表示，鏈家向客戶借款并非金融產(chǎn)品，主要是以交易順利完成為目的，提供的短期資金代墊服務(wù)。

　　也不是作為一個(gè)業(yè)務(wù)來(lái)處理，0553實(shí)際上我們是一個(gè)短期的資金融通行為，目的更主要的是促進(jìn)交易。按照利息的計(jì)算，實(shí)際上也還是在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)，考慮到市場(chǎng)上正常的資金成本，相對(duì)說(shuō)合理的。

　　個(gè)案背后，反映出整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)服務(wù)質(zhì)量亟待提升。在市消保委提供的調(diào)查報(bào)告顯示，41%的中介開(kāi)價(jià)比網(wǎng)上標(biāo)的更高，56%的房源現(xiàn)狀與網(wǎng)上宣傳不符。旺盛的消費(fèi)需求面前，公共服務(wù)也沒(méi)有及時(shí)跟上。市消保委副秘書(shū)長(zhǎng)唐健盛說(shuō)，接觸過(guò)房產(chǎn)中介的消費(fèi)者中，4成不知道可以在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上申請(qǐng)掛牌交易。

　　消費(fèi)者不喜歡房產(chǎn)中介，仍然還要去找房產(chǎn)中介，我們覺(jué)得更重要的原因是，政府部門(mén)搞的公共平臺(tái)形同虛設(shè)。這個(gè)平臺(tái)據(jù)我們所知已經(jīng)10年有余了，但是知道的人很少。知道的人到處跟人說(shuō)“沒(méi)用的”，我們覺(jué)得到底“沒(méi)用”的責(zé)任該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

　　值得注意的是，消費(fèi)者在權(quán)益受到侵害后維權(quán)的比例僅有2成，大量消費(fèi)者選擇“忍氣吞聲”。在約談現(xiàn)場(chǎng)記者看到，發(fā)送約談公函的20家中介公司中，僅有11家派代表現(xiàn)身，包括太平洋房屋等中介公司直接“玩消失”。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)指出，房屋中介市場(chǎng)亂象的背后隱藏著多種原因。一方面是利益驅(qū)動(dòng)，一些房屋中介為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求利益最大化，不惜違法操作。另一方面，我國(guó)中介市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)和規(guī)劃，相關(guān)法律制度缺失、監(jiān)管不到位，而且缺乏統(tǒng)一的誠(chéng)信管理機(jī)制，給一些無(wú)良中介提供了可乘之機(jī)。