作為三四線城市，鄂爾多斯樓市曾盛極而衰，高企的房地產(chǎn)庫存使它一度被冠以“鬼城”的名號，而這一次它走入人們的視野是因為一種旨在去庫存的、創(chuàng)新的拆遷方式，在剛剛實施這一制度不久的時間里，鄂爾多斯東勝區(qū)的人們已經(jīng)開始體會到這一新事物的“硬幣兩面”。

“房票”兌換中心現(xiàn)場

10月15日上午，鄂爾多斯東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結算中心人頭竄動、熙熙攘攘。不少鄂爾多斯市民手持“房票”前來辦理選房事宜。一些人群自發(fā)組成三五個人的小圈子，在討價還價。這是任采蓮等房票中介這一個多月來的“主戰(zhàn)場”，她剛剛完成了一單生意就又有人上來咨詢，長期泡在這里讓她對各小區(qū)房源都如數(shù)家珍。

任采蓮并不是傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介，她做的是“房票”的生意。用低價從賣家手里買入“房票”，又提高一點差價轉手賣出去，通過這樣簡單的操作，任采蓮這一個月收入可觀。

不少黃牛做起了“房票”倒賣的生意

小“房票”盤活大市場

“房票”全稱叫鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋兌換憑證，發(fā)放對象是以征收房屋為主的拆遷戶。該票分7種面額，標有平方米數(shù)、地段類型、每平方米單價等主要信息 ，背面還印有二維碼，可識別持有人信息。這是當?shù)卣?月29日推出的一項房屋征收與補償實施方案，于5月4日正式實施。

方案規(guī)定，對于已簽訂征收協(xié)議的拆遷戶，其拆遷房評估價值全部以“房票”或“地票”的形式發(fā)放給棚改戶。憑借”房票”，拆遷戶可在一年期內(nèi)到政府已經(jīng)回購的商品房小區(qū)房源中，自行選購安置房，而多出的”房票”可多次實名轉讓，不足部分則可購買市場上流通的”房票”以補貼差價，對這類交易，只要雙方程序合規(guī)，政府并不從中干涉。

房票分七種面額，可自由兌換

鄂爾多斯“鬼城”的名號最初來源于這個城市的康巴什新區(qū)，然而時過境遷，曾經(jīng)的老城區(qū)東勝區(qū)的房地產(chǎn)存量目前已經(jīng)占了整個鄂爾多斯庫存的約6成，截至今年6月份，東勝區(qū)庫存總量已經(jīng)達到了約643萬平米，在此背景下，“房票”政策應運而生。

鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋征收管理局副局長、房屋與土地兌換憑證管理結算中心主任田東明介紹，通過房票政策，一方面能解決棚戶區(qū)居民的住房問題，另一方面，由改造棚戶區(qū)引發(fā)的新的購房需求可以定向引導至未售的商品房或期房中，從而化解一部分房地產(chǎn)庫存。除此之外，棚改資金納入開發(fā)商也使得不少爛尾樓重啟建設，將一度停工的在建工程重新啟動。

為了鼓勵拆遷，當?shù)卣岣吡藢ε飸魠^(qū)的補償標準，被征收人在自征收公告發(fā)布之日起3個月內(nèi)簽訂產(chǎn)權調換協(xié)議的，按被征收房屋建筑面積評估價格30%予以獎勵，也就是說100 平米的房子可以兌換130平米的拆遷”房票“。這很大程度上吸引了拆遷戶的參與。

據(jù)鄂爾多斯房屋與土地兌換憑證管理結算中心業(yè)務大廳主任耿濤介紹，政策的去庫存效果非常明顯：“我們通過這樣的方式 簽訂了征拆協(xié)議的住戶有9900多戶 那么現(xiàn)在拆除房屋的有7000多戶 我們通過這個“房票”消化了37萬的住宅庫存”。

拆遷現(xiàn)場

按照方案的設計，“盤活”是整個政策的精髓所在 。而對這一點，被納入房源采購名單的開發(fā)商是感受最深的一個群體。

鄂爾多斯佳佳樂房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司副總經(jīng)理喬永峰告訴記者，公司開發(fā)的佳美尚峰小區(qū)，二期因為資金不到位，一度停工。而現(xiàn)在，小區(qū)被納入政府的選房平臺，現(xiàn)在項目已經(jīng)重新開啟建設。他稱，“這個政策使我們這個不良的資產(chǎn)變成優(yōu)良的資產(chǎn)。也盤活了我們的公司 所有說這是一件非常好的事情”。

鄂爾多斯佳佳樂房地產(chǎn)開發(fā)的一處項目，曾經(jīng)一度停工，現(xiàn)在已經(jīng)重新開啟建設

目前看來，拆遷戶得以安居，開發(fā)商得以盤活資金，政府完成去庫存的任務，幾方都得了實惠。

“房票”價格震蕩下行為幾何

但政策的另外一環(huán)引起了記者的注意，政策的效果是否明顯，”房票”的流通性非常重要。據(jù)了解， 在總共發(fā)放的68.5萬平方米的”房票”中，目前大約有三分之一的”房票”在二手市場進行流通。而”房票”在二手市場的流通價格并不穩(wěn)定，”房票”剛推出時，其變現(xiàn)價格為票面價值的8折，而現(xiàn)在已經(jīng)降到了6.6折左右。

高鳳祥是當?shù)氐牟疬w戶，在兌換所需房子后，他還有大約三四十平米的”房票”捏在手里，最近，他每天都會來結算中心打探行情，成了這里的?？?，但眼瞅著”房票”的兌換價格仍然上不去，手里的”房票”成了拿著不是、賣了也不是的燙手山芋。

高鳳祥向記者表示，“這個票處理 心疼啊 這個東西 你一百塊錢的東西 我六十塊錢給你賣了 誰愿意做這個事 誰也不愿意 現(xiàn)在被逼得沒辦法了”。

如高鳳祥一樣，很多賣家對現(xiàn)在”房票”的價格“皺起了眉毛”，而”房票”價格為何上不去，這或許源于不少拆遷戶都提到的同一個問題“選房難”。

現(xiàn)場工作人員正在做備案工作

據(jù)了解，每次有新的房源放出來，都是拆遷戶最忙碌的時候，選房是一件非常需要運氣的事。據(jù)結算中心業(yè)務大廳主任耿濤介紹，這次被納入選房系統(tǒng)的小區(qū)分布范圍較廣，現(xiàn)房期房均有。比較受遷戶認可的小區(qū)集中在地段較好的現(xiàn)房以及配套設施完備的成熟小區(qū)，位置偏遠的小區(qū)和期房則相對認購熱度不高。

相較于以往拆遷安置工作中指定“回遷房”的政策，引入市場調節(jié)功能的“房票制”，一定限度內(nèi)的確給予了拆遷戶兌換新房的自主選擇權，但由于競爭激烈，選中一套熱門的房源，仍然需要十足的好運氣。選房的不確定性也讓很多改善型的買家躊躇不定，”房票”的價格也就隨之 震蕩調整。而在這個過程當中，中介無疑是對價格最敏感的。

鄂爾多斯市海拓房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司王瑞本來是做房產(chǎn)中介的生意的，也是在兩個月前，他嗅到了房票中介這門生意的商機。目前為止，他已經(jīng)在“房票”的買賣中投入了180萬資金，低價買入，高價賣出，賺取其中的差價。而房票價格不穩(wěn)定，這給王瑞的生意帶來了很多不確定因素，但他有自己的一套來規(guī)避風險：“我拿180萬，進回所有的票，投在我這，我如果一天把它消化不完，第二天，它票有可能就會降，漲的幾率小，我會在下班之前把所有的票拋出”，此外，王瑞對房票市場的信心還來源于對政府兜底的信心：“雖然現(xiàn)在房票跌，但政府不可能讓房票掉在五折，也不可能讓它掉在6折，因為如果你的折扣掉得太低，老百姓就不愿意拆這個房子”。

那么”房票”的價格是否會一直跌下去，政府又會不會兜底？

房屋征收管理局副局長、房屋與土地兌換憑證管理結算中心主任田東明告訴記者，房票允許轉讓之后，嚴格意義來說，房票就屬于個人資產(chǎn)，轉讓個人資產(chǎn)，政府是無法干預的。他認為，房票背后有真實的房產(chǎn)在后面做支撐，因此，房票的價格沒有無限下跌的空間。他介紹，房票從開始的8折到75折降幅較快，75到7折也降幅較快，但7折到67折之間的價格已經(jīng)維持了很長一段時間了，未來，他估計，房票的價格也會在這個區(qū)間之間波動。

鄂爾多斯在蒙語里意為“眾多的宮殿”，現(xiàn)在看來，這個名字與這座城市的去庫存壓力達成了一種巧合的默契。通過“房票”去庫存，安置拆遷戶，從而盤活經(jīng)濟，這一切，鄂爾多斯正在摸索前進。

（編輯：陰懷德）