2020年6月，位于南京東路江西中路東北角處（原“星火日夜商店”處）那塊因建筑改建而露出的“百年店招”相信大家一定還記憶猶新，而對于熟悉近代上海地產(chǎn)史的朋友們而言對此則更印象深刻，這塊店招上所寫那一串英文詞組“CHINA REALTY Co.LD”所對應(yīng)的不就是那家老上海知名的地產(chǎn)企業(yè)“中國營業(yè)公司”嗎？本期我們就來講講有關(guān)于它的故事。

南京東路江西中路轉(zhuǎn)角原星火日夜商店

百年店招

“中國營業(yè)公司”是近代上海最為知名的地產(chǎn)企業(yè)之一。它最早為1902年建立的華洋人壽保險(xiǎn)公司名下的地產(chǎn)部，1909年時(shí)正式更名為“中國營業(yè)公司”，后因該公司主要由美商經(jīng)營，故而也被稱為“美商中國營業(yè)公司”。筆者通過查閱由馬長林主編的《老上海行名辭典》一書找到了該公司于1912-1922年時(shí)曾在當(dāng)時(shí)上海的南京路（現(xiàn)南京東路）27號辦公，與現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)的店招位置相符，后來該公司在1926-1941年期間又曾遷址到當(dāng)時(shí)的四川路70號（現(xiàn)四川中路290號）辦公。

這樣一家地產(chǎn)公司為何能在當(dāng)時(shí)的上海“興盛一時(shí)”呢？這個(gè)就要從近代上海地產(chǎn)史的源頭說起了。近代上海的地產(chǎn)業(yè)起始于1843年上海開埠后，自1853-1855年小刀會(huì)起義和1860-1862年太平軍東征后，江浙一帶大量華人為躲避戰(zhàn)爭涌入到當(dāng)時(shí)上海的租界內(nèi)，從此原本租界內(nèi)外“華洋分居”的格局被逐步打破，由于其中利益的驅(qū)使使得外籍地產(chǎn)商們開始“聞香而動(dòng)”，由此開啟了近代上海地產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)向商品化的歷程，租界當(dāng)局也因其中“地稅和房捐收入豐厚”之利基本默認(rèn)了租界從“華洋分居”到“華洋雜居”的這一事實(shí)。

1869年蘇伊士運(yùn)河通航及1871年上海與倫敦間電訊交通建立后，上海的進(jìn)出口貿(mào)易額逐年上升并在此之后迅速成為全國最大的貿(mào)易口岸之一，1895年隨著《馬關(guān)條約》簽訂后外商開始被允許在中國通商口岸辦廠，因此又引發(fā)了大量資本與人口涌向上海。人口的增長、工商業(yè)的發(fā)展及對其周邊產(chǎn)生的輻射效應(yīng)在客觀上為近代上海地產(chǎn)業(yè)的“畸形繁榮”拉開了序幕，至此地價(jià)的連年上漲基本就成為了當(dāng)時(shí)上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的常態(tài)，因而也就造就了諸如沙遜、哈同、雷士德等幾位當(dāng)時(shí)在上海灘聞名一時(shí)的地產(chǎn)富商。
 

南京東路江西中路口舊照

20世紀(jì)初葉后的上海人口繼續(xù)增長，“中國營業(yè)公司”也從那時(shí)起開始加入到了這場滬上地產(chǎn)的競爭博弈之中，它所從事及經(jīng)營的各項(xiàng)業(yè)務(wù)主要有地產(chǎn)買賣、抵押放款、代客經(jīng)租、營建設(shè)計(jì)等。

地產(chǎn)買賣是“中國營業(yè)公司”在短時(shí)期內(nèi)能夠迅速崛起的重要原因之一，近代上海租界當(dāng)局“越界筑路”的事例不甚枚舉，而一旦新路辟筑完成后對于那些地產(chǎn)商們而言也就意味“掘金機(jī)會(huì)”的到來，比如就拿愚園路來說，當(dāng)年通過此路的修筑從而間接帶給“中國營業(yè)公司”的收益就是一筆十分可觀的財(cái)富，據(jù)包仁《越界筑路與房地產(chǎn)投機(jī)》一文中所述：“美商中國營業(yè)公司經(jīng)理派克是此中老手，當(dāng)他得知工部局將填塞西區(qū)田雞浜修筑愚園路的計(jì)劃時(shí)，就叫公司買辦雷汲韓聯(lián)系當(dāng)?shù)氐乇＜暗仄ま缈?，組成搶先購買土地的集團(tuán)，按照路線圖，分頭活動(dòng)，層層包干，僅一個(gè)月光景，即在（現(xiàn)烏魯木齊北路到江蘇路一段）兩側(cè)，以每畝300至600兩的價(jià)格，買進(jìn)土地100多畝。等到土地到手，派克馬上從壓價(jià)收買轉(zhuǎn)變?yōu)樘r(jià)售賣…結(jié)果不到一年時(shí)間，那一帶的地價(jià)每畝漲到8000到1萬多兩，中國營業(yè)公司僅在這次買賣中，就獲利100多萬兩”。

也正因?yàn)榇?，這家“中國營業(yè)公司”在近代上海地產(chǎn)史上多少總會(huì)給人以“三六九，拿現(xiàn)鈔”的感覺，其經(jīng)手地產(chǎn)項(xiàng)目之多、轉(zhuǎn)賣速度之快是其在當(dāng)時(shí)滬上地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的主要特點(diǎn)之一。

當(dāng)然“中國營業(yè)公司”也有參與地產(chǎn)項(xiàng)目投資建造的記錄，比如現(xiàn)今愚園路上的那處岐山村，“中國營業(yè)公司”就是它當(dāng)年的主要開發(fā)商之一。
 

愚園路岐山村

抵押放款也是“中國營業(yè)公司”不斷積累財(cái)富的主要方式之一，這一來可以在放款過程中定期獲取不低的利息收入，二來若是遇上到期無力償還的抵押者也可以按抵押合同將其抵押品“歸為己有”，總之“中國營業(yè)公司”在這其中所取得的收益也是不容小視的。

代客經(jīng)租在當(dāng)時(shí)上海的地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)以“無本經(jīng)營”而聞名，該業(yè)務(wù)雖僅是為業(yè)主“管業(yè)收租”而已，但卻收入穩(wěn)定，且收入一般都會(huì)占到整個(gè)租金的5%左右，這樣一樁劃算的生意在“中國營業(yè)公司”這里顯然也是不會(huì)被放棄的，尤其是到20世紀(jì)20年代以后，上海地價(jià)繼續(xù)高漲，“中國營業(yè)公司”考慮到再像過去那樣大規(guī)模買入土地后經(jīng)營轉(zhuǎn)賣已無可能，于是便將其主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向到了“代客經(jīng)租”上。

營建設(shè)計(jì)也是當(dāng)時(shí)不少在滬地產(chǎn)商們都會(huì)涉及到的一個(gè)領(lǐng)域，畢竟地產(chǎn)與房屋設(shè)計(jì)緊密相連，如若在自己的地產(chǎn)公司下面就有一支屬于自己的建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)顯然是對于公司的業(yè)務(wù)推進(jìn)會(huì)有很大幫助的，因此“中國營業(yè)公司”也組建有他們自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。

此外“中國營業(yè)公司”在當(dāng)年的博弈中還十分注重與中國人之間的業(yè)務(wù)往來，比如就拿該公司發(fā)行債券這一事來說，其在發(fā)行時(shí)所爭取的對象多為在中國人范圍內(nèi)有著閑散資金的中小型儲(chǔ)戶，對此當(dāng)年“中國營業(yè)公司”的高管們是這樣認(rèn)為的：“這些人集合攏來，他們所有的錢，要比少數(shù)大金融家所有的錢還多”；又如，在其公司選址的問題上我們會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)年“中國營業(yè)公司”在南京路與四川路的兩處辦公地址樓層都比較低矮，這又是為什么呢？原來這也是當(dāng)年“中國營業(yè)公司”的高管們?yōu)橛袭?dāng)時(shí)中國人喜好而刻意為之的，在洋高管們眼中當(dāng)時(shí)的中國人喜歡尋找容易、進(jìn)出方便的地方，討厭跑上一樓又一樓，即使樓內(nèi)有電梯也是如此。正所謂細(xì)節(jié)決定成敗，看了這些相信您也就會(huì)進(jìn)一步理解“中國營業(yè)公司”在當(dāng)年上海灘成功的秘訣了。

若談及與“中國營業(yè)公司”有關(guān)的名人那方液仙與弗蘭克.雷文一定是最具知名度的兩位，我們所熟悉的有關(guān)方液仙的事跡可能會(huì)更多的集中于他在民族實(shí)業(yè)以及化工領(lǐng)域內(nèi)所取得的成就，但殊不知方液仙也曾擔(dān)任過“中國營業(yè)公司”的買辦；而美國人弗蘭克.雷文在其“自主創(chuàng)業(yè)”之前也曾在“中國營業(yè)公司”工作過，后因與公司其他高管意見不合而離開，由雷文所創(chuàng)辦的“普益地產(chǎn)公司”后來成為了與“中國營業(yè)公司”齊名的地產(chǎn)企業(yè)并還曾多次邀請著名建筑師鄔達(dá)克為其公司的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)。30年代中葉受到“白銀風(fēng)潮”等因素的影響，當(dāng)時(shí)上海的地產(chǎn)業(yè)“由盛轉(zhuǎn)衰”，“中國營業(yè)公司”與“普益地產(chǎn)公司”在此期間均遭到重創(chuàng)并從此風(fēng)光不再。

以上這些便是隱藏在南京東路江西中路東北角這處“百年店招”背后的故事，而把這些故事串聯(lián)起來則就是一部“近代上海百年地產(chǎn)史”的縮影。
 

如今的南京東路江西中路口

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