2015年政策風(fēng)向由逐步放松向全面利好轉(zhuǎn)變。在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的大方針指導(dǎo)下，“330新政”引發(fā)樓市交易井噴。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，2015年新建商品住宅交易量1500.2萬平方米，環(huán)比增加54.9%。這一交易量是2009年以來新高。

政策傾向改善需求  7萬元/平以上產(chǎn)品增幅最大

受到一系列政策推動(dòng)，改善型力量成為今年樓市交易重要組成部分。數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)5萬元/平方米以上的項(xiàng)目成交223.0萬平方米，環(huán)比增加162.3%。從區(qū)間段來看，70000元/平方米以上產(chǎn)品占比增加最為明顯，環(huán)比提升4.4個(gè)百分點(diǎn)。另一個(gè)增加明顯的是25000-30000元/平方米價(jià)位段占比增加4個(gè)百分點(diǎn)。占比下跌幅度最大的是13000-17500元/平方米區(qū)間段，占比減少7.7個(gè)百分點(diǎn)。

從2015年月度交易情況來看，單價(jià)70000元/平方米以上的占比從4月后走高，并且在6月后維持盤整，到了年末再迎來一波交易潮，交易占比維持在8%左右的高位。而市場(chǎng)交易主力20000-25000元/平方米則走出相反格局，自2月后占比一路下滑，到年末收官的時(shí)候只有17%，比最高時(shí)候的占比下降13個(gè)百分點(diǎn)。

信貸寬松提升購(gòu)買力  3房、4房大戶型熱銷

由于改善力量在擴(kuò)大，對(duì)戶型面積產(chǎn)生影響。之前主要力量集中在70-90平方米區(qū)間，而2015年抬升兩個(gè)檔次。占比最大的為110-150平方米，占總量27.3%。這一面積段既能覆蓋豪宅的2房，又能建造較為標(biāo)準(zhǔn)的3房或者4房，為改善買家提供更舒適的居住環(huán)境。隨著二胎放開，小戶型變得“捉襟見肘”，因此2015年70-90平方米是占比降幅最大，環(huán)比減少11個(gè)百分點(diǎn)。

從逐月來看，110-150平方米區(qū)間段占比全年在26-28%波動(dòng)。而90-110平方米區(qū)間段有盤整下降的跡象。從年初占比維持在23%，之后開始盤整下滑，到年末下滑到19.7%。這也和政策推出的時(shí)間點(diǎn)相符，3.30政策鼓勵(lì)改善型買家入市，加上公積金貸款額度擴(kuò)大，使得原本可以買2房的預(yù)算增加到3房，在一步到位的想法下，盡可能買大一些面積的房子。

去化周期僅有7個(gè)月  外圍區(qū)域漲價(jià)壓力凸顯

由于今年成交量能釋放較大，而供應(yīng)沒有同步增加，所以今年一直處于去庫存的節(jié)奏中。年末全市新建商品住宅（剔除配套動(dòng)遷）存量面積1091.3萬平方米，比2015年最高時(shí)期下降23.1%。以近6個(gè)月月均銷售計(jì)算可供消化7.4個(gè)月。市場(chǎng)由供應(yīng)過剩轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)不足，并且隨著庫存不斷走低，漲價(jià)壓力也逐步顯現(xiàn)出來。

分區(qū)域來看，外圍區(qū)域庫存排名依舊靠前，前兩年一直排名第一的嘉定，2015年庫存下降到135.3萬平方米，環(huán)比減少34.8萬平方米。最主要的是去化周期由14個(gè)月下降到7個(gè)月。隨著豪宅成交量放大，中心區(qū)域原先是“重災(zāi)區(qū)”，而今年情況有明顯好轉(zhuǎn)，比如靜安，今年去化周期為19個(gè)月，而去年為48個(gè)月。

政策風(fēng)向保持寬松  房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲5%以上

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，2015年銷售情況表現(xiàn)良好，但房地產(chǎn)市場(chǎng)自身依然存在嚴(yán)峻的庫存問題。2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“去庫存”，進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求列入未來調(diào)控任務(wù)。調(diào)控手段上，下調(diào)首付比例、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等即行政策仍有潛力可挖；戶籍改革導(dǎo)入人口寄望長(zhǎng)期實(shí)現(xiàn)。上海樓市當(dāng)前表現(xiàn)良好，客觀上并不急于刺激需求，上述政策可暫作儲(chǔ)備。這些儲(chǔ)備，乃上海樓市維持穩(wěn)健發(fā)展的有利保障。

2015年樓市情緒高張，2016年樓市部分購(gòu)買力被預(yù)支。2016年在本輪利好消化完畢，下一輪政策出臺(tái)之前，有可能形成階段性交投低谷，軌跡或與2015年的持續(xù)高位有明顯不同。預(yù)計(jì)2016年新房成交1080萬平方米，環(huán)比減少28.0%。受到交易波動(dòng)影響，2016年房?jī)r(jià)漲幅或受抑制，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)上漲5-8%。

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