“我可能是遇到了一個(gè)瘋子”。——這是我見到前我愛我家副總裁、炮轟長(zhǎng)租公寓推高租金而為眾人所知的胡景暉的第一感受。

47歲的胡景暉個(gè)子很高，性格外向，善開玩笑，喜歡喝酒（我會(huì)告訴你采訪中間他也喝了一聽啤酒嗎？），采訪間隙也是煙不離手。在合伙創(chuàng)立我愛我家之前，他曾任職幾家外資企業(yè)的市場(chǎng)部，這與他的性格非常契合。

胡景暉總是強(qiáng)調(diào)自己因?yàn)楸鲩L(zhǎng)租公寓的新聞而被辭職一事并不后悔，認(rèn)為自己的價(jià)值觀是非常正確的——房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)像他一樣犧牲小我的人。

“自打那以后，我一個(gè)禮拜要三四次變更居所，因?yàn)樵诮裉炷阌|及了一些利益集團(tuán)奶酪?！奔幢惝?dāng)記者質(zhì)疑此話的真?zhèn)螘r(shí)，胡也反復(fù)表示，事實(shí)當(dāng)真如他所說之嚴(yán)重。

兩周前，胡景暉公開指出，以自如、蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%到40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，導(dǎo)致北京房租上漲。隨后，胡在微信表示“因?yàn)楸娝苤脑颉保慈掌疝o去我愛我家的所有職務(wù)“。隨后，一場(chǎng)行業(yè)內(nèi)的宮斗戲上演了。

有媒體稱，是鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉施壓我愛我家董事長(zhǎng)謝勇辭退胡景暉，因?yàn)殒溄悠煜碌淖匀缡乾F(xiàn)在國(guó)內(nèi)最大的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)。雖然隨后左暉曬出微信聊天記錄和通話記錄，力證是謝勇主動(dòng)聯(lián)系的他，但是這場(chǎng)戲卻一直撲朔迷離。

左暉

左暉公告

今天，胡景暉主動(dòng)提及此事，稱上周五與左暉長(zhǎng)談了六個(gè)小時(shí)，并表示和左暉多年的朋友關(guān)系，非常信任他，“大家現(xiàn)在看清楚了，就是那個(gè)人最虛偽”。而那個(gè)人，就是胡景暉的前老板——謝勇。

褪去了我愛我家副總裁職務(wù)的胡景暉，現(xiàn)在的抬頭是中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席。他告訴記者，就在這周，他簽約了北京國(guó)貿(mào)的一個(gè)共享辦公空間，準(zhǔn)備再次創(chuàng)業(yè)。但是當(dāng)被問及新成立的公司做什么的時(shí)候，他又語焉不詳，稱要利用模型降低房租和房?jī)r(jià)，“已經(jīng)有多人表示要和我一起干”。

實(shí)際上胡景暉的離職在整個(gè)社會(huì)上都掀起了一股風(fēng)暴，關(guān)于長(zhǎng)租公寓是否真正推高房?jī)r(jià)以及長(zhǎng)租公寓金融加杠桿的模式風(fēng)險(xiǎn)。

先說北京租金上漲和長(zhǎng)租房的關(guān)系。成都數(shù)聯(lián)銘品科技公司根據(jù)2017年4月到2018年8月北京30萬套租房數(shù)據(jù)繪制了下面這張圖，紅色的點(diǎn)是上漲最快的地方，綠色則是最慢，不難看出，越靠近郊區(qū)的地方，房租上漲越快。

北京房租上漲地圖

而下面這張圖畫出了每一個(gè)平方公里的租房供給里，長(zhǎng)租公寓占比的變化，紅色表示這一年中，長(zhǎng)租公寓拿走的房源比例是最高的。

北京長(zhǎng)租公寓占比增加地圖

兩張圖一對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)幾乎重合的現(xiàn)象——長(zhǎng)租公寓占比提升最快的地方，房租上漲也最快。

胡景暉表示，他發(fā)現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象實(shí)在今年春節(jié)后的春季租賃高峰中，“各方面的消息匯總到一起，包括我看了當(dāng)時(shí)我在我愛我家，我們的普通租賃市場(chǎng)，就感覺到今年春季的高峰漲幅超過了一個(gè)季節(jié)性波動(dòng)，而且偏離得很大，當(dāng)時(shí)我就知道通州某些區(qū)域環(huán)比上漲了27%，一般情況下應(yīng)該是環(huán)比10%或者12%。”當(dāng)他開始實(shí)地調(diào)研后才發(fā)現(xiàn)，原來是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓收房?jī)r(jià)格嚴(yán)重超出了市場(chǎng)的合理價(jià)格和業(yè)主的預(yù)期，高出20%到40%。

為什么要如此高價(jià)收房？因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在仍處于一個(gè)戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，各方跑馬圈地，用胡景暉的話說就是“得房源者得天下”，就像共享單車一樣，雖然前期不盈利，但是笑到最后的人一定會(huì)是最大的贏家。

然而，一旦笑不到最后，產(chǎn)生的卻是實(shí)實(shí)在在的傷害。

胡景暉一直宣稱“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P暴雷更厲害”，就在他發(fā)出此番言論的第二天，杭州鼎家宣布破產(chǎn)，4000余戶租客受損。

提到這件事，胡的第一反應(yīng)是“這對(duì)我是神助攻”，這件事讓他著實(shí)火了一把，但更重要的是，讓這個(gè)社會(huì)知道了原來長(zhǎng)租公寓背后資金的來源并不是那么簡(jiǎn)單。

一般來說，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)背后的資金有三種來源。

一是股權(quán)融資，各種VC和PE投錢，也就是我們新聞中經(jīng)?？吹降奶焓馆啞輪、B輪融資等等。這種融資通常體量大、期限長(zhǎng)，退出渠道為企業(yè)上市或者兼并重組，資金利息較低。

第二種資金來源則是銀行貸款。一部分長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)邏輯是，比如說從住客處收取一年的房租，但是在另一端業(yè)主那里，并不會(huì)一次性把一年的租金給他，而是一個(gè)季度或者半年交付一次。那么在這種模式中，如果住客無法一下拿出一年的租金，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)會(huì)為住客提供分期付款業(yè)務(wù)，分成11或者12個(gè)月進(jìn)行還款。杭州鼎家就是這個(gè)模式，租客在不知情的情況下和銀行以及P2P平臺(tái)簽訂了貸款協(xié)議，導(dǎo)致即便鼎家破產(chǎn)，租客為了保住自己的征信信用仍需進(jìn)行還款付息。

記者從一個(gè)股份制大行處了解到，一個(gè)月前，北京一家大型長(zhǎng)租公寓平臺(tái)方曾找他們談系統(tǒng)對(duì)接，也就是申請(qǐng)貸款，貸款的還款來源是租客每月繳納的租金，由于平臺(tái)方較大，所以銀行給出的利息也不高，基準(zhǔn)利率上浮20%，也就是5%左右，而自如給到平臺(tái)上租客的年化利率是6.27%。但是一些小的平臺(tái)從銀行得到的貸款利率則沒有這么優(yōu)惠，最高有10%左右，相當(dāng)于一些信用一般的房地產(chǎn)開發(fā)商。

第三種資金來源則是進(jìn)行資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化這里的“資產(chǎn)”其實(shí)通俗來說就是應(yīng)收賬款，也就是租客每個(gè)月預(yù)期要繳納的房租，平臺(tái)把這個(gè)理論上穩(wěn)定的現(xiàn)金流進(jìn)行打包做成產(chǎn)品，在上?；蛘呱钲谧C券交易所轉(zhuǎn)讓給數(shù)家機(jī)構(gòu)投資人，等于是提前收回租客的房租，當(dāng)然，這是需要給機(jī)構(gòu)投資人利息。以中信證券承銷的“中信證券-自如2號(hào)第2期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”這款產(chǎn)品來看，優(yōu)先級(jí)的利息為6.29%，加上手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等等，業(yè)內(nèi)人士告訴記者真實(shí)的成本應(yīng)該在8%上下。

中信證券-自如2號(hào)第2期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

這個(gè)資金成本其實(shí)并不低，但是為什么大型的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)還要做呢？“如果錢是從銀行借的，是為了擴(kuò)大規(guī)模；如果錢是ABS來的，也為了擴(kuò)大規(guī)模，但很重要的一點(diǎn)是讓投資市場(chǎng)認(rèn)可和鎖定一個(gè)估值及趨勢(shì)。”胡景暉認(rèn)為，說到底，還是為了以后融資和上市拿更多的錢。

從這三種模式其實(shí)不難看出，這些長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的融資成本并不低，在這樣的背景下，各家機(jī)構(gòu)為了跑馬圈地而提高收房?jī)r(jià)格，那么一旦房源空置率過高、高成本資金期限產(chǎn)生錯(cuò)配，很容易引發(fā)爆倉(cāng)。鼎家雖然沒有明確表示為何會(huì)資金鏈斷裂，但是胡景暉分析，“肯定是擴(kuò)張地太快了，然后我們從錢的角度來講，三個(gè)鍋蓋要蓋十口鍋就會(huì)出問題。在擴(kuò)張的時(shí)候，在管理上會(huì)失控，失控的話，收房就會(huì)收得很高，所以它一定是成本很高，然后碰到了租金支付的天花板，然后很可能被迫在空置很長(zhǎng)的情況下，用我們行業(yè)的術(shù)語，在著火很長(zhǎng)時(shí)間以后，被迫低價(jià)出貨。那么高收低出，中間還有很長(zhǎng)的空置期，肯定爆倉(cāng)?！?br/>
如果您有幸看到這里，可能會(huì)想，既然這么危險(xiǎn)，為什么監(jiān)管機(jī)構(gòu)還要讓長(zhǎng)租公寓平臺(tái)進(jìn)行銀行貸款和高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品？一句話：這是監(jiān)管機(jī)構(gòu)力推的，只不過本意不是如此。“國(guó)家政策是說租購(gòu)并舉，這是國(guó)家的政策和戰(zhàn)略是對(duì)的，但是這幫人把經(jīng)給念歪了。是什么導(dǎo)致他們把經(jīng)給念歪了？錢?！?br/>

（看看新聞Knews記者：馬婕  實(shí)習(xí)編輯：呼延文）