春節(jié)作為傳統(tǒng)假日，其樓市表現(xiàn)往往也是新一年關(guān)鍵。在節(jié)前“央媽”降首付助力下，春節(jié)期間銷售略好于往年，返鄉(xiāng)置業(yè)的確也帶動部分三四線城市成交。但2016年能否再接再厲，還需政策推動以及各地去庫存力度。

從數(shù)據(jù)上來看：

一、二線部分城市升溫穩(wěn)定，三、四線整體仍較為低迷

從CRIC監(jiān)測的32個城市來看，春節(jié)期間（2.7-2.14）基本是2015年各城市市場表現(xiàn)縮影，整體好于去年，但強者恒強的局面沒有改變。一線以及二線基本面較好的城市銷售可圈可點，部分二線城市穩(wěn)步升溫，三四線城市間差距進一步拉大，僅部分城市受返鄉(xiāng)置業(yè)潮成交保持穩(wěn)定。

具體來看，一線除廣州成交比去年春節(jié)期間下降較大，上海、深圳熱度不減，其中上海春節(jié)期間成交1.52萬平方米，較去年春節(jié)（2.19-2.25）上漲近5 成（北京因為數(shù)據(jù)缺失不予比較）；二線則漲跌對半，武漢、南京、蘇州等表現(xiàn)搶眼，這些城市也是去年市場成交中佼佼者，武漢更是較去年春節(jié)銷售上漲1.63萬平方米；三、四線的莆田、韶關(guān)、揚州在返鄉(xiāng)置業(yè)潮之下銷售較好，莆田銷售更是較春節(jié)同期銷售翻番，但大多數(shù)城市銷售則較為冷清。

表：32個城市春節(jié)期間成交情況（單位：萬平方米）

注：因春節(jié)期間交易中心停止備案，因此成交數(shù)據(jù)遠低于正常市場水平

數(shù)據(jù)來源：CRIC2016

部分城市返鄉(xiāng)置業(yè)實至名歸，但依然難救三、四線房地產(chǎn)市場

根據(jù)調(diào)研來看，作為返鄉(xiāng)置業(yè)的大省，安徽、江西和河南省返鄉(xiāng)置業(yè)較為顯著。河南的周口、安陽等外出務(wù)工人員較多的城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱情較為高漲。而江西的南昌以及四、五線城市，成交也比較理想，有些城市甚至每天都有開單，一天三套左右?？梢钥吹?，返鄉(xiāng)置業(yè)對于部分城市的確有著正向激勵。

從數(shù)據(jù)層面來看，一般來說，春節(jié)假期的銷售與上年市場行情關(guān)聯(lián)較大。對比2015年、2014年周平均與2016年和2015年的春節(jié)銷售情況可見：一方面部分三、四線城市的確受到返鄉(xiāng)置業(yè)潮的正向影響；但另一方面，隨著經(jīng)濟放緩以及人均居住面積的提升，返鄉(xiāng)置業(yè)的需求正處在逐漸減退階段。

表：2015年、2016年春節(jié)期間銷售量/全年周均銷售量

數(shù)據(jù)來源：CRIC2016

返鄉(xiāng)置業(yè)潮對于部分二線或者三、四線城市確實是 “良方”，但并不像外界所鼓吹是“神藥”。第一，返鄉(xiāng)置業(yè)需求正在逐步減弱，未來潛在購買人群在減少。經(jīng)濟增速放緩、行業(yè)進入白銀時代、市場轉(zhuǎn)向自主性調(diào)節(jié)是造成返鄉(xiāng)置業(yè)需求減弱主要原因。第二，盡管返鄉(xiāng)置業(yè)可以給部分三、四線房地產(chǎn)帶來起色，但大部分城市由于庫存壓力大，成交仍然低迷。例如常州、徐州2015年底消化周期仍在12個月以上。而反觀那些受到返鄉(xiāng)置業(yè)影響城市的去年全年成交，僅靠這一點也是杯水車薪。

對于三、四線城市銷售難題，在人口紅利減退、經(jīng)濟逐步平緩的情況下，僅靠返鄉(xiāng)置業(yè)難以起到?jīng)Q定性作用，想要轉(zhuǎn)變或復(fù)蘇三、四線城市房地產(chǎn)市場，還需要翻過庫存這座大山。因此，今年去庫存的力度還要加大，進一步降低首付比例、加大貨幣安置化的比例、提高購房補貼等，仍是有效去庫存所需依仗的有力手段。

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