作為首批國務(wù)院批準(zhǔn)建立的十四個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，位于長寧區(qū)的虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在今年迎來不惑之年，"虹開發(fā)"及其周邊區(qū)域的3.15平方公里，被稱為“老虹橋”，曾是長寧區(qū)最繁榮的商貿(mào)區(qū)域之一。歷經(jīng)時代變遷，面對土地空間增量觸頂、商辦市場形勢嚴(yán)峻等客觀需求，“老虹橋”如何在轉(zhuǎn)型發(fā)展中尋找新商機(jī)？我們從一家商場說起。

遵義路上的虹橋南豐城，上個周末迎來了年末大促，疊加商場的十周年店慶，一系列活動吸引了滿滿人氣。南座中庭的全新IP主題展自帶流量，既有玩樂體驗，又有眼花繚亂的周邊，讓人很難空手而歸。“對這個IP就是說不上來的喜歡，莫名的喜歡，花了相當(dāng)多錢了?！薄皳屃讼M券，折上加折，是比較劃算的?！?/p>

南豐城是老虹橋區(qū)域最早打出親子友好牌的商場。在商場開業(yè)的十年里，舉辦了超過1800場活動，包括多個知名動畫IP的全國首展，在如今流行的“情緒價值”概念出現(xiàn)之前，商場早就開始主打體驗式消費，聚焦家庭客群?！皬臄?shù)據(jù)統(tǒng)計來講，當(dāng)我們在做這個新的IP展的時候，其實在客流和銷售上面都有明顯的上升態(tài)勢，豐富消費者的線下購物體驗，也在創(chuàng)新營造一些全新的社交的領(lǐng)域?！焙鐦蚰县S城市場副總監(jiān)李嬋娟介紹。

而近幾年，面對電商等新零售模式的沖擊，商場也一直在做相應(yīng)調(diào)整，比如將部分承租空間化整為零，進(jìn)行空間拆分，減小品牌單店租金壓力，商戶數(shù)量從開業(yè)時約220家增長至如今約270家，增長近20%。同時，也瞄準(zhǔn)了虹橋區(qū)域辦公樓宇多，在招商時，也會特意側(cè)重滿足周邊年輕商務(wù)客群的消費需求，主打商辦聯(lián)動。

據(jù)虹橋南豐城LOFT店長沈敏軒介紹：“這邊還有很多企業(yè)辦公白領(lǐng)，所以對于這些客群我們也推出了很多文具類的、辦公類的有日常比較實用的一些雜貨類的東西?！笔硰]餐飲總監(jiān)吳雪則稱：“對一些上班的工薪階層也會有考慮，線上就有個一人食的精英套餐，每一季都會根據(jù)不同季節(jié)不同的一些熱銷菜來每個月更新，所以老客人的回購率也很高。”

商場副總經(jīng)理江錦虹認(rèn)為：“商務(wù)和商業(yè)始終是連接在一起的，商場就是給到商務(wù)人群更多一些在商務(wù)上的訴求，比如從樓上直接走下來就可以完成所有這樣的消費場景。”

老商場，在把握商辦聯(lián)動的新商機(jī)，區(qū)域內(nèi)的新建辦公樓宇，從設(shè)計時就開始優(yōu)化，讓樓宇空間能有更多的可能性。與南豐城一街之隔的藝豐中心，今年剛投入運(yùn)營，總建筑面積近9萬平方米，其中辦公面積約4.9萬平方米，目前出租率已近80%。

東芝泰格商業(yè)服務(wù)（深圳）有限公司中國事業(yè)總部人事總務(wù)統(tǒng)括部部長孔亦然坦言：“可以看到整個這半層里面幾乎沒有什么柱子，使用面積達(dá)到了80%，所以這對我們來說，是可以更好地利用租賃空間去進(jìn)行整個辦公室的布局，成本當(dāng)然是比原來要下降了?！倍聵I(yè)總部董事總經(jīng)理玉井陽介也稱：“因為周圍日本企業(yè)比較多，交通也比較便利，然后一樓有一些藝術(shù)空間，企業(yè)活動開展都比較有利。”

硬核的樓宇硬件加上完善的周邊配套，商辦聯(lián)動為老虹橋帶來了區(qū)域轉(zhuǎn)型的新機(jī)遇。此前，霸王茶姬總部已進(jìn)駐新建的虹橋聯(lián)合大廈。而鐵獅門與新長寧集團(tuán)、三菱地所合作開發(fā)的晶耀虹橋預(yù)計則將于明年完工。在3.15平方公里內(nèi)，有商場、商務(wù)樓、酒店等各種綜合業(yè)態(tài)，也有總部型企業(yè)、外資企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)齊聚，新建樓宇與存量商業(yè)正合圍成老虹橋的新生態(tài)圈。霸王茶姬華東公共事務(wù)總監(jiān)李園稱最看重的是周邊的一些配套，“比如說零售、商場、餐飲以及社區(qū)，更方便員工的生活，和一些關(guān)聯(lián)企業(yè)有更友好的交流空間?！?/p>

對此，上海財經(jīng)大學(xué)商學(xué)院教授陳信康指出：“商圈實際上它有一部分的顧客群體就是辦公樓的辦公群體，這部分人實際上消費能力是很高的，如果能夠牢牢抓住的話，確實對商圈它的發(fā)展絕對是有幫助，所以它兩者之間是互相依存的，互相促進(jìn)?！?br/>

一家商場十年來的固本求新，新建商辦樓宇的空間優(yōu)化，或許都能窺見上海商辦綜合體在新消費形式下的上下求索。虹橋開發(fā)區(qū)歷經(jīng)40年發(fā)展，開發(fā)地塊已經(jīng)“觸頂”，唯有通過城市更新、二次挖潛來獲取新的發(fā)展空間，贏得消費者青睞的同時，也獲得源源不斷的新商機(jī)。