為了解決“買新房就像開盲盒”的問(wèn)題，上海從2022年推出了旨在質(zhì)量把控的預(yù)看房制度。然而，現(xiàn)實(shí)中屢屢曝出開發(fā)商違規(guī)操作的案例，讓掏空荷包、背負(fù)貸款的購(gòu)房者苦不堪言。

近日，位于閔行區(qū)的天樾園和樓盤業(yè)主反映，該樓盤預(yù)計(jì)今年10月份交房，但開發(fā)商早在去年11月、在水電都沒有通的情況下，就組織了所謂的預(yù)看房活動(dòng)，不少業(yè)主到了現(xiàn)場(chǎng)才被告知，這就是“預(yù)看房”。一個(gè)月之后，該樓盤就拿到了交付許可。但如今三個(gè)月過(guò)去了，整個(gè)小區(qū)還是如同工地。

記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤的樓棟挑空層、地下車庫(kù)、門口綠化帶等多處目前仍在施工，多處外墻存在開裂等質(zhì)量問(wèn)題，幾乎所有電梯都在用拖線板接電。還有工人在室內(nèi)進(jìn)行背景墻基層的精裝修，但門上卻貼著落款為去年11月7日的“分戶驗(yàn)收檢驗(yàn)記錄”。

針對(duì)這些問(wèn)題，越秀地產(chǎn)上海城市公司書面回復(fù)稱：項(xiàng)目在去年11月11日完成分戶驗(yàn)收，并在當(dāng)月組織了預(yù)看房活動(dòng)，不存在“借工地開放日之名，行預(yù)看房之實(shí)”的問(wèn)題。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士提出了異議，認(rèn)為該樓盤的分戶驗(yàn)和預(yù)看房是否合規(guī)，需要打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。上海房地產(chǎn)專修學(xué)院一級(jí)建造師管懷圣對(duì)記者說(shuō)，從現(xiàn)場(chǎng)圖片圖像來(lái)看，施工沒有完成，材料堆放到處都是，地下室明溝還沒有蓋板，樓道里消防設(shè)施還沒有完成，水電開關(guān)面板沒有安裝完成，電梯正式用電還沒有送上?；究梢耘袛?，在開發(fā)商組織所謂的預(yù)看房活動(dòng)時(shí)，肯定沒有進(jìn)行過(guò)分步分項(xiàng)驗(yàn)收的，分戶驗(yàn)收怎么出來(lái)也不知道，更不可能達(dá)到預(yù)看房標(biāo)準(zhǔn)。

記者向閔行區(qū)建管所了解到，該樓盤確實(shí)在去年12月綜合竣工，并按照精裝修的標(biāo)準(zhǔn)拿到了交付許可。之所以目前仍存在室內(nèi)精裝的情況，是因?yàn)檠b修包是購(gòu)房者和第三方裝修公司單獨(dú)簽訂的合同，而該合同不在他們的監(jiān)管范圍之內(nèi)。此外，水表都是自來(lái)水公司安裝的，不是項(xiàng)目上安裝的，公區(qū)肯定還沒全部交付，物業(yè)在收房過(guò)程中也在監(jiān)察，覺得不合理的地方重新在整改，所以目前能看到公區(qū)有些地方還在裝修。目前確實(shí)有好多東西要提升、要完善。

律師宋安成認(rèn)為，從各方目前的反應(yīng)來(lái)看，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于，預(yù)看房時(shí)看的房子，究竟應(yīng)該是“毛坯”還是“精裝修”？宋安成表示，該樓盤地處外環(huán)外，按照土地出讓時(shí)的規(guī)定，是可以以毛坯狀態(tài)交付的。但后續(xù)開發(fā)商在售房的時(shí)候可能和業(yè)主約定的是以精裝修狀態(tài)交付，但精裝修的施工由業(yè)主另外委托第三方來(lái)進(jìn)行。這就導(dǎo)致了矛盾的產(chǎn)生。不過(guò)，根據(jù)規(guī)定，即使是以“毛坯”狀態(tài)交付，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)通好水電、實(shí)現(xiàn)抄表到戶，并完成相關(guān)室外工程。

記者注意到，根據(jù)上海住建委去年2月發(fā)布的《業(yè)主房屋質(zhì)量預(yù)看房工作指南》，預(yù)看房應(yīng)該在分戶驗(yàn)收之后、質(zhì)量竣工驗(yàn)收之前進(jìn)行，而且必須滿足“按照相應(yīng)合同要求完成全部施工內(nèi)容”“現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境不影響看房安全”等要求。但具體到此次事件，能否就此認(rèn)定開發(fā)商存在違規(guī)操作、讓預(yù)看房變成了“走過(guò)場(chǎng)”，還需要進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)。

近兩年來(lái)，已經(jīng)有不少針對(duì)預(yù)看房的投訴出現(xiàn)。去年12月，虹口區(qū)新弘逸品嘉苑小區(qū)組織預(yù)看房，但當(dāng)時(shí)地面公共區(qū)域、車庫(kù)還在施工，多幢住宅樓門頭也沒有完工。去年10月初，閔行區(qū)鑫都路華發(fā)四季半島的業(yè)主們收到了開發(fā)商發(fā)來(lái)的邀請(qǐng)函，參加所謂“工地開放”活動(dòng)。但到了現(xiàn)場(chǎng)之后，業(yè)主才發(fā)現(xiàn)這個(gè)活動(dòng)其實(shí)就是預(yù)看房，而當(dāng)時(shí)，開發(fā)商根本沒有做過(guò)分戶驗(yàn)收。

屢屢發(fā)生的案例，也對(duì)預(yù)看房制度的打補(bǔ)丁提出了要求。這一制度出臺(tái)的背景，是精裝房的普及化。從2008年開始，上海、浙江、深圳等地相繼出臺(tái)精裝政策，要求未來(lái)大部分住宅交付是精裝房。目前，一線城市精裝修率達(dá)到了86%，幾乎達(dá)到推盤即裝修。但是，這對(duì)房企的資金使用提出了比較高的要求，部分房企為了盡快回籠資金和盡快過(guò)保修期，有時(shí)會(huì)在不具備驗(yàn)收的條件下強(qiáng)行驗(yàn)收、強(qiáng)行交付使用，從而讓原本承擔(dān)質(zhì)量把控重任的預(yù)看房制度，陷入“形同虛設(shè)”的尷尬境地。

律師宋安成認(rèn)為，預(yù)看房制度出臺(tái)的初衷，是為了讓業(yè)主能及時(shí)了解所購(gòu)房產(chǎn)的狀況，并從質(zhì)量把控的角度起到監(jiān)督的作用，以便于房產(chǎn)能夠按時(shí)順利交付。但從實(shí)際情況來(lái)看，這一制度還存在較大的細(xì)化空間。比如，這一制度要求各區(qū)建設(shè)管理部門及質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)預(yù)看房工作的監(jiān)管，但在操作中，預(yù)看房何時(shí)舉行、怎么舉行等問(wèn)題，都不需要到政府部門去備案或者獲得政府部門批準(zhǔn)，這就加大了監(jiān)管難度。開發(fā)商很容易抓住這個(gè)漏洞來(lái)打擦邊球。再比如，毛坯房要達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，精裝修房要達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)，如果達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的話，開發(fā)商是不是要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？這些標(biāo)準(zhǔn)都有待于進(jìn)一步細(xì)化，哪怕不是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，只是參考性的標(biāo)準(zhǔn)，或者示范性的標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)去做這項(xiàng)工作。

針對(duì)預(yù)看房中種種不規(guī)范的問(wèn)題，上海市人大代表許麗萍此前也曾建議，職能部門要采取更多有效的措施，對(duì)預(yù)看房流程加強(qiáng)監(jiān)督。同時(shí)由政府組織力量，對(duì)市民投訴集中的樓盤開展專項(xiàng)抽查，制定舉一反三的對(duì)策措施，從而切實(shí)維護(hù)好購(gòu)房者的合法權(quán)益。該打補(bǔ)丁的地方，就要打補(bǔ)丁。