昨日,萬達(dá)官網(wǎng)發(fā)布公告,稱融創(chuàng)以632億元收購萬達(dá)文旅項目及76個酒店資產(chǎn)。消息一出引起了市場的多方猜測。那么,632億的大手筆收購,融創(chuàng)的錢從哪來?
萬達(dá)13個文旅項目及76個酒店將易主
融創(chuàng)巨額收購費用均為自有資金?
此前財經(jīng)網(wǎng)曾報道,融創(chuàng)孫宏斌澤則透露,交易涉及的資金全部來自融創(chuàng)自有資金,但由于數(shù)目巨大,這引起了市場的討論。那么收購資金來源是否全部為自有資金?
融創(chuàng)今早在香港聯(lián)交所發(fā)布公告解答了市場的這一疑問。
該公告稱,融創(chuàng)收購萬達(dá)旗下13個文化旅游項目公司91%的權(quán)益和76家城市酒店100%的權(quán)益,代價分別約為295.75億元和335.95億元。這一交易總代價約為631.7億元。合作事項完成后,融創(chuàng)將持有目標(biāo)項目公司91%的權(quán)益和目標(biāo)酒店資產(chǎn)100%的權(quán)益。萬達(dá)將繼續(xù)持有目標(biāo)項目公司9%的權(quán)益。
而且公告還詳細(xì)介紹了該收購的具體操作及付款方式。
公告稱,該筆款項分四筆付清。分別為:
1:框架協(xié)議簽署當(dāng)日,買方向賣方支付人民幣2,500,000,000元(作為定金);
2. 二零一七年七月三十一日或之前,賣方應(yīng)配合買方完成對目標(biāo)項目公司和目標(biāo)酒店資產(chǎn)的盡職調(diào)查,并且雙方簽署正式協(xié)議。正式協(xié)議簽署后3日內(nèi),買方累計支付至合作事項總價款的20%,即人民幣12,634,052,200元(「第二筆付款」);
3. 正式協(xié)議簽署后,賣方開始準(zhǔn)備目標(biāo)酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶前所需的所有手續(xù),買方推動盡快取得股東在本公司股東大會的審批,并在90天內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價款累計至人民幣33,595,260,800元(「第三筆付款」);
4. 賣方收到第三筆付款后5個工作日,賣方通過指定銀行向買方發(fā)放貸款人民幣29,600,000,000元(期限為三年,利率為銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率),買方收到該貸款后2日內(nèi),向賣方支付剩余對價人民幣29,575,000,000元(「第四筆付款」)。
收購款項分四筆付清
值得注意的是第四筆,萬達(dá)承諾通過指定銀行按照三年期貸款基準(zhǔn)利率借款296億元給融創(chuàng)。此外,通過付款方式,也可以得知,此筆交易不僅數(shù)額巨大,而且交易時間也非常緊張,7月31日前須簽訂詳細(xì)協(xié)議,并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,萬達(dá)之所以貸款給融創(chuàng)或出于兩個考慮,一是為了讓整個資產(chǎn)包可以一次性交付,二是萬達(dá)主動貸款也相當(dāng)于為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供了擔(dān)保。
2:632億元以外的支出
昨日,萬達(dá)官網(wǎng)發(fā)布的公告稱,雙方同意交割后文旅項目維持“四個不變”:1、品牌不變,項目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌;2、規(guī)劃內(nèi)容不變,項目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè);3、項目建設(shè)不變,項目持有物業(yè)的設(shè)計、建造、質(zhì)量,仍由萬達(dá)實施管控。4、運營管理不變,項目運營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。
而今日,標(biāo)的交割之后的細(xì)節(jié)則有了進(jìn)一步的披露,公告稱,就是三個文化旅游項目,仍由萬達(dá)來進(jìn)行商業(yè)運營及管理,未來的項目則須萬達(dá)制定方案和計劃,融創(chuàng)審批后方可執(zhí)行。
此外,融創(chuàng)每個項目每年向萬達(dá)支付人民幣5000萬的管理咨詢費,合同期限為20年。這意味著,融創(chuàng)每年將向萬達(dá)支付6.5億元,支付20年,總共130億元。
收購的標(biāo)的如何?
公告透露,十三個文化旅游項目總建筑面積合計約為5,897萬平方米,其中,自持面積約為924萬平方米,可售面積約為4,973萬平方米,可售面積約占總建筑面積的84%。十三個文化旅游項目截止2016年12月31日的資產(chǎn)凈值為248.8億元。
七十六家城市酒店總建筑面積合計約為324.9萬平方米,總房間22,920個。預(yù)計七十六家酒店截至2017年12月31日的賬面凈值為335.9526億元。
從融創(chuàng)收購的價格來看,融創(chuàng)為76家酒店支付的335.95億元基本是按照今年年底的預(yù)期賬面凈值收購,而十三個文旅城,因公告并未給出年底的預(yù)期資產(chǎn)凈值,如果按照去年年底的資產(chǎn)凈值來算,則有0.19倍的交易溢價。
公告稱,此次交易所收購項目中十三個文旅項目超過84%為可銷售面積,而七十六家酒店均位于所在城市的核心地段,運營良好,具有很好的市場口碑和影響力。
融創(chuàng)似對此次收購交易信心十足,公告表示,“此次合作,以合理的成本為本公司補充大量優(yōu)質(zhì)土地儲備和物業(yè)資產(chǎn),將為本公司未來持續(xù)健康發(fā)展提供巨大的支持”。
公告披露交易涉及的標(biāo)的概況
交易背后的商業(yè)邏輯
目前,市場上普遍認(rèn)可的商業(yè)邏輯是萬達(dá)降低自己的資產(chǎn)負(fù)債率,進(jìn)行“輕資產(chǎn)”化的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,而融創(chuàng)則可曲線拿地,豐富業(yè)務(wù)布局。
據(jù)萬達(dá)集團2017年上半年報,截至2017年6月30日,萬達(dá)集團總資產(chǎn)8826.4億元,同比增19.8%。而萬達(dá)2017年上半年新發(fā)展項目28個,萬達(dá)廣場26個,萬達(dá)城2個。萬達(dá)廣場全部為輕資產(chǎn)項目,其中投資類輕資產(chǎn)項目14個,合作類輕資產(chǎn)項目12個。由此,萬達(dá)“輕資產(chǎn)”的發(fā)展戰(zhàn)略可窺得一斑。
獨立評論人喬新峰認(rèn)為,通過此番交易,萬達(dá)將文旅和酒店項目的資產(chǎn)和負(fù)債均轉(zhuǎn)移到融創(chuàng)身上,萬達(dá)只負(fù)責(zé)品牌和運營管理。這說明萬達(dá)已經(jīng)有足夠的自信靠“品牌”賺錢。而這次萬達(dá)與融創(chuàng)的收購協(xié)議更是充分體現(xiàn)了萬達(dá)集團全力發(fā)展“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)的決心。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在其公眾號撰文表示,萬達(dá)的此次交易并不是簡單的“賣資產(chǎn)”,所有出售的資產(chǎn)均保留了萬達(dá)的品牌,這說明這是萬達(dá)進(jìn)一步推進(jìn)“輕資產(chǎn)”道路的又一環(huán)節(jié)。他預(yù)測,隨著樓市進(jìn)入下半場,萬達(dá)很有可能還會繼續(xù)“去地產(chǎn)化”,由此實現(xiàn)賺取包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營、其它衍生收益等輕資產(chǎn)運營收益。
至于融創(chuàng)方面,據(jù)海通證券研報,2016年至2017年公司通過收購方式獲取土地儲備面積占當(dāng)期新獲得土地儲備50%以上,2016年第四季度至2017年第一季度收購方式占比提高到 70-80%。 融創(chuàng)通過多元拿地的方式順利進(jìn)入全國多個城市,在短時間內(nèi)完成了全國布局。
融創(chuàng)中國2016-2017年土地獲取方式 圖表來源:海通證券研究所
由此可見,融創(chuàng)通過收購曲線拿地和擴張規(guī)模也是融創(chuàng)一貫的投資思路。而這次收購萬達(dá)文旅項目及酒店,則是融創(chuàng)收購支出巨大的一筆交易。
海通證券研報認(rèn)為,在土地出讓面積減少的情形下, 融創(chuàng)通過加大并購的方式獲得土地, 一定程度上避開了拍賣競爭所帶來的高溢價, 適當(dāng)控制拿地成本。 截止2016年年底,融創(chuàng)的總土地儲備達(dá)7291萬方,僅加上本次交易將給融創(chuàng)帶來約6000萬方的土地儲備,融創(chuàng)的總土地儲備將超出13291萬方。這將使其在土地儲備方面的排名一躍進(jìn)入規(guī)模前三。
此外,同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示,融創(chuàng)當(dāng)前基本以住宅銷售為主,雖然規(guī)?;呀?jīng)取得一定的市場地位,但是,非住宅銷售業(yè)務(wù)很少。這次交易,一方面可以幫助融創(chuàng)去的土地儲備,另外通過萬達(dá)的品牌也可增強自己的融資、拿地能力,并豐富自己的非住宅銷售業(yè)務(wù)。
而據(jù)融創(chuàng)2016年年報,截止2016年12月31日,融創(chuàng)公司賬面現(xiàn)金約698億元,其中178億元是受限資金,也就是說融創(chuàng)可由自由支配的現(xiàn)金約520億元。而伴隨著大步擴張,融創(chuàng)的凈負(fù)債率已由2015年的75.9%上升至121.5%,而今年上半年融創(chuàng)收購支出達(dá)到人民幣366億元,加上即將支付給萬達(dá)的632億元,至此,融創(chuàng)2017年僅收購即支出了約1095億元。由此可見,這次交易無疑將再次推高融創(chuàng)的凈負(fù)債率。
因此,也不乏有機構(gòu)對融創(chuàng)的流動性表示擔(dān)憂,申銀萬國今日發(fā)布研報,稱融創(chuàng)巨額收購萬達(dá)文旅及酒店項目進(jìn)一步加劇了其對公司資產(chǎn)負(fù)債表及盈利的擔(dān)憂,維持融創(chuàng)中國減持評級。此外,據(jù)道瓊斯新聞,摩根大通也對融創(chuàng)中國持謹(jǐn)慎態(tài)度。
融創(chuàng)中國今日股價圖
今日融創(chuàng)中國(HK1918)以16.82元收盤,成交量達(dá)1.32億股,股價漲幅達(dá)13.65%。
(看看新聞Knews記者:魚莎莎 實習(xí)編輯:馬躍龍)
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