在商品房買賣過(guò)程中，買賣雙方本應(yīng)秉持誠(chéng)實(shí)信用原則，在簽訂預(yù)售合同過(guò)程中對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行如實(shí)告知。然而，部分開發(fā)商為了規(guī)避己方的風(fēng)險(xiǎn)在合同上玩“花樣”。明明已經(jīng)知道將會(huì)導(dǎo)致違約，并損害買家利益的情形，偏要通過(guò)責(zé)任限制條款免除己方的責(zé)任。如此“霸道”的條款法院會(huì)作何認(rèn)定？

因“免責(zé)事由”推遲交房  雙方為賠償對(duì)簿公堂

2015年8月15日，張先生夫婦向東聯(lián)公司購(gòu)買坐落于上海市的一處房屋，房?jī)r(jià)款為161萬(wàn)元。雙方在預(yù)售合同中約定：東聯(lián)公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外，如未按期交房，東聯(lián)公司賠付已付購(gòu)房款每日0.02%的違約金。同時(shí)，雙方在合同補(bǔ)充條款中約定：如發(fā)生因供水、供電、煤氣、排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)、道路等公共配套設(shè)施的延誤、規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的工程推延、政府政策變化等情況，不屬于東聯(lián)公司逾期交付房屋，但東聯(lián)公司應(yīng)及時(shí)通知張先生夫婦，通報(bào)該些客觀情況。約定看起來(lái)也都合情合理，張先生夫婦欣然簽約。

簽約后，張先生夫婦陸續(xù)支付了購(gòu)房款，滿心歡喜盼著交房?？芍钡?016年6月，才收到東聯(lián)公司發(fā)出的入住通知書。雙方于2016年7月1日辦理了交房手續(xù)。為何實(shí)際交房會(huì)比原定的交房時(shí)間晚了半年呢？原來(lái)，因土地征收未完成，市政燃?xì)夤艿琅涮坠こ?，無(wú)法按計(jì)劃開工，處于停滯狀態(tài)。2015年3月27日，東聯(lián)公司在得知該情況后曾向政府部門發(fā)函催促，至2016年4月20日，配套工程才最終完成，交房時(shí)間也因此而延遲。

一審法院：發(fā)生約定免責(zé)事由 交房時(shí)間可予以順延

張先生夫婦認(rèn)為東聯(lián)公司延遲交房行為構(gòu)成了違約，遂向法院起訴要求對(duì)方支付逾期交房違約金58,185元。東聯(lián)公司則堅(jiān)持認(rèn)為遲延交房是因出現(xiàn)合同約定的免責(zé)情形，己方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，考慮具體情況同意自愿補(bǔ)償張先生夫婦11,757元。

一審法院審理后認(rèn)為，市政配套工程遲延確系開發(fā)商自身不能左右的情形。根據(jù)合同補(bǔ)充條款約定，交房時(shí)間可予以順延，張先生夫婦要求東聯(lián)公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任無(wú)依據(jù)。對(duì)東聯(lián)公司自愿對(duì)張先生夫婦損失進(jìn)行的補(bǔ)償予以認(rèn)可，遂判決東聯(lián)公司補(bǔ)償張先生夫婦11,757元。判決后，張先生夫婦不服，向上海一中法院提起上訴。

二審法院：簽約時(shí)隱瞞的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng) 不適用免責(zé)條款

二審?fù)徶?，張先生夫婦提出東聯(lián)公司在簽約時(shí)已經(jīng)知曉配套工程出現(xiàn)延誤，但沒(méi)有對(duì)其及時(shí)告知，即使責(zé)任限制條款有效，其適用范圍也是針對(duì)簽約后新發(fā)生的不確定風(fēng)險(xiǎn)，不適用于此前已存在并為東聯(lián)公司所知曉的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，張先生夫婦還表示愿意按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)的55%比例主張違約金。東聯(lián)公司稱其雖然在2015年3月27日知曉了配套施工存在可能遲延的情況，但在8月15日簽約時(shí)還并不確定會(huì)造成實(shí)際延誤，有可能在后續(xù)履行中追趕進(jìn)度，故其并不存在惡意隱瞞行為。

上海一中法院認(rèn)為，東聯(lián)公司早在2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滯，產(chǎn)生了自身無(wú)法控制的現(xiàn)實(shí)、顯著的延誤風(fēng)險(xiǎn)，其應(yīng)當(dāng)將該情況及時(shí)告知購(gòu)房者。但東聯(lián)公司在2015年8月15日簽約時(shí)對(duì)張先生夫婦隱瞞了該風(fēng)險(xiǎn)，仍然承諾于2015年12月31日交房。在此前提下，購(gòu)房者有理由相信東聯(lián)公司設(shè)置的交房期限具有現(xiàn)實(shí)可行性，原有的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)能夠及時(shí)消除，如果沒(méi)有在后續(xù)履行中出現(xiàn)新的免責(zé)事項(xiàng)，則在該期限內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)交房。張先生夫婦主張責(zé)任限制條款的適用范圍是針對(duì)簽約后新發(fā)生的不確定風(fēng)險(xiǎn)，符合誠(chéng)實(shí)信用的解釋規(guī)則。在雙方當(dāng)事人對(duì)格式合同條款的理解存在分歧的情況下，應(yīng)作有利于相對(duì)人的解釋，鑒于誠(chéng)實(shí)信用原則下的購(gòu)房者信賴?yán)鎯r(jià)值高于格式條款提供者的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)限定利益，應(yīng)認(rèn)定責(zé)任限制條款不能適用于本案，東聯(lián)公司應(yīng)向張先生夫婦支付逾期交房違約金。

鑒于因張先生夫婦自愿按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)的55%比例主張違約金，故二審法院改判由東聯(lián)公司向張先生夫婦支付逾期交房違約金人民幣32,292.15元。

【法官說(shuō)案】

本案主審法官：李興

根據(jù)《合同法解釋二》第九條之規(guī)定，未經(jīng)特別提示的責(zé)任限制型格式條款屬于可撤銷類條款，在相對(duì)人未行使撤銷權(quán)的情況下，此類條款應(yīng)屬有效。簽約時(shí)，條款提供者如果明知免責(zé)范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)已經(jīng)現(xiàn)實(shí)、顯著的存在，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則將該風(fēng)險(xiǎn)如實(shí)告知相對(duì)人。條款提供者隱瞞風(fēng)險(xiǎn)的行為，會(huì)造成相對(duì)人信賴?yán)斫馄渎男谐兄Z已充分考量了現(xiàn)存條件。根據(jù)《合同法》第四十一條的“有利于相對(duì)人”解釋規(guī)則，故二審法院認(rèn)定，責(zé)任限制型格式條款的適用范圍限于簽約后發(fā)生的不確定風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，不能適用于簽約時(shí)被隱瞞的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。

（看看新聞Knews記者：吳海平  實(shí)習(xí)編輯：蔡悅揚(yáng)）