房產公司中介人員在未取得授權的情況下擅自以自己的名義為他人賣房，后因房價飆漲，中介人員又以“無權代理”為由，妄圖撕毀合同逃避法律責任。近日，上海市第一中級人民法院就審理了這樣一起定金合同糾紛案，房屋中介人員的違約行為，令買家的購房成本增加數十萬元。上海一中院二審判決中介人員向購房人返還訂金2萬元，并支付違約金24萬元，依法保護了購房人的合法權益。

說好的房屋買賣 “賣家”卻反悔了

2016年1月16日，想在滬安家置業(yè)的王先生看中了由房產中介人員吳先生“代理”某公司銷售的該公司名下的一處房產，房屋面積為63平米。因對戶型、地段、價位都比較滿意，王先生在未查看代理材料的情況下，立即與吳先生及房屋中介公司簽訂了一份《房地產買賣居間協(xié)議》，三方在協(xié)議中約定，王先生以120萬的價格購買吳先生“代理”出售的該套房屋。該協(xié)議約定房屋價格為120萬元，王先生和吳先生于2016年5月30日前共同赴中介處辦理登記文本簽訂手續(xù)。同時約定若一方不履行約定，則向另一方支付20%的違約金。合同簽訂后，王先生通過中介公司向吳先生交付了2萬元“定金”。但吳先生將原收款收據格式條款中的“定金”修改為了“訂金”。對于這一細節(jié)，王先生當時并未提出異議。5月31日，王先生接到中介公司打來的電話，告知其吳先生所代理的賣家不想賣房了。

自曝“假代理”身份  主張合同無效

溝通未果后，王先生于2016年8月11將吳先生和中介公司告上了法庭，要求吳先生雙倍返還定金及24萬元違約金；中介公司承擔連帶責任，并提供證據證明房屋的價格簽約時每平方1.9萬元，訴訟期間已“竄”到了每平方3萬多元。

一審中，吳先生辯稱2萬元是“訂金”而非“定金”，而他自己實際上沒有拿到銷售該套房屋的授權委托書，合同是無效的，故不能適用合同約定的違約條款。中介公司稱其只是居間方，不承擔連帶責任。

法院：有違誠信理應承擔違約責任

一審法院審理后認為，合同系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬合法有效。吳先生不能提供相應證據證明其銷售系爭房屋事先獲得了房屋所有權人的授權，事后也未獲得追認，應承擔違約責任。吳先生將收據中的“定金”改為了“訂金”，王先生未提出異議，故該2萬元應認定為訂金。同時認定王先生要求中介公司承擔連帶責任并無法律依據。一審據此判決吳先生支付王先生違約金24萬元，并返還訂金2萬元。

吳先生不服，向上海一中法院提出上訴，主張一審判決其承擔的違約金數額過高。二審期間法院查明，吳某經常以個人名義代理房屋銷售，并曾多次對此案房屋所有權人名下的其他數套房屋的買家存在違約行為。上海一中法院認為，雙方約定的違約金為房價的20%，吳先生主張應下調違約金數額，但并沒有提供證據證明因他的違約行為給王先生造成的實際損失低于約定的違約金數額，故吳先生的這一主張無法成立。上海一中法院二審判決駁回吳先生的上訴請求，維持原判。

【法官說法】

 
本案主審法官何建：近些年，部分大中城市房地產市場交易活躍，房價漲幅較大，個別賣家見違約有利可圖，便惡意毀約，違反誠信原則。

司法機關針對此種情況應當通過個案的裁判發(fā)揮對社會價值的正面引導功能。對于違約方提出調整違約金的訴求，應以違約造成的實際損失為基準，對合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以綜合權衡，避免簡單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機械司法而可能造成的實質不公平，以充分發(fā)揮違約金制度對市場誠信交易的促進作用。

本案中，雙方在合同中約定違約金為房價的20%，吳先生主張違約金過高，對此應承擔舉證責任，舉證不能則應承擔不利的法律后果。此外，吳先生本身作為中介人員，在其他案件中也存在房價上漲后惡意違約的行為，當事人的過錯程度是考量本案違約金調整與否的重要因素。綜上，法院判令吳先生承擔房價20%的違約金。

此案還涉及到“定金”與“訂金”的法律效力問題，“定金”是規(guī)范的法律概念，是一種擔保形式；而“訂金”并非法律語言，沒有明確的法律規(guī)定，在審判實踐中一般被視為預付款。兩者的法律效力也是完全不同的；如果買方交付的是“定金”，那么買方違約，則定金將被賣方沒收，賣方違約則必須向買方雙倍返還定金；如果買方交付的是“訂金”，那么不論哪一方反悔，賣方都只須原數退還“訂金”。

（看看新聞Knews記者：吳海平 實習編輯：祝聞豪）