南京西路核心商圈，高樓大平層，拎包入住豪華裝修，房價6萬出頭，真有這樣的樓盤嗎？最近，上海的房產(chǎn)市場上再度出現(xiàn)了不少在售的類住宅項目。類住宅所用土地，并非住宅用地，而是使用權(quán)為40或50年的商辦、工業(yè)用地。早在2017年前后，上海曾針對類住宅開展過清理整頓，強(qiáng)制暫停類住宅項目140余個。那么眼下死灰復(fù)燃的類住宅項目，到底是政策松綁了，還是開發(fā)商“暗渡陳倉”？購買類住宅項目的個人，可能會面臨哪些潛在的法律風(fēng)險呢？

銷售帶著記者來到了江寧路和一大廈的22樓，賣力地推薦起了這里200來平的大戶型：“最大的兩套已經(jīng)賣掉了，我們現(xiàn)在單價目前掛牌是六萬四每平米，總價是1258萬元?！?/p>

周邊的二手房價格約在15-20萬每平方，為何這個盤卻只要6萬4的“骨折價”呢？ 據(jù)了解，和一大廈是商住綜合體，樓內(nèi)確實有部分70年產(chǎn)權(quán)的住宅，而銷售介紹的這些，則是由辦公用房改建而來。

銷售稱，商辦項目在防火和設(shè)施的配備上，與住宅項目不同，且不能落戶，用的是商用水電，單價是民用的2倍左右。這類房子，前幾年就曾一度流行過，當(dāng)時開發(fā)商們宣傳它們是類住宅，實際是將商業(yè)、辦公項目，進(jìn)行住宅化的設(shè)計改建后，對外以公寓名義進(jìn)行銷售。

但在2017年，上海就曾發(fā)布過意見，這類項目擾亂房地產(chǎn)秩序、嚴(yán)重影響公共安全，要求進(jìn)行全面清理整頓。然而近段時間來，類似的樓盤宣傳，卻又卷土重來。曹楊路上的純寫字樓綠地科創(chuàng)大廈，還有附近的中聯(lián)大廈里，都藏著被命名的類住宅項目，便宜且不限購，就是他們的賣點。

項目駐場銷售稱：“我們單價是5~6萬，現(xiàn)在周邊的住宅10~13萬，89平的估計這個月就賣完了?！薄拔覀兪峭ㄈ?xì)獾?，之前已?jīng)賣掉一些、全部已經(jīng)交付了?！?/p>

這類項目一般都會要求首付八成，走二手房的交易流程，銷售還會表示可以幫忙做低價格。“合同價我們是按每平米兩萬三來做低的，剩下的337萬裝修的服務(wù)費這個部分是不用交契稅的?！薄昂贤瑑r都做低，契稅的話就交合同價的百分之三?！?/p>

為了打消客戶的擔(dān)心，中介還反復(fù)表示，“類住宅”早就不受限制了：“這個政策早就取消了，而且現(xiàn)在政府是支持它的?！?/p>

但當(dāng)記者向?qū)俚刂鞴懿块T進(jìn)行求證時，得到的答復(fù)均是：商辦項目商業(yè)屬性的紅線不可逾越。

普陀區(qū)房管局工作人員表示：“不存在類住宅這個項目的，只有辦公、商業(yè)或者住宅、一般來說不可以改變房屋使用性質(zhì)。”

靜安區(qū)房管局工作人員表示：“這個樓本身不是住宅樓，按照規(guī)劃用途來講是不能作為居住使用的，買的時候也要注意下其他方面的風(fēng)險。”

市住建委在2019年就明確過，對開發(fā)企業(yè)在銷售中存在誤導(dǎo)行為的，可依法予以查處，處罰信息記入誠信檔案。情節(jié)嚴(yán)重的，采取限制違法項目開發(fā)單位參與土地招標(biāo)、拍賣，金融機(jī)構(gòu)不對其發(fā)放新貸款等措施。完成清理整頓的項目，還要實行“名單制”后續(xù)管理。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋：“政策上肯定沒有松動因為這些房子本身沒有在前期土地規(guī)劃中涉及到住宅的概念，就比如消防等設(shè)計跟傳統(tǒng)住宅小區(qū)肯定是不一樣。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，類住宅死灰復(fù)燃的背后，是商辦項目面臨較大的去庫存和回籠資金的壓力。今年上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓的空置率為18.6%，商辦項目有空置，而各種運營成本卻還在上漲。商改住，就成了救命稻草。

但值得注意的是，商辦物業(yè)持有、轉(zhuǎn)讓的稅費成本是普通住宅的幾倍甚至十幾倍，而擅自改變房屋用途可能會被責(zé)令整改，對于個人購房者而言，購買類住宅用于自住或投資，后續(xù)會面臨一連串的風(fēng)險。

北京大成(上海)律師事務(wù)所合伙人孟希表示：“在后續(xù)入住時，它的消防、水電煤，其實和住宅是不同的，購買后除了在面臨后續(xù)轉(zhuǎn)讓中的稅費風(fēng)險之外、還會面臨對外出租時的運營、經(jīng)營、消防安全等其他風(fēng)險。”

（記者：吳驥 彭菁菁 蔣文越 孔權(quán) 編輯：由由醬）