嚴(yán)躍進(jìn)：收緊融資渠道考驗(yàn)房企“資金鏈” “地王”現(xiàn)象或降溫

“4號(hào)文”明確規(guī)定，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。這些熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，整體來看，目前在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，私募產(chǎn)品所占的比重其實(shí)并不多，對(duì)房價(jià)的推動(dòng)作用也不明顯。不過，由于一些資產(chǎn)管理公司缺少監(jiān)管，使得私募有時(shí)變成了“黑匣子”，監(jiān)管部門難以掌握資金流向，很有可能就成為了房企的融資工具，并投入熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，對(duì)這部分資金予以規(guī)范，強(qiáng)化全方位金融監(jiān)管，十分重要。

值得注意的是，2016年10月以來，央行、銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資。其中，銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、發(fā)改委嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將企業(yè)債券融資用于商業(yè)性地產(chǎn)項(xiàng)目，上海證券交易所明確房地產(chǎn)公司債不得購置土地。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次發(fā)布的“4號(hào)文”，是此前調(diào)控的延續(xù)。嚴(yán)管這些通道，將促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展，有益于金融市場的穩(wěn)定運(yùn)行。不過，對(duì)于房企，無疑是一個(gè)“利空”消息。

新華社的報(bào)道說，幾乎大的開發(fā)商資金鏈均套有來自券商、信托、保險(xiǎn)、私募的基金。由于各類高杠桿的做法比較多，很多房企變得“財(cái)大氣粗”、在拿地的過程中底氣十足，逐漸在一線城市及熱點(diǎn)二線城市形成“資產(chǎn)泡沫”。

2016年以來，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的“三高”地塊頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國50大城市樓板價(jià)均價(jià)漲幅高達(dá)43%。蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個(gè)城市土地成交金額超過1200億元，溢價(jià)率、樓板價(jià)、土地成交總額均刷新歷史新高。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，土地市場的火熱，主要還是因?yàn)橘Y金面過剩。而收緊房企融資渠道，將從拿地、投資、建設(shè)，一直到銷售環(huán)節(jié)，考驗(yàn)房企的“資金鏈”。一旦違規(guī)資金無法進(jìn)入，很多房企可能會(huì)“囊中羞澀”，“地王”現(xiàn)象或許會(huì)有所降溫。

除了給房企融資套上“緊箍咒”，近日，全國多地房貸政策也相繼收緊。北京、廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調(diào)整為9折，其中，杭州部分銀行首套房利率已提升至9.5折，重慶首套房貸利率由8.5折利率優(yōu)惠改為基準(zhǔn)利率。

那么，調(diào)控政策打出“組合拳”，對(duì)于房價(jià)會(huì)有怎樣的影響？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，限購、限貸等措施，將有效抑制交易需求。在大部分城市，不少購房者可能會(huì)暫緩買房計(jì)劃，如果交易量下滑，房價(jià)可能會(huì)有所下跌。不過，對(duì)于北京和上海來說，由于需求量較大，很多購房者依舊判斷房價(jià)會(huì)呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此，很有可能會(huì)利用接下來的時(shí)間，加緊買房的節(jié)奏，反而進(jìn)一步推高房價(jià)。

他強(qiáng)調(diào)，目前，限購、限貸等政策基本已經(jīng)釋放完畢，政策出臺(tái)可能進(jìn)入平穩(wěn)期，不會(huì)有比較大的調(diào)整。不過，如果成交量出現(xiàn)低迷，不排除下半年政策將會(huì)有所放松，而非收緊。

（來源：看看新聞Knews記者 孫悅 畢俊杰 方菲菲）