近日，家住上海市浦東新區(qū)某小區(qū)的多位業(yè)主反映，由于小區(qū)緊鄰海昌海洋公園等知名景點，居民樓里開出了多間民宿。24小時不間斷頻繁進出的陌生人，已經(jīng)對小區(qū)居民造成了嚴重影響。那么這些民宿究竟是誰在經(jīng)營？是否合規(guī)？又是如何在居民小區(qū)里“發(fā)展壯大”的呢？

記者走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)與海昌海洋公園僅一條馬路之隔、僅500米左右。在沿街居民樓內(nèi)推窗而望，整個海洋公園盡收眼底。小區(qū)的居民告訴記者，自去年12月交付后，小區(qū)里隔三差五就有不同的外來人員拎著行李入住，嚴重影響了自己的日常生活。

按照業(yè)主提供的線索，記者在多個平臺上隨機搜索，發(fā)現(xiàn)了大量該小區(qū)房源，均以“民宿”的名義招短租，不同房型單日的預訂價格從幾十元到幾百元不等，節(jié)假日價格更高。多個平臺顯示，多套房源的聯(lián)系方式為同一個聯(lián)系人，疑似為二房東從業(yè)主手里租來房子后，再將其改造為“民宿”進行出租。小區(qū)的居民也證實了這一情況。

據(jù)小區(qū)業(yè)主初步統(tǒng)計，目前小區(qū)里的民宿“遍地開花”，已有超過50套，且數(shù)量仍在不斷攀升。不堪其擾的業(yè)主們向物業(yè)及主管部門反復投訴，二房東們也因此多次與小區(qū)物業(yè)及業(yè)主爆發(fā)沖突。針對這一問題，屬地南匯新城鎮(zhèn)房辦對記者表示，目前已牽頭多部門對小區(qū)的“民宿”亂象進行摸排。

“住改商”民宿大量涌入市場，讓小區(qū)居民和房客之間矛盾格外突出。有居民就表示：最擔心的就是安全問題。陌生面孔想進就進、想走就走、住宿人員魚龍混雜，涉及治安、消防等方面的監(jiān)管又無法落實，這對長期居住在小區(qū)的業(yè)主來說存在很大的安全隱患。同時，有居民表示，經(jīng)常深更半夜還有外來人員進進出出、大聲交談，影響居民休息。此外，由于長期有外來人員進入小區(qū)，一些高層小區(qū)的居民等候電梯的時間長達十多分鐘，嚴重影響正常生活。

法律人士表示，居民或二房東將住宅以日租及短租形式改成民宿的行為，已明顯構(gòu)成經(jīng)營行為。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，需要得到有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。由于旅館業(yè)屬于特種行業(yè)，經(jīng)營者除了需要辦理營業(yè)執(zhí)照，還需要向當?shù)毓矙C關(guān)提出申請，辦理特種行業(yè)許可證。并且，旅館屬于公眾聚集場所，按照規(guī)定，還需要消防部門進行審查并進行驗收，符合《旅館業(yè)治安管理辦法》和《消防法》的相關(guān)管理規(guī)定才能進行營業(yè)。改建之后，旅館也必須通過消防部門的二次驗收。同時，改為旅館還牽扯到公共安全和衛(wèi)生的問題，需要在衛(wèi)生主管部門辦理相關(guān)的衛(wèi)生許可證。

法律人士同時介紹，如果同棟樓的其他業(yè)主因受到打擾，可以用多種方式維權(quán)。如果旅館沒有辦理相關(guān)的特種行業(yè)許可證，可向公安部門進行投訴；如果營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營地址與實際經(jīng)營地址不符，可向市場監(jiān)督管理部門投訴；如果發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)被改建并增加安全風險，可以向住建部分投訴。當然，也可以向法院提起訴訟，要求對方停止侵害行為，維護自己的合法正當權(quán)利。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，將住宅改為經(jīng)營性的民宿，并非個別案例。在北京、重慶、長沙、大理等旅游熱門城市，尤其是環(huán)球影城、解放碑等熱門景區(qū)附近，都有類似的現(xiàn)象集中出現(xiàn)，也都或多或少引發(fā)過小區(qū)居民的集體投訴。

爭議和糾紛的背后，是城市旅游住宿需求的大爆發(fā)。尤其是今年以來，當“價格飆升”和“天天滿房”成為城市酒店行業(yè)的“標簽”之后，以豐富房型和特色服務為亮點的城市民宿行業(yè)，也迎來了蓬勃發(fā)展的機遇。

這里有一組數(shù)據(jù)，可以清晰展現(xiàn)城市民宿行業(yè)今年真實狀況。在最熱門的旅游區(qū)域北上廣深和川渝地區(qū)，截至目前，今年平臺的訂單量相比去年，同比增長超過100%；在另一個熱門區(qū)域云南，城市民宿訂單量同比增長的幅度，甚至超過了300%。隨著五一假期的臨近，預訂熱情也再攀高峰。途家平臺的統(tǒng)計顯示，截至4月24日，該平臺上熱門城市民宿的預訂量，平均同比增長了兩成，創(chuàng)下歷史新高。

在這種背景下，有人打起“住改商”的生意經(jīng)，就見怪不怪了。記者在多個網(wǎng)絡平臺搜索“小區(qū)民宿”“小區(qū)公寓”等關(guān)鍵詞，都能看到大量房源，不少還提示“價格優(yōu)惠”、“適合親子家庭”、“可享小區(qū)健身設施”等賣點。

不過，相比種種優(yōu)惠和便利而言，這種小區(qū)民宿的管理一言難盡。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，但無論是業(yè)主直接對接，還是二房東統(tǒng)一打理，這些房源在入駐平臺時，基本僅需要完成實名認證及個人銀行卡綁定，并不需要提供營業(yè)執(zhí)照。而房客入住時也往往無需提供身份證，憑密碼即可自行開鎖，入住后也無法提供發(fā)票。

那么，針對“住改商”民宿引發(fā)的種種問題，監(jiān)管可以從哪些方面發(fā)力？另外，俗話說，堵不如疏。隨著旅游需求的不斷釋放，有沒有更好的方法，能夠同時兼顧本地居民和外來游客的需求呢？

上海師范大學旅游學院副教授劉德艷認為，海昌海洋公園等大型主題樂園是一個非常熱門的景點，每逢周末或節(jié)假日，周邊的住宿總是供不應求。由于該景區(qū)特別適合扶老攜幼的親子家庭，相應地，對于房型、床鋪等設施的要求要更多樣化一點，可能會超出普通的酒店能提供的范圍，這就給周邊的民宿帶來了商機?？陀^地說，民宿的出現(xiàn)確實能彌補該景點周邊住宿市場的短板。但是，直接將居民住宅改成民宿的做法過于粗暴直接，不但涉及到各種違法違規(guī)問題，也會導致其他居民的合法權(quán)益受到侵害，當然是不可取的。

劉德艷表示，民宿管理涉及文旅、住建、消防等多個部門，從監(jiān)管角度來說，由于缺少牽頭單位，往往難以形成合力。建議從民宿布局之初，就要有整體性的、前瞻性的政策規(guī)劃意識，無論是選址、房型等方面，還是審批手續(xù)和流程等方面，都進行統(tǒng)一的配套和監(jiān)管，在防患于未然的前提下，盡可能地滿足游客的需求。比如，上海迪士尼度假區(qū)周邊也曾出現(xiàn)過類似的事情，但后來，相關(guān)部門通過發(fā)放牌照的方式，將該區(qū)域附近的民宿納入統(tǒng)一監(jiān)管，既避免了住宿需求的供應不足，又避免了相關(guān)的居民權(quán)益侵害。這種方法或許可以推廣到更多景區(qū)以及更多城市，在兼顧小區(qū)居民和游客的利益的情況下，推動整個景區(qū)乃至其所在地旅游事業(yè)的長遠發(fā)展。