紅旗村，原本是個各種問題突出的“城中村”，而隨著城市更新的進程，大型購物中心真如環(huán)宇城MAX的開業(yè)，宣告整個地塊已經(jīng)蝶變成了一個集合了商業(yè)、辦公、文體等多種復合業(yè)態(tài)的綜合體“真如境”。其所在的真如城市副中心，也迎來了一次騰飛，將成為上海普陀區(qū)重要的商務產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。從城市民生洼地變?yōu)閰^(qū)域產(chǎn)業(yè)高地，紅旗村的這張更新規(guī)劃藍圖是如何一步步實現(xiàn)的呢？

城市綠廊“海納公園”、山姆會員店、超1000座的多功能劇場“海心劇院”，真如環(huán)宇城MAX的開業(yè)，是原紅旗村地塊上超一平方公里“真如境”綜合開發(fā)項目，最后落定的一枚棋子?！熬C合開發(fā)、復合業(yè)態(tài)”的模式，讓不少商家選擇將自己的上海首店落戶在這里。

“它包含了住宅、公寓、寫字樓、還有山姆百貨、劇院之類的，多種業(yè)態(tài)都很完善，消費力也會比較高?！逼绽_健身上海區(qū)總經(jīng)理陸大金說道。

滿板前主理人侯興祖也認為：“這樣的組合可以滿足消費者的不同需求?！?/p>

城中村紅旗村，從2016年征收完成，舊房拆平落地，2018年啟動建設，到如今規(guī)劃藍圖終于落地，大型商業(yè)綜合體開業(yè)，這個過程，并不簡單。首當其沖的就是資金難題，紅旗村僅前期改造，涉及資金就高達百億元。開發(fā)商中環(huán)集團在當時，幾乎是投入了集團的全部可用資金，同時通過銀行融資，?？顚Ｓ?，才讓項目得以繼續(xù)推進。隨后，具備出海經(jīng)驗的中海地產(chǎn)集團參與進行二級開發(fā)。

中海地產(chǎn)真如境項目總經(jīng)理趙維茂坦言：“投資強度確實比較大，我們拿回來后，覺得上海西北區(qū)域還是缺少有檔次的、規(guī)模比較大的、比較復合的設施?！?/p>

但項目剛剛開始規(guī)劃，就又碰上了新問題。第一個老大難，就是斜穿過整個地塊頭頂?shù)母邏壕€。按照相關規(guī)定，高壓線下方不能有任何建筑物，只能 做成景觀綠化，但這樣一來，地塊的經(jīng)濟效益顯然會大幅縮減。各方為此絞盡腦汁，最后，決定讓要進入的山姆超市問地下要空間。

據(jù)普陀區(qū)規(guī)劃資源管理事務中心主任毛亦國介紹：“地下空間的土地價格會比地上是要低一些，是否去做這個地下空間的分層出讓用于商業(yè)設施，對于建設單位來講，也要考慮整個土地成本和建設成本，目前來講，在普陀區(qū)應該是唯一一個地下分層出讓用于商業(yè)運營的項目?！?/p>

難題接二連三，2017年，正值14號線全線施工，路線正好斜穿整個基地，按照規(guī)定，走行線上蓋不能有建筑物，距離中心線要空出25米至50米的距離，但這樣一來土地利用率就只能有20%左右了。為此，開發(fā)商與申通進行了充分協(xié)商后，決定創(chuàng)設性的為地鐵做一個空腔。

中環(huán)集團董事長胡禮剛稱：“預先把地下挖好以后，在地下室里面做一個走行線的空腔，然后地鐵從兩頭過來以后接在空腔上，然后穿過整個的紅旗村地塊下面，這樣一來，上面可以繼續(xù)建筑，這也是一個首創(chuàng)?！?/p>

還有限高問題、古銀杏保護問題等等，整個項目的推進幾乎都是這樣一點一點啃硬骨頭，才讓最初的規(guī)劃圖，成為了如今的實景圖。而綜合業(yè)態(tài)“真如境”的崛起，也讓紅旗村所在的真如地區(qū)，抓住了這次騰飛的機會。除“真如境”外，普陀區(qū)還在真如地區(qū)，規(guī)劃了海納小鎮(zhèn)，主攻數(shù)字經(jīng)濟，一整套人才吸引的配套組合拳也同步打出。

“海納工程院作為海納小鎮(zhèn)的思想策源地，未來會吸引大量人才在這里聚集，考慮到人才聚集，在右側規(guī)劃了中福會幼兒園，在遠端積極布局高端人才公寓、文體設施。”普陀區(qū)海納推進辦建筑設計主管唐栩崢說道。

此外，同樣位于真如地區(qū)的原銅川路水產(chǎn)市場搬遷后，土地目前已完成了規(guī)劃，正在進行招商引資。引入多樣化業(yè)態(tài)后，整個未來的真如城市副中心初具雛形，原本的“民生洼地”正在逐步實現(xiàn)“蝶變”。

“要通過商圈的打造，包括高品質的樓宇打造，把整個生態(tài)重新構筑了以后，相信副中心的后發(fā)優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了?！闭嫒绺敝行墓芪k副主任 公司黨委副書記、總經(jīng)理邵新杰說道。

“想干事的人總有很多辦法”，這是當年的紅旗村工作人員的名言，經(jīng)過近十年的努力，如今的紅旗村，蝶變新生，煥彩歸來。原本的城中村，通過城市更新，從城市民生洼地變?yōu)閰^(qū)域產(chǎn)業(yè)高地，未來的真如城市副中心也正在騰籠換鳥，未來值得期待。

（記者：應冠文 吳驥 孔權 蔣文越 編輯：由由醬）