今年4月，北京市發(fā)布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，計(jì)劃明確，今后五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套。

而這50萬套租賃住房，其中的大部分將通過集體建設(shè)用地安排。

50萬套！這么多房源的進(jìn)入將對住房租賃市場產(chǎn)生重大的影響。那么這些集體租賃住房會建成什么樣？將來如何去租？租金多少？租期多長？都是大家關(guān)心的。

今天，北京市規(guī)劃委和北京市住建委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，這些問題都有了答案。

1

要建多少？

每年供地200公頃

其實(shí)早在2011年，北京市就向國土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點(diǎn)申請。同年，國土部批準(zhǔn)北京市開展試點(diǎn)工作，北京市成為全國第一個利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市。

截至去年底，北京已經(jīng)啟動了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等5個試點(diǎn)項(xiàng)目。

北京市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次按照市委、市政府部署，北京市計(jì)劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

1000公頃是什么概念？

北京計(jì)劃總的租賃住房（包括公租房）5年一共供地1300公頃，可以建設(shè)50萬套。那么粗略折算下來，1000公頃大約能建40萬套。

目前，市規(guī)土委正會同有關(guān)部門，積極推動集體租賃住房項(xiàng)目前期用地工作，確保完成本年度的土地供應(yīng)任務(wù)。

2

建成啥樣？

租客可以拎包入住

先說建在什么地方。

按照《意見》，集體租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)區(qū)域要具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件。

在目前已知的項(xiàng)目也可以看出，不少項(xiàng)目的位置都很好，比如豐臺區(qū)的項(xiàng)目，位于三環(huán)到五環(huán)，附近有地鐵，交通非常便利。

同時，在布局上，要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進(jìn)行布局建設(shè)。

這個也好理解，主要是為了解決“職住平衡”的問題。

再說要建成什么樣？

兩部門規(guī)定，租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理，配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。

也就是說，要和銷售的商品房項(xiàng)目一樣，按照“千人指標(biāo)”，各種公共服務(wù)配套要齊全。

對于房屋套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)，兩部門表示，可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，按照市場需求，進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)。

還有一條重要的，就是實(shí)施全裝修成品交房。也就是和公租房一樣，租客可以拎包入住。

3

租金租期？

單次租期不得超10年

這部分是大家最關(guān)心的。

比如租金。

根據(jù)《意見》，集體租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌。

也就是說，租金應(yīng)該是和市場租金看齊的。

很多人可能要問了，租金和市場租金差不多，為什么我要租這個房子？

首先，明確一點(diǎn)，集體租賃住房不是保障房，不是公租房，還是一種市場租賃的房源，所以租金自然要和市場看齊。

其次，這種租賃住房的優(yōu)勢，就是管理規(guī)范，租房人不用擔(dān)心被房東隨意漲租金、或是租期未到就被毀約趕出等。

下面自然就要說到租期了。

其實(shí)在集體土地租賃房的政策設(shè)計(jì)時，無論是全國還是北京，一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是要防范變相對外出售或以租代售，杜絕變相開發(fā)建設(shè)成小產(chǎn)權(quán)房。

因此在租期規(guī)定的設(shè)計(jì)方面，就考慮到這個問題。

集體租賃住房鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。

除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年；承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機(jī)構(gòu)不得拒絕。

就是說，鼓勵大家穩(wěn)定的租賃，但如果動“歪心眼兒”，一租租個十多年或幾十年，成為變相“小產(chǎn)權(quán)房”，那沒門！

另外，為了杜絕變相“小產(chǎn)權(quán)房”，集體租賃住房的產(chǎn)權(quán)管理上也有“招兒”。

集體租賃住房的不動產(chǎn)權(quán)利證書（包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)）按項(xiàng)目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。

也就是，一個集體租賃住房的項(xiàng)目才有一個土地證、“房本”，每套房子是沒有自己權(quán)證的。

同時，權(quán)利證書還會注明：僅用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。

最后，這次政策中還提出了集體租賃住房與公租房的對接。

集體租賃住房對接的是市場租戶，但也鼓勵躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租。

也就是說，像保障房中心這樣的機(jī)構(gòu)就可以把集體租賃住房整體囤租過來，再作為公租房來配租，這也將有效增加公租房的房源。

專家表示，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用集體土地建設(shè)租賃住房，將成為國有建設(shè)用地建設(shè)保障性住房的有益補(bǔ)充，有利于緩解保障性住房建設(shè)的供地壓力。

同時，這樣規(guī)范、有序的運(yùn)作，使城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村從無序收租的“瓦片經(jīng)濟(jì)”提升為規(guī)范合法、以租賃為主的“樓宇經(jīng)濟(jì)”，讓農(nóng)民獲得獲取長遠(yuǎn)、穩(wěn)定的經(jīng)營收益。