近日，“上海最牛業(yè)委會起訴物業(yè)獲勝，全體業(yè)主獲賠4000萬元”一事引發(fā)廣泛關(guān)注。判決書顯示，該案原告為上海中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)第三屆業(yè)委會，被告為上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司，案由為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。法院判決，被告中遠(yuǎn)物業(yè)應(yīng)返還不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費用等共計4000萬元。

中遠(yuǎn)物業(yè)是中遠(yuǎn)兩灣城開發(fā)商留下的前期物業(yè)，曾為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)長達(dá)20年。物業(yè)與業(yè)委會的矛盾為何產(chǎn)生？為何被判返還4000萬元？

本案的原告為中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)第三屆業(yè)委會，其負(fù)責(zé)人韓德友在接受看看新聞Knews記者采訪時表示，剛開始小區(qū)環(huán)境還可以，但隨著時間推移，小區(qū)環(huán)境一年不如一年。業(yè)主們普遍認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)管理混亂、賬目不清。期間，小區(qū)曾經(jīng)召開臨時業(yè)主大會，表達(dá)對物業(yè)的不滿，還罷免了第二屆業(yè)委會。第三屆業(yè)委會產(chǎn)生后，對中遠(yuǎn)物業(yè)過往20年的小區(qū)多項費用產(chǎn)生質(zhì)疑，最終，不得已選擇使用法律手段維權(quán)。

公開資料顯示，中遠(yuǎn)兩灣城地處上海普陀區(qū)，坐落于蘇州河畔，自1999年正式開工，到2006年全面竣工，是上海第一輪大規(guī)模舊區(qū)改造項目之一。中遠(yuǎn)兩灣城也是目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最大規(guī)模的小區(qū)，共有96個樓棟，居住人口約5萬，光停車位就有7000多個。這里人員流動性大，外來人口占比較高，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。小區(qū)內(nèi)部自成一套體系，有許多餐廳、便利店、房產(chǎn)中介等。

此前，該小區(qū)居民也表示，中遠(yuǎn)物業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)期間，諸多開支存在疑點。比如消防設(shè)備、弱電、避雷等設(shè)施費用，按合同約定，不屬于物業(yè)管理費支出成本，卻算進(jìn)物業(yè)費中。還有小區(qū)的公共收益，如新增的地面停車場、電梯間的廣告收益有多少？賬目并不清晰。

由于種種疑問未被妥善解決，在2020年10月，中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會決定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遭到中遠(yuǎn)物業(yè)反對，于是將業(yè)委會訴至法院。但普陀區(qū)法院駁回中遠(yuǎn)物業(yè)起訴。法院認(rèn)為，物業(yè)非小區(qū)業(yè)主，無權(quán)對屬于小區(qū)內(nèi)部自治范疇的事項提出異議。此后，由業(yè)委會重新選聘的萬科物業(yè)開始為小區(qū)提供服務(wù)，中遠(yuǎn)物業(yè)正式離場。

可事情并沒有就此結(jié)束，業(yè)主決定對積怨已久的中遠(yuǎn)物業(yè)來一次徹底的“清算”，將20年來小區(qū)物業(yè)管理費按實結(jié)算部分、維修資金使用、公共收益收支情況作審計。由于業(yè)委會和中遠(yuǎn)物業(yè)對收支的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)與方式未能達(dá)成一致，雙方再度對簿公堂，此次一審判決中，業(yè)委會勝訴。韓德友稱，訴訟中舉證過程相當(dāng)困難相當(dāng)復(fù)雜。

對于本案一審判決，中遠(yuǎn)物業(yè)工作人員表示，后續(xù)是否上訴等已經(jīng)全權(quán)交給律師事務(wù)所處理。

這起案件的訴訟歷時近兩年，耗費了業(yè)委會和代理律師大量時間精力。業(yè)委會勝訴的關(guān)鍵是什么？對此,律師楊鄒華認(rèn)為，中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)第三屆業(yè)委會一審勝訴的關(guān)鍵在于業(yè)委會和物業(yè)雙方對該案的重視程度不同。原告業(yè)委會聘請了足足五名律師團，其中有兩名資深律師來支持本場訴訟；而物業(yè)公司作為被告，則可能認(rèn)為在其不配合審計的時候，業(yè)委會很難取得證據(jù)，認(rèn)為原告業(yè)委會很難勝訴，因此準(zhǔn)備工作可能不足。

楊鄒華表示，業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)之間的矛盾并非個例。究其原因，物業(yè)公司作為獨立法人，并不需要向業(yè)委會或業(yè)主公開所有的賬冊信息，包括其收支情況。因此，如果業(yè)主和業(yè)委會在缺乏或怠于監(jiān)督物業(yè)公司運作的時候，有些物業(yè)公司就會在其中渾水摸魚。而由于缺乏中間斡旋環(huán)節(jié)，一旦發(fā)生矛盾，多以業(yè)主的妥協(xié)告終。

那么，中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會的經(jīng)驗可以推廣嗎？爭端是否還有更好的解決辦法？楊鄒華說，訴諸法院是最后的手段，業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)等各方應(yīng)通過制定更加明晰的規(guī)則，避免小矛盾變成大矛盾。他建議，日常生活中，業(yè)主可以力所能及地關(guān)心小區(qū)事務(wù)，不能只顧小家而忽視了大家。選舉業(yè)委會也是希望廣大業(yè)主可以更加積極地參與到社區(qū)事務(wù)管理當(dāng)中，并正確行使其合法權(quán)利。業(yè)委會代表業(yè)主行使權(quán)利，發(fā)揮其專業(yè)能力，就能有效避免物業(yè)渾水摸魚，同時盡可能避免業(yè)主的合法權(quán)益受損。

（看看新聞Knews編輯：崔信淑 陳昱卉 阮麗）