中國傳統(tǒng)的‘猴年’已經(jīng)到來，在中國文化里，“猴”象征聰慧靈敏，樂觀向上，寓意新的一年充滿生機和活力。2016年，是中國“十三五”計劃的開局之年；這一年中國經(jīng)濟將繼續(xù)向新常態(tài)發(fā)展；這一年房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型力度將加大。2016年中國巨龍的騰飛之路以及房地產(chǎn)市場的前景將何去何從？帶著這些問題，我們邀請第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長劉德?lián)P先生走進Savills訪談室，解讀中國市場五大看點，精準把脈未來動向。

看經(jīng)濟：2016回暖企穩(wěn)or 持續(xù)下行？

Savills 訪談室：近兩年，中國進入“新常態(tài)”，經(jīng)濟增長放緩，2016中國是否有機會走出調(diào)整期？

劉德?lián)P：首先讓我們關(guān)注一下全球的經(jīng)濟形勢，歐洲，尚未復(fù)蘇，經(jīng)濟走勢繼續(xù)趨弱；美國，盡管部分區(qū)域復(fù)蘇明顯，但仍有很多區(qū)域的形勢不容樂觀，失業(yè)率依然高企。受到外圍經(jīng)濟形勢的影響，整體消費需求在減弱，中國的外貿(mào)出口將繼續(xù)縮減，在全球經(jīng)濟不景氣的大環(huán)境下，中國也很難獨善其身，2016年經(jīng)濟繼續(xù)下行探底是必然的。

盡管如此，我們也不必過分擔(dān)心。中國政府已經(jīng)在積極開拓新的市場，譬如“一帶一路”的國家策略旨在拓展俄羅斯、中亞、西亞和東歐市場的新需求，以彌補傳統(tǒng)歐美市場的下滑；貨幣政策的調(diào)整，數(shù)次的“降息降準”，意在刺激內(nèi)需拉動整體經(jīng)濟。中國經(jīng)濟模式正由出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動，從過去依賴成本優(yōu)勢轉(zhuǎn)為技術(shù)優(yōu)勢，由過去粗獷型發(fā)展轉(zhuǎn)為可持續(xù)型。然而，各項政策面的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟大背景的轉(zhuǎn)型都是需要時間的積累。短期內(nèi)可能效果不甚顯著，但長期來看，我對中國經(jīng)濟仍然充滿信心。中國擁有穩(wěn)定的政治格局、安全的社會環(huán)境、堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，加之新一屆政府雷厲風(fēng)行的反腐力度，及主動出擊的外交手腕；同時中國人傳統(tǒng)的高儲蓄率也是抵御經(jīng)濟變化的強有力保障，這些綜合因素都讓我確信調(diào)整后的中國經(jīng)濟將更加穩(wěn)健的發(fā)展。

看市場：2016 穩(wěn)中求進 or 昂首闊步？

Savills 訪談室：您預(yù)期經(jīng)濟的放緩，貨幣匯率政策的放松，對今年整體房地產(chǎn)市場有什么影響？

劉德?lián)P：房地產(chǎn)的需求和整個經(jīng)濟大環(huán)境息息相關(guān)，正是個人財富累積，公司業(yè)績發(fā)展帶動了住房及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。盡管2016年中國的經(jīng)濟形勢不容樂觀，但這并不意味著缺乏投資機遇。我認為2016年對房地產(chǎn)市場會是個好年。

中國是一個超級大國，幅員遼闊，各地城市的經(jīng)濟特點大相徑庭，主要的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟活動都集中在發(fā)達的沿海城市和部分省會城市。尤其是一線城市的起步較早，經(jīng)過改革開放三十多年的發(fā)展，經(jīng)濟底蘊非常深厚，更趨國際化，外向型，多元化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以服務(wù)經(jīng)濟為主。土地供應(yīng)愈發(fā)稀缺、財富積累卻愈發(fā)龐大；一線城市每年都能吸引大批的年輕創(chuàng)業(yè)人才，新人口、新需求、新產(chǎn)業(yè)為一線城市輸送了源源不斷的新需求，形成最強有力的支撐，這些優(yōu)勢恰恰可以彌補外圍經(jīng)濟下滑帶來的影響?？v觀國際市場，每逢全球金融危機之際，門戶城市的在經(jīng)濟領(lǐng)域中地位始終堅挺，可攻可守，比如：英國倫敦、德國法蘭克福、法國巴黎等城市的經(jīng)濟走勢平穩(wěn)；美國的洛杉磯、西雅圖盡管受到影響但卻在短時間內(nèi)迅速復(fù)蘇。這些城市對財富有著強大的吸引力和凝聚力，也是經(jīng)濟變革時期資金的“避風(fēng)港”。

加之人民幣貶值預(yù)期繼續(xù)，轉(zhuǎn)化為人民幣變?yōu)橘Y產(chǎn)的欲望愈加高漲，所以在一線門戶城市，我們會繼續(xù)看到房地產(chǎn)大宗交易的發(fā)生，所以今年的房地產(chǎn)會是蓬勃旺盛的一年。

看政策：2016 積極買房 or 持幣觀望？

Savills 訪談室：2016的住宅市場在開年以來，利好消息不斷，多部委發(fā)布寬松的宏觀政策成為市場的潤滑油，請問新政對一線城市以及低線城市分別會帶來哪些影響？

劉德?lián)P：近幾年，中國住宅市場整體出現(xiàn)兩極分化的局面，因此此次政府的新政也是差別對待?？傮w而言，新政對國內(nèi)整體住宅市場利好，然而由于一線城市為置業(yè)熱點地區(qū)，因此新政將更大程度惠及低線城市。

北上廣深市場如我剛才談到的，土地供應(yīng)稀缺，房地產(chǎn)供應(yīng)存在缺口。經(jīng)濟發(fā)展多元穩(wěn)定，財富積累愈發(fā)龐大，高質(zhì)量經(jīng)濟人口集中，成為資本競相追逐的目標，供不應(yīng)求的局面促使住宅價格一路攀升。一線住宅市場在2015年走出了一波強勁勢頭，本身市場氣氛活躍，今年加之政府的利好政策部分惠及一線城市，我認為市場將延續(xù)去年的旺勢，預(yù)計一線城市房價將看到可觀增長達15-20%，但市場仍需警惕過快增長而觸發(fā)政府的調(diào)控收緊政策。

低線城市將迎來“去庫存好年”。政府鼓勵把目前的庫存去掉，盤活資金，減低壞賬，把實體的資金轉(zhuǎn)入到真正對經(jīng)濟有推動的地方，這是非常有利經(jīng)濟發(fā)展的舉措。房地產(chǎn)會衍生出眾多綜合性的產(chǎn)業(yè)鏈和消費，包含衣食住行方方面面，所以中國經(jīng)濟要保持穩(wěn)定的增長速率，一些重點的行業(yè)我們一定要拉動。當然，政策是一種輔助手段，市場本身的經(jīng)濟活力還是關(guān)鍵。中國三四線城市的經(jīng)濟體系往往比較單一，很多以工業(yè)，加工出口為主，尚未達到成熟的多元化發(fā)展，尤其在目前全球經(jīng)濟不景氣的情況下，去化庫存的節(jié)奏也就相應(yīng)較慢，因此我們還需觀察一段時間來分析政策帶來的效應(yīng)。

 看零售商業(yè)：2016 絕地反擊or 繼續(xù)博弈？

Savills 訪談室：近幾年中國的零售業(yè)可謂是“腹背受敵”，經(jīng)濟不景氣導(dǎo)致零售額下滑，網(wǎng)購盛行導(dǎo)致實體店經(jīng)營低迷，2016年會有轉(zhuǎn)機嗎？

劉德?lián)P：旅游商業(yè)將成“大贏家”，2016實體商業(yè)還需迎合消費者喜好。實體零售市場這幾年確實表現(xiàn)乏力，但在經(jīng)歷了摸索和改革之后，我認為2016年零售地產(chǎn)還是會有新的突破，首當其沖的亮點的當屬旅游地產(chǎn)為零售商業(yè)帶來的新契機，它不僅與網(wǎng)購形成錯位發(fā)展，也順應(yīng)了中國消費者的消費習(xí)慣。

說到旅游地產(chǎn)，大家都會想到，上海迪士尼，上海夢中心（Dream Center），北京通州環(huán)球影視城和珠海長隆海洋王國等，這些大型旅游項目，勢必帶來強大的人流和消費力，為其所在城市的核心商圈零售商業(yè)注入新的活力。未來五年，隨著中國消費者對休閑娛樂的需求逐步上升，我們將會看到許多優(yōu)質(zhì)的旅游商業(yè)項目問世，諸如主題公園、創(chuàng)意園區(qū)、滑雪場、藝術(shù)中心、兒童樂學(xué)等大眾生活娛樂性商業(yè)將是發(fā)展主流。中國消費者對奢侈品的需求可能在未來幾年還會繼續(xù)走下坡路，而一些年輕的創(chuàng)意體驗型品牌則將煥發(fā)活力，獨具特色的運營商能夠幫助項目脫穎而出。

看寫字樓：2016 供需失衡or 供需兩旺？

Savills 訪談室：受到全球經(jīng)濟的影響，跨國公司對寫字樓的需求也大幅縮減，但中國的寫字樓供應(yīng)仍舊逐年上升，需求能夠支撐這樣龐大的供應(yīng)嗎？

劉德?lián)P：核心區(qū)域供應(yīng)仍有限，2016重點關(guān)注跨國公司區(qū)域總部的擴張需求。寫字樓市場同樣要區(qū)分一線和低線城市來看，我們現(xiàn)在看到的供應(yīng)量主要集中在低線城市以及一線城市的非核心區(qū)域。但就一線城市的傳統(tǒng)核心區(qū)域來看，供應(yīng)還是非常有限的。所以，與其說寫字樓市場供大于求，不如說是供應(yīng)和需求不能完全匹配。正因如此，我們才會看到一線城市的代表諸如上海北京正加速寫字樓“去中心化”的進程，非核心區(qū)域?qū)懽謽窃絹碓降玫狡髽I(yè)租戶的青睞，從品質(zhì)和配套設(shè)施來看，卻一點也不次于核心區(qū)域的寫字樓，這從很大程度上緩解了企業(yè)資金壓力，有效提高了企業(yè)運轉(zhuǎn)效益。

其次，2016年，我看好跨國企業(yè)的區(qū)域總部辦公的擴張需求。諸如亞洲基礎(chǔ)設(shè)施投資銀行（亞投行）、“一帶一路”以及自由貿(mào)易區(qū)等大型戰(zhàn)略計劃，可以增強中國與鄰國的貿(mào)易、投資及商務(wù)聯(lián)系，加之一些跨國企業(yè)在中國擁有不錯的盈利空間，相信它們會考慮擴大其在中國的區(qū)域總部的辦公空間，刺激寫字樓需求增長。

可以預(yù)見，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、金融改革和房地產(chǎn)市場都在從粗獷型發(fā)展模式變革成更專業(yè)、更健康的發(fā)展模式。短期內(nèi)，我們會面臨一些起伏，但長期，我非常看好調(diào)整后的市場。因此，2016年的市場是優(yōu)勝劣汰的市場，是考驗我們專業(yè)和理性的市場。我堅信敏銳的洞悉市場走勢，精準的把準確握市場機遇，定能突圍2016，走出精彩紛呈的一年。

第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長

劉德?lián)P

第一太平戴維斯(Savills)

第一太平戴維斯是一家倫敦證交所FTSE 250上市公司，是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商。公司于 1855 年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)，并始終保持著飛速的發(fā)展勢頭已成為市場引領(lǐng)者，目前已在英國、歐洲大陸、美洲和亞太地區(qū)設(shè)立了700家辦事處及聯(lián)營機構(gòu)。提供全面專業(yè)的顧問服務(wù)、物業(yè)管理及交易咨詢服務(wù)。

自20世紀80年代進入中國，第一太平戴維斯即建立了其不可動搖的市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，為客戶提供創(chuàng)新的地產(chǎn)方案，滿足客戶的需求。第一太平戴維斯在北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、杭州、大連、沈陽、重慶、廈門、珠海、青島、南京和西安都設(shè)有分公司及辦事處，其龐大的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)為客戶提供一站式綜合性的地產(chǎn)服務(wù)滿足客戶需求。

在中國7000多名員工的支持下，第一太平戴維斯憑借其豐富的國際經(jīng)驗及敏銳的市場洞悉力，為開發(fā)商，業(yè)主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高品質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)，包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、零售地產(chǎn)及酒店式服務(wù)公寓領(lǐng)域的開發(fā)顧問服務(wù)，設(shè)施設(shè)備管理，空間規(guī)劃，物業(yè)管理，租賃，估值和銷售。