記者今天從上海政府網(wǎng)站獲悉，上海市國(guó)稅局已制定實(shí)施《個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)代開(kāi)增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》。辦法顯示，上海私房出租應(yīng)繳納增值稅，月租金3萬(wàn)以下可享受享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

今年5月1日起，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。根據(jù)規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，并可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。

上海結(jié)合本市實(shí)際情況制定這一《辦法》（試行），對(duì)代開(kāi)范圍、代開(kāi)發(fā)票應(yīng)提供的資料、代開(kāi)部門的審核要求、委托代征點(diǎn)的管理要求等事項(xiàng)進(jìn)行明確。

《辦法》明確了哪些屬于“個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)”。個(gè)人僅指除個(gè)體工商戶以外的其他個(gè)人。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

《辦法》顯示，私房出租應(yīng)繳納稅款為：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

也就是說(shuō)，個(gè)人出租私房，按照5%征收率，減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。比如有人出租住房，每月取得租金收入8萬(wàn)元，其每月應(yīng)納增值稅：8÷(1+5%)×1.5%=0.11萬(wàn)元。

《辦法》還規(guī)定，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)取得的月租金收入總計(jì)不超過(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；采取預(yù)收款形式的，可在預(yù)收款租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖肟傆?jì)不超過(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

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個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)代開(kāi)增值稅發(fā)票管理辦法（試行）

第一條 根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù) 增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公 告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 個(gè)人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱私房出租），適用本辦法。

個(gè)人僅指除個(gè)體工商戶以外的其他個(gè)人。

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

第三條 私房出租，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

第四條 私房出租，出租方可向不動(dòng)產(chǎn)所在地的委托代征點(diǎn)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票，委托代征點(diǎn)無(wú)法代開(kāi)增值稅專用發(fā)票的，出租方可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

承租方為個(gè)人的，出租方不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

委托代征點(diǎn)是指受稅務(wù)機(jī)關(guān)委托并簽訂委托征管協(xié)議的單位。

第五條 個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)取得的月租金收入總計(jì)不超過(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；采取預(yù)收款形式的，可在預(yù)收款租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖肟傆?jì)不超過(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策的租金收入不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

第六條 個(gè)人取得私房出租收入向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或委托代征點(diǎn)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)提供以下材料：

（一）《代開(kāi)增值稅發(fā)票申請(qǐng)表》；

（二）不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明或商品房預(yù)售合同、房地產(chǎn)買賣合同等能證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的復(fù)印件(首次辦理時(shí)提供）；

（三）出租方身份證件原件及復(fù)印件；

（四）私房出租合同原件及復(fù)印件（首次辦理時(shí)提供）；

（五）出租方委托代理人申報(bào)的，應(yīng)提供書面委托書及代理人的合法身份證明復(fù)印件；

（六）承租方為個(gè)人的，提供個(gè)人身份證復(fù)印件；承租方為單位的，提供稅務(wù)登記證或社會(huì)信用登記證（三證合一）復(fù)印件（首次辦理時(shí)提供）。

第七條 代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)應(yīng)按下列要求進(jìn)行審核，相關(guān)資料應(yīng)按規(guī)定保存并登記造冊(cè)。

（一）資料是否真實(shí)、完整、符合規(guī)定；

（二）不動(dòng)產(chǎn)所在地是否屬于本區(qū)縣范圍；

（三）申請(qǐng)開(kāi)具發(fā)票的受票方名稱是否與合同中的承租方一致。

第八條 代開(kāi)增值稅發(fā)票的“備注欄”應(yīng)注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

第九條 委托代征點(diǎn)應(yīng)符合以下管理要求：

（一）建立代開(kāi)發(fā)票管理制度，按規(guī)定代開(kāi)增值稅發(fā)票；

（二）應(yīng)有專人負(fù)責(zé)領(lǐng)用、保管增值稅發(fā)票，并及時(shí)做好增值稅發(fā)票的領(lǐng)、用、存記錄；

（三）應(yīng)按照增值稅專用發(fā)票管理要求保管和領(lǐng)用增值稅專用發(fā)票，并應(yīng)設(shè)專用保險(xiǎn)箱（柜）保管發(fā)票及稅控設(shè)備，非工作時(shí)間應(yīng)將代開(kāi)發(fā)票及稅控設(shè)備存入專用保險(xiǎn)箱（柜）；

（四）各征收點(diǎn)應(yīng)按委托其代征的稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求建立私房出租管理臺(tái)賬，并及時(shí)完成相關(guān)信息向稅務(wù)機(jī)關(guān)的傳遞。

（來(lái)源：上海觀察）