近期在東方衛(wèi)視熱播的電視劇《安家》讓“上海老洋房”這個(gè)話題瞬間紅遍了大江南北，而劇中所展現(xiàn)出的那幾幢老洋房更是成為了人們?cè)诓栌囡埡笏芮嘘P(guān)注的焦點(diǎn)，比如就拿劇中那幢“向公館”來說吧，其實(shí)就在由孫儷飾演的“房店長(zhǎng)”帶著“林老板”去看房時(shí)，就有不少細(xì)心且又熟悉上海老洋房的觀眾看出了其中的端倪：“熒幕上這幢向公館內(nèi)景不就是在鳳陽路上的應(yīng)公館中拍攝的嗎？”，而有關(guān)于這幢應(yīng)公館的故事我們還要從一位名叫應(yīng)子云的人說起。

鳳陽路應(yīng)公館內(nèi)景

應(yīng)子云，浙江寧波鄞縣人，鳳陽路應(yīng)公館最初的主人，在晚清民國(guó)時(shí)期曾長(zhǎng)期擔(dān)任通和洋行買辦。買辦是在近代中國(guó)各通商口岸先后被開啟的大環(huán)境下逐步興盛起來的一個(gè)比較特殊的社會(huì)群體，他們扮演著一種形似在中外通商之間“中間人”的角色，早期也被稱為“康八杜”、“康白度”、“糠擺渡”等，均取自于Compradore的音譯，如據(jù)[法]白吉爾著，王菊、趙念國(guó)譯《上海史：走向現(xiàn)代之路》一書中內(nèi)容所述：“買辦，（在《南京條約》簽訂前廣州“一口通商”的時(shí)代）原本是負(fù)責(zé)向廣州的外國(guó)倉(cāng)庫(kù)和輪船供貨的單純的仆役或是總管，在《南京條約》促使貿(mào)易自由化后，他們成為外商真正的合作者和經(jīng)濟(jì)伙伴。他們的存在對(duì)克服語言障礙、對(duì)付復(fù)雜的貨幣體系和滲入當(dāng)?shù)刭Q(mào)易社團(tuán)都是必不可少的“。由此這些買辦們也就在客觀上成為了最早了解掌握到西方近代商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)并且能將這些知識(shí)運(yùn)用自如的中國(guó)人。

正是因?yàn)橘I辦們?cè)诋?dāng)時(shí)中外商貿(mào)以及其它交流中所能起到的這些重要作用，故而他們也就此成為了在那個(gè)年代中國(guó)內(nèi)最為炙手可熱并且也是最為富有的這部分人群，就連當(dāng)時(shí)的一些朝廷重臣有時(shí)也不得不對(duì)于這個(gè)群體多有仰仗，比如就拿我們都比較熟悉的曾經(jīng)主持過“官督商辦”企業(yè)輪船招商局工作的唐廷樞、徐潤(rùn)、鄭觀應(yīng)這三位廣東籍人士來說，如果查閱他們?cè)谶M(jìn)入招商局工作前的履歷就會(huì)發(fā)現(xiàn)這三人實(shí)則都有過”當(dāng)買辦”的經(jīng)歷，事實(shí)也證明了買辦群體在客觀上為近代中國(guó)發(fā)展所起到過的作用絕不容小視。

外灘輪船招商局大樓舊照

上海開埠后受原先“廣州一口通商”模式的影響，早先來滬的買辦多以廣東籍居多，后來隨著地域及商業(yè)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)的凸顯江浙籍人士后來居上。這些江浙籍買辦中有相當(dāng)一部分人出身都比較貧寒，早年在上海多有學(xué)徒或是掮客的經(jīng)歷，后通過自學(xué)外語、聰慧勤奮、誠(chéng)實(shí)守信等機(jī)緣逐步受到洋行大班們的關(guān)注并開始被委以重任，他們?cè)谧鳛檠笮匈I辦為外國(guó)人“出謀劃策”的同時(shí)也經(jīng)營(yíng)著屬于他們自己或是與他人合伙的產(chǎn)業(yè)，在這些人中就有我們都非常熟悉的葉澄衷、虞洽卿、朱葆三、貝潤(rùn)生等。

同當(dāng)年身處上海的絕大多數(shù)江浙籍買辦一樣，19世紀(jì)末剛來上海時(shí)應(yīng)子云也是“窮小子”一個(gè)，勤奮努力的他在“打工學(xué)藝結(jié)交朋友”的同時(shí)還利用業(yè)余時(shí)間學(xué)習(xí)英語，這些都為他日后在通和洋行中的“獨(dú)當(dāng)一面”奠定下了基礎(chǔ)。

通和洋行是一家在老上海建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域內(nèi)享有極高知名度的建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，它于19世紀(jì)90年代時(shí)由僑民BrenanAtkinson（阿金森）與Arthur Dallas（達(dá)拉斯）創(chuàng)建，作品曾一度遍布上海灘，諸如大清銀行大樓、永年人壽保險(xiǎn)公司大樓、圣約翰大學(xué)科學(xué)館、大北電報(bào)公司大樓等知名歷史建筑，均是出自于通和洋行的設(shè)計(jì)。

漢口路原大清銀行大樓

廣東路原永年人壽保險(xiǎn)公司大樓

原圣約翰大學(xué)科學(xué)館（位于現(xiàn)華東政法大學(xué)內(nèi)）

外灘原大北電報(bào)公司大樓

通和洋行在從事建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的同時(shí)也廣泛涉足于當(dāng)時(shí)上海的地產(chǎn)領(lǐng)域，如據(jù)馬學(xué)強(qiáng)、張秀莉著《出入于東西之間：近代上海買辦社會(huì)生活》一書中引用到的史料所述：“謙信洋行買辦姜炳生擁有浙江路渭水坊、瑞金路汾陽坊…淮海中路796-812號(hào)店屋及大住宅兩所，先托通和洋行經(jīng)租，后自己管理”；又如據(jù)民國(guó)時(shí)期的《法華鄉(xiāng)志.第宅園林》中記載的內(nèi)容所述”范園，在憶定盤路（現(xiàn)江蘇路）南轉(zhuǎn)角海格路（現(xiàn)華山路）。民國(guó)六年（1917年）梁士詒等購(gòu)新裕泰馬棚基址，拓展至七十余畝，載立通和洋行道契（即找通和洋行做“道契掛號(hào)”）。樹木郁蓊，方草芊棉，高聳樓臺(tái)，宛仿泰西風(fēng)景“。此類有關(guān)通和洋行涉足于當(dāng)時(shí)上海地產(chǎn)領(lǐng)域的文字在許多專業(yè)類書籍中屢見不鮮，由此亦可足可見其在老上海地產(chǎn)領(lǐng)域中的實(shí)力。

華山路范園舊址（一）

華山路范園舊址（二）

隨著通和洋行在當(dāng)時(shí)上海的日益做大，如何更好的了解中國(guó)并與中國(guó)人進(jìn)行業(yè)務(wù)往來也就成為了洋大班們所急需妥善解決的問題，這時(shí)已為通和洋行效力多年的應(yīng)子云在其中所能發(fā)揮出的能量也就立馬凸顯了出來。據(jù)包士仁《外國(guó)房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)手段》一文中所述：“通和洋行大班阿金森見應(yīng)子云與政界、金融界人士熟悉，能拉到很多業(yè)務(wù)，就聘他擔(dān)任了買辦”，自此應(yīng)子云也就開啟了他的“財(cái)富積累進(jìn)行時(shí)”，再加之當(dāng)時(shí)洋大班們對(duì)于他的足夠信任，洋行的來往賬務(wù)往往多由應(yīng)子云一人經(jīng)手，應(yīng)大買辦可謂在這樣的工作環(huán)境下“如魚得水”。

由于相關(guān)資料的稀少如今的我們已經(jīng)很難精確追述到當(dāng)年應(yīng)子云較為完整的致富歷程，但我們依然可以從一些“旁證”中變相了解到當(dāng)年在該領(lǐng)域內(nèi)不少鮮為人知的“謀利細(xì)節(jié)”，比如我們?nèi)匀桓鶕?jù)《外國(guó)房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)手段》一文中來看：“代客經(jīng)租房地產(chǎn)是（當(dāng)年）穩(wěn)操勝券而又不要一文資本的賺錢生意，經(jīng)租商僅代為管業(yè)收租，穩(wěn)得手續(xù)費(fèi)，且手續(xù)費(fèi)一般都占租金額的5%左右…（當(dāng)年）中國(guó)業(yè)主委托外國(guó)人道契掛號(hào)（“道契”是外僑或外商在當(dāng)時(shí)上海租界及其周邊地區(qū)擁有<永租>土地的憑證，華人若想獲得一般只能先委托外商先去申請(qǐng)后再“過戶”給自己，這便是“道契掛號(hào)”），初次給證，取手續(xù)費(fèi)25兩，以后改名調(diào)換全柄單，俗稱小過戶，取費(fèi)25兩，調(diào)換道契戶名，稱大過戶，取費(fèi)50兩…”，據(jù)此我們可以推斷在當(dāng)年應(yīng)子云的日常工作中也一定會(huì)有不少諸如此類的業(yè)務(wù)往來，也正是這些業(yè)務(wù)大大助推了應(yīng)氏家族致富的腳步。此外，應(yīng)子云還巧妙運(yùn)用了通和洋行擅長(zhǎng)“建筑設(shè)計(jì)”的這一獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但凡是在中國(guó)商家購(gòu)入土地請(qǐng)通和洋行道契掛號(hào)后他都會(huì)極力推薦由通和洋行來負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)承建之后的建造工程，由此更是為通和洋行帶來了源源不斷的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，應(yīng)子云與洋大班們?cè)谄渲锌芍^是利益均沾，其樂融融，應(yīng)子云也因此成為了當(dāng)年上海灘赫赫有名的“地產(chǎn)富商”，曾坐擁產(chǎn)業(yè)無數(shù)。

道契

1921年對(duì)于應(yīng)子云來說可謂是一個(gè)雙喜臨門之年，在那一年中，他當(dāng)時(shí)位于白克路（現(xiàn)鳳陽路）上由通和洋行設(shè)計(jì)的新宅即將竣工，而他的長(zhǎng)子應(yīng)舜卿與庚興洋行買辦董仲生的侄女、上海統(tǒng)益紗廠股東董春芳的堂姐董逸和的婚禮也將在新宅竣工的同時(shí)舉行，應(yīng)子云為了這兩件大事可謂是下足了功夫，據(jù)說光造新宅就花了10萬兩白銀，這個(gè)數(shù)字約相當(dāng)于當(dāng)時(shí)兩千名技術(shù)工人一年收入的總和，由此應(yīng)家當(dāng)年的財(cái)力可見一斑。

鳳陽路應(yīng)公館外景

這幢在1921年竣工的應(yīng)公館位于如今的鳳陽路288弄內(nèi)，是一幢帶有巴洛克風(fēng)格的折衷主義五開間假四層花園住宅，建筑底層為塔什干柱式，二三層為愛奧尼柱式，步入其中一股濃郁的藝術(shù)氣息頓時(shí)撲面而來，無論是木制雕花樓梯，還是石膏花紋吊頂，亦或是彩色拼花玻璃，每一處都彰顯了當(dāng)年應(yīng)子云對(duì)于這處住宅的精益求精，令每位有幸得見它尊容的客人嘆為觀止，據(jù)說在當(dāng)年上海灘的花園住宅中，應(yīng)公館的豪華和堅(jiān)固是可以與外灘匯豐銀行大樓媲美的。

鳳陽路應(yīng)公館內(nèi)景（一）

鳳陽路應(yīng)公館內(nèi)景（二）

鳳陽路應(yīng)公館內(nèi)景（三）

鳳陽路應(yīng)公館內(nèi)景（四）

鳳陽路應(yīng)公館內(nèi)景（五）

鳳陽路應(yīng)公館內(nèi)景（六）

正是因?yàn)閼?yīng)公館的巧奪天工，故而它的樣式后來還曾在多次建造工程中被拿來做參考使用，據(jù)張長(zhǎng)根《應(yīng)道富與通和洋行三代人》一文中所述（應(yīng)道富為應(yīng)舜卿之子）：“在上海與應(yīng)家鳳陽路住宅式樣相同的建筑共有四幢。1924年，應(yīng)家的姻親，應(yīng)道富的舅舅，上海統(tǒng)益紗廠股東董春芳家在大西路（今延安西路文藝會(huì)堂）建造的三層花園住宅，也是按照應(yīng)家由通和洋行設(shè)計(jì)的鳳陽路住宅圖紙稍加改動(dòng)建造的。另外還有張繼光（協(xié)盛營(yíng)造廠老板，與應(yīng)子云有過較長(zhǎng)期的密切合作）的愛文義路（現(xiàn)北京西路）光遠(yuǎn)坊住宅和京劇名票尤菊笙的鳳陽路住宅，都是按應(yīng)家鳳陽路新屋的圖紙建造的“。這里要提一下位于延安西路文藝會(huì)堂內(nèi)的這幢花園住宅，從外表來看它的確與鳳陽路應(yīng)公館很像，這彷佛也印證了這兩幢建筑或許真就是出自于同一張?jiān)O(shè)計(jì)圖紙，但有關(guān)于它過去主人的故事卻有多種說法，除了上文中已提到的董春芳外，還有該歷史建筑銘牌上注明的“意大利總會(huì)”以及出自于曹煒《開埠后的上海住宅》一書中的“紡織界富商周士賢”，或許這幢房子自董春芳后還曾有其他主人入住過吧?！稇?yīng)道富與通和洋行三代人》一文中關(guān)于應(yīng)氏家族中的軼事有提及不少，其中還有諸如“蔣介石所謂的二夫人姚冶誠(chéng)是應(yīng)子云二夫人姚氏的堂妹”等，感興趣的朋友們不妨找來一讀。

延安西路238號(hào)花園住宅（外立面與應(yīng)公館極其相似）

延安西路238號(hào)花園住宅內(nèi)景

20世紀(jì)20年代以后，隨著當(dāng)時(shí)越來越多中國(guó)人開始放眼世界并了解西方，買辦這個(gè)社會(huì)群體的作用也就不再像之前清末民初時(shí)那么明顯了，但民國(guó)時(shí)期的他們?nèi)允恰白鴵碡?cái)富”的象征。1930年應(yīng)子云長(zhǎng)子應(yīng)舜卿在接任通和洋行買辦后繼續(xù)維持著其家族往日的榮光并且十分注重對(duì)于子女們的教育，他的多位子女均就讀于當(dāng)時(shí)上海的一流學(xué)府圣約翰大學(xué)…應(yīng)舜卿之子應(yīng)道富于1944年完成學(xué)業(yè)后曾遵父親之意至通和洋行工作，后因不滿日本人對(duì)于通和洋行的控制而離開轉(zhuǎn)投金融家陳光甫經(jīng)營(yíng)下的上海商業(yè)儲(chǔ)蓄銀行，從此應(yīng)氏家族與通和洋行的關(guān)系逐漸疏遠(yuǎn)。

1954年，在應(yīng)公館已居住了33年的應(yīng)氏家族為出資維修其它出租的房屋將此宅以巨款賣給了全國(guó)供銷合作總社，后搬入淮海中路上方花園21號(hào)居住，應(yīng)子云于1969年以90歲的高齡在上海去世，結(jié)束了其傳奇的一生。

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