僅從財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)看，在剛剛過(guò)去的2015年，一線城市的房地產(chǎn)銷售情況整體不錯(cuò)，不過(guò)利潤(rùn)率在逐步下降。而在三四線城市板塊，仍面臨城市庫(kù)存積壓、銷售困難等諸多壓力，這也是一些規(guī)模較小的房產(chǎn)公司業(yè)績(jī)難言景氣的重要原因。

??不同城，不同境遇

??從近期披露業(yè)績(jī)快報(bào)的整體情況來(lái)看，立足一線城市的上市房企和二三線城市的上市房企，業(yè)績(jī)呈現(xiàn)較為明顯的分化趨勢(shì)。

??以上海為例，受益于上海地區(qū)強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，陸家嘴去年三季度報(bào)告顯示，公司去年三季度盈利11.27億，較2014年同期上漲了14.21%，同時(shí)根據(jù)三季報(bào)顯示，公司三季度末在天津地區(qū)的住宅物業(yè)在售面積為34.56萬(wàn)平方米，上海地區(qū)的住宅物業(yè)在售面積為11.55萬(wàn)平方米。

??然而在一線城市之外，局面則截然不同，尤其是一些區(qū)域性的房地產(chǎn)上市公司，業(yè)績(jī)承壓格外明顯。

??根據(jù)深耕三線市場(chǎng)的鐵嶺新城的年度業(yè)績(jī)預(yù)告中顯示，公司預(yù)計(jì)2015年虧損1.6億-2億，而公司2014年全年還實(shí)現(xiàn)盈利2877.18萬(wàn)元。

??而除了鐵嶺新城之外，此前已經(jīng)披露年報(bào)的，目前僅在新疆所存有的投資性房地產(chǎn)的中房股份，公司年報(bào)雖然顯示盈利，但是扣非后凈利潤(rùn)仍虧損1750.58萬(wàn)。公司在年報(bào)中指出，由于公司投資性房產(chǎn)的繼續(xù)出售，導(dǎo)致存量繼續(xù)下降。目前僅有子公司新疆公司所存1.5萬(wàn)平方米存量投資性房地產(chǎn)。且報(bào)告期內(nèi)，公司未有新增土地儲(chǔ)備和新開工項(xiàng)目，房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)面臨經(jīng)營(yíng)困境。

??值得注意的是，如果從福建省的幾家房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)快報(bào)來(lái)看，情況則普遍相對(duì)良好，而從業(yè)績(jī)快報(bào)來(lái)看，實(shí)達(dá)集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、中國(guó)武夷等多家公司均預(yù)告盈利。而根據(jù)公開資料顯示，目前泰禾集團(tuán)在銷售的項(xiàng)目為27個(gè)，陽(yáng)光城35個(gè)、正榮集團(tuán)36個(gè)。

??不過(guò)，進(jìn)一步觀察上述預(yù)計(jì)盈利的福建省房地產(chǎn)公司后發(fā)現(xiàn)，公司的盈利和二三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度并不高。其中，根據(jù)實(shí)達(dá)集團(tuán)的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，公司之所以扭虧為盈，主要原因在于公司在2015年12月30日轉(zhuǎn)讓了福建實(shí)達(dá)信息技術(shù)有限公司100%股權(quán)，同時(shí)因轉(zhuǎn)讓信息公司股權(quán)公司喪失了對(duì)長(zhǎng)春融創(chuàng)置地有限公司的控股權(quán)，該交易事項(xiàng)合計(jì)產(chǎn)生了約1.9億元左右的投資收益。

??而中國(guó)武夷的盈利，根據(jù)其業(yè)績(jī)快報(bào)中顯示，主要?jiǎng)t是因?yàn)楣?nbsp;2015年度減持惠泉啤酒股票 326.26萬(wàn)股，產(chǎn)生收益約4000萬(wàn)元，占公司預(yù)計(jì)的2015年度合并報(bào)表歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 26%-32%。而在業(yè)績(jī)預(yù)告中因會(huì)司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展順利，項(xiàng)目數(shù)量明顯增加而盈利大增的泰禾集團(tuán)，其目前主要的發(fā)力點(diǎn)也集中在一二線城市。公開資料顯示，整個(gè)2015年，泰禾集團(tuán)除了在杭州有一處項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目均集中在一線城市。而在2016年1月，泰禾還和信達(dá)地產(chǎn)合作開發(fā)上海新江灣城地塊。

??整體財(cái)報(bào)堪憂

??作為2015年上半年業(yè)績(jī)回溫的房地產(chǎn)行業(yè)，目前已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)公布了自己的年報(bào)或者業(yè)績(jī)預(yù)告。WIND數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，目前市場(chǎng)上共有89家上市房企交出了自己2015年全年的年度報(bào)告或者業(yè)績(jī)預(yù)告，不過(guò)，從目前已經(jīng)完成披露2015年年報(bào)的房地產(chǎn)行業(yè)7家上市公司情況來(lái)看，全部實(shí)現(xiàn)盈利，其中增長(zhǎng)率最高的為美好集團(tuán)，公司去年全年實(shí)現(xiàn)盈利4.8億元，較去年同期增長(zhǎng)了468.5%。除此之外，中房股份凈利潤(rùn)也較上一年增長(zhǎng)了190.37%，九鼎投資凈利潤(rùn)較上一年增長(zhǎng)了279.28%。

??值得注意的是，盡管首批披露年報(bào)的7家上市公司全部實(shí)現(xiàn)盈利，但是和上半年回溫局面有所不同的是，從上述89家通過(guò)各自年報(bào)、業(yè)績(jī)預(yù)告或者三季報(bào)預(yù)告的上市房企中的整體情況來(lái)看，總共有46家公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)了不同程度的下滑，甚至虧損。

??根據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，截至2月22日，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)上共有90家房地產(chǎn)上市公司公布了自己2015年全年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中出現(xiàn)21家上市公司業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)出現(xiàn)首虧，3家出現(xiàn)續(xù)虧，17家預(yù)減以及5家略減。除此之外，業(yè)績(jī)預(yù)增的上市房企則有19家，10家扭虧以及1家續(xù)盈、11家略增。

??而在出現(xiàn)首虧的21家上市房企當(dāng)中，根據(jù)WIND的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，下降幅度最為明顯的為天津松江，其業(yè)績(jī)下滑幅度將達(dá)到5203%。而根據(jù)公司2015年年度預(yù)告顯示，經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，預(yù)計(jì)2015年年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將出現(xiàn)虧損，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-6.8億元左右，而公司去年同期的凈利潤(rùn)為1332.44萬(wàn)元。

??“2015年沒有新項(xiàng)目完工，均為尾房項(xiàng)目，造成2015年結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入比較少?！惫驹跇I(yè)績(jī)預(yù)虧公告中指出。

??而除了目前業(yè)績(jī)下滑幅度最大的天津松江之外，上市房企中業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)虧損額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。公司在預(yù)虧公告中指出，公司布局的二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。

??二三線城市尋找新支撐

??各地房地產(chǎn)去庫(kù)存與中央層面的去庫(kù)存思路一脈相承，更是各有特色。

??比如，福建省發(fā)布的《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見》中提出的八條去庫(kù)存措施中包括商辦用地可以改住宅以及計(jì)劃收購(gòu)或租賃商品房作公租房等多手段來(lái)消化庫(kù)存；而山東省則提出建立購(gòu)租并舉的住房制度，發(fā)展跨界地產(chǎn)；江西省南昌市日前正式出臺(tái)文件，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計(jì)稅毛利率，預(yù)計(jì)今年將惠及400余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

??實(shí)際上，二三線城市當(dāng)前所面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀，多位業(yè)內(nèi)人士也均對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，“在二三線城市開發(fā)的樓盤過(guò)多，去庫(kù)存周期較長(zhǎng)，與需求無(wú)法匹配，因此普遍面臨銷售壓力，進(jìn)而拖累了上市公司的業(yè)績(jī)，而去庫(kù)存則成為了二三線城市，乃至四線城市接下來(lái)所關(guān)注的重點(diǎn)。”上述顏先生告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

??根據(jù)此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，房屋新開工面積下降12.6%，房屋竣工面積下降9.8%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積下降33.8%，土地成交價(jià)款下降27.5%。住建部政策研究中心主任秦虹表示，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)前端的四個(gè)典型指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這是歷史上從來(lái)沒有過(guò)的。而出現(xiàn)這種現(xiàn)狀的主要原因便是樓市高企的庫(kù)存。

??由2015年興起的房地產(chǎn)去庫(kù)存的呼聲，在進(jìn)入2016年開始更加高漲。

??財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合出臺(tái)的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策2月22日起正式實(shí)施。截至目前，已有超過(guò)130個(gè)城市出臺(tái)去庫(kù)存新政。這些新政包括降低稅費(fèi)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、放寬提取公積金條件等。

??“通過(guò)各地的去庫(kù)存進(jìn)程開展，能很好地對(duì)這些公司在二三線城市布局形成有力支撐?！鄙鲜鋈倘耸拷邮?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“而且預(yù)計(jì)在兩會(huì)前后會(huì)有更多去庫(kù)存的政策可能會(huì)出臺(tái)，房地產(chǎn)板塊也將迎來(lái)新的投資機(jī)會(huì)?！?/p>