嚴躍進：收緊融資渠道考驗房企“資金鏈” “地王”現(xiàn)象或降溫

“4號文”明確規(guī)定，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。這些熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個。

嚴躍進分析稱，整體來看，目前在房地產項目中，私募產品所占的比重其實并不多，對房價的推動作用也不明顯。不過，由于一些資產管理公司缺少監(jiān)管，使得私募有時變成了“黑匣子”，監(jiān)管部門難以掌握資金流向，很有可能就成為了房企的融資工具，并投入熱點城市的房地產項目。因此，對這部分資金予以規(guī)范，強化全方位金融監(jiān)管，十分重要。

值得注意的是，2016年10月以來，央行、銀監(jiān)會、發(fā)改委等監(jiān)管機構頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資。其中，銀監(jiān)會嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產領域、發(fā)改委嚴格限制房地產開發(fā)企業(yè)將企業(yè)債券融資用于商業(yè)性地產項目，上海證券交易所明確房地產公司債不得購置土地。

在嚴躍進看來，此次發(fā)布的“4號文”，是此前調控的延續(xù)。嚴管這些通道，將促進行業(yè)良性發(fā)展，有益于金融市場的穩(wěn)定運行。不過，對于房企，無疑是一個“利空”消息。

新華社的報道說，幾乎大的開發(fā)商資金鏈均套有來自券商、信托、保險、私募的基金。由于各類高杠桿的做法比較多，很多房企變得“財大氣粗”、在拿地的過程中底氣十足，逐漸在一線城市及熱點二線城市形成“資產泡沫”。

2016年以來，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現(xiàn)。中原地產數據顯示，全國50大城市樓板價均價漲幅高達43%。蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1200億元，溢價率、樓板價、土地成交總額均刷新歷史新高。

嚴躍進指出，土地市場的火熱，主要還是因為資金面過剩。而收緊房企融資渠道，將從拿地、投資、建設，一直到銷售環(huán)節(jié)，考驗房企的“資金鏈”。一旦違規(guī)資金無法進入，很多房企可能會“囊中羞澀”，“地王”現(xiàn)象或許會有所降溫。

除了給房企融資套上“緊箍咒”，近日，全國多地房貸政策也相繼收緊。北京、廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調整為9折，其中，杭州部分銀行首套房利率已提升至9.5折，重慶首套房貸利率由8.5折利率優(yōu)惠改為基準利率。

那么，調控政策打出“組合拳”，對于房價會有怎樣的影響？嚴躍進認為，限購、限貸等措施，將有效抑制交易需求。在大部分城市，不少購房者可能會暫緩買房計劃，如果交易量下滑，房價可能會有所下跌。不過，對于北京和上海來說，由于需求量較大，很多購房者依舊判斷房價會呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此，很有可能會利用接下來的時間，加緊買房的節(jié)奏，反而進一步推高房價。

他強調，目前，限購、限貸等政策基本已經釋放完畢，政策出臺可能進入平穩(wěn)期，不會有比較大的調整。不過，如果成交量出現(xiàn)低迷，不排除下半年政策將會有所放松，而非收緊。

（來源：看看新聞Knews記者 孫悅 畢俊杰 方菲菲）