6月1號早上9點20分，上海土地交易市場。再過10分鐘，這里就將舉行寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03和10-05地塊的拍賣。半個月前，保利地產以54.5億元的天價拍下浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)的一地土塊，一舉成為外環(huán)外新的地王。同為外環(huán)外項目，今天拍賣的顧村地塊距離外環(huán)線更近，因此也讓人產生了更多的遐想。據公開資料顯示，今天將會有24家競買人到現場進行競拍?？梢韵胍姡裉斓呐馁u將會是一場刺刀見紅的較量。

意料之外 地王誕生

雖然室外暴雨如注，卻阻擋不了開發(fā)商拿地的欲望。最早的開發(fā)商提前1個小時就已經抵達現場，更多的則組成了兩三人的競拍小組，步履匆匆地走進內場拍賣廳，沒有談笑風生，也沒有停下腳步與任何媒體交流，現場安靜的像是在為迎接一場暴風雨做準備。

競買人進入上海土地交易市場外場登記

中國電建地產拓展經理鐘山今天也來到了現場，他的同事在內場舉牌叫價，他則負責在外場觀察聯絡。本次拍賣，中國電建和中國金茂組成了聯合競買人，這樣的組合被現場的記者解讀為，他們對成功奪地的信誓旦旦。鐘山在拍賣開始前向記者分析，由于地塊周邊配套的不同，業(yè)內普遍認為顧村地塊的價值略低于周浦，對地產商的吸引力也“稍遜風騷”。與這種預期相對應的是， 5月18日周浦地塊拍賣吸引了37位競買人，而今天的拍賣只有24位競買人參與。

顧村地塊位置示意圖

競買人名單

看淡的氣氛同樣彌漫在媒體圈。記者在現場看到，今天來到5樓外場候場區(qū)的媒體不到10家，大家都集中坐在右側一隅，留下左邊大片空座。

冷清的外場候場媒體

經歷過5月份泗涇地王和周浦地王拍賣會的新浪樂居地產記者奚忠源回憶，前兩場拍賣會外場座位場場座無虛席，今天的媒體關注度明顯不如“紅五月”。

就在一片平靜的氛圍中，10點04分，現場競價環(huán)節(jié)正式開始。出人意料的是，僅僅過了半分鐘，開發(fā)商報價就從14億4千4百萬元的起始價瞬間跳到了30億元。場內有競買人開始騷動，場外的媒體記者齊刷刷抬起頭，目不轉睛地盯著電視屏幕。

隨后中國鐵建再次跳價到40億，14億、30億、40億，不過就經過了五、六次加價，參加拍賣的地產商們的每次舉牌，幾乎都是10億級的。當競拍價升至48億9千萬時，拍賣師亢奮地提高了嗓門。此時，坐在記者身邊的鐘山低語了一聲：“差不多了”，而媒體記者則紛紛提高了嗓門，熱烈議論起來：“會超過50億嗎？”，大家心里很清楚，突破50億，意味著顧村地塊很有可能成為今年的總價地王。

50億以驚人的速度如期而至。此后的競拍基本在1號綠都地產、14號信達地產和23號金茂電建聯合競買人之間進行，而過程也愈發(fā)激烈。10點39分，開發(fā)商報價超過54.5億元（此為周浦地王的成交價）；10點50分，報價突破56億元；10：52分，報價突破57億元。最終，央企信達地產以58億零5百萬元的價格摘得該地塊，成為今年土地拍賣總價地王，306%的溢價率也刷新了今年上海土地市場溢價率紀錄，這也意味著顧村地塊的單價達到了4.8萬/平米。

 就這樣，顧村地塊以一種出乎業(yè)內人士和媒體意料之外的方式，于競買人的“情理之中”登上了地王的寶座，此時，窗外如注的大雨也漸漸停了下來，所有人的表情恢復平靜，盡管有些人的內心依然翻涌。

就在拍賣會結束的時候，中國電建地產拓展經理鐘山盯著屏幕楞了一下，不知是不敢相信新地王會在顧村誕生，還是不敢相信強強聯合的團隊沒能拍到土地?；剡^神后，他沒有接受記者的采訪，便抽身離去。

拍賣結束鐘山：拍賣結束后，鐘山盯著愣了一下，似乎不敢相信自己的眼睛。

最冷靜的還是在更遠的地方注視這場拍賣的人。對于今天的土拍結果，易居地產研究院副院長楊紅旭認為，未來兩三年內上海的樓市可能會迎來降溫，開發(fā)商現在高價拿地的風險很大。

地價猛漲 樓王難做

事實上，從5月中旬開始，上海的土地市場火爆得就像一枚竄天猴：南橋樓板價2.2萬、泗涇樓板價3.8萬、周浦樓板價5.4萬，甚至連長興島都拍出了1.5萬的樓板價。不過，今天以高溢價率和真金白銀砸出的地王，并不一定就能成為明天的樓王，上海地產史上也曾出現過地王項目折價銷售的情況。
    

比如2009年，嘉定新城中心區(qū)雙丁路北、溫泉路東地塊被江蘇常發(fā)地產以溢價率超425%的驚人價格摘得，樓板價接近每平方米12100元，成為當時的嘉定地王。而2012年該樓盤開盤銷售時由于樓市低迷，每平米單價僅為13000元，部分戶型的單價甚至低于樓板價。
    

2010年，招商、萬科兩家地產商以超過17億元人民幣的價格聯合拿下松江佘山廣富林2-4地塊，每平米樓板價16400元，榮登當時的松江單價地王。2012年項目開盤后，卻因零成交而不得已降價4成甩賣。2013年伴隨著新國五條的出臺，這個豪宅項目又繼續(xù)降價，總幅度已經超過5成。當時的業(yè)內人士認為，這是一線城市土地市場過熱，導致項目不被市場認可的典型案例。
    

值得注意的是，在今年5月18日保利地產拍得的“周浦地王”拍賣合同中明確要求：開發(fā)商必須自持建成后15%的住宅房源，這也是上海首次要求開發(fā)商必須自持部分住宅房源，同樣的要求也出現在了這次顧村地塊的拍賣合同中。
    

開發(fā)商自持部分的房源不能出售，這就意味著房企的資金會長期沉淀在項目中，對資金回籠產生一定壓力，因此產品的開發(fā)過程存在相當大的難度。我們無法妄言今年的地王們是否能成為將來的樓王，但可以肯定的是，隨著開發(fā)難度的提升，樓王之路也許并不如“地王”的誕生那樣，走的如此暢快淋漓。 

（編輯：施荔）