近年來，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，大量房屋租賃糾紛隨之而來，一起來看看房屋租賃合同糾紛審判白皮書。

案件審理概況

（一）案件數(shù)量逐年遞增

2017年1月至2020年6月，青浦區(qū)法院共受理房屋租賃合同糾紛案件5,438件。其中，2017年受理1,604件，2018年受理1,682件，2019年受理1,589件，僅2020年上半年就受理563件。從數(shù)量上看，收案數(shù)量總體維持在高位。

上海青浦法院房屋租賃合同糾紛收案數(shù)

（二）收案以個案為主，批量案件大幅增長

近年來青浦區(qū)正處于轉型發(fā)展的關鍵時期，許多建設項目的用地、用房正在進行前期租賃關系清理、整頓、拆遷，由此引發(fā)的房屋租賃糾紛居高不下，尤其是規(guī)模性租賃、涉動遷租賃、售后包租等極易引發(fā)群體性矛盾，影響社會穩(wěn)定。

上海青浦法院房屋租賃合同糾紛涉批量案件情況

（三）判決方式仍占主導，調(diào)撤率相對較低

房產(chǎn)類糾紛雙方當事人往往對立嚴重，建立在逐利動機的基礎上，雙方心平氣和參與調(diào)解的情況相較罕見。從房屋租賃合同糾紛的案件調(diào)撤率來看，反映出案件化解的難度較大。

上海青浦法院房屋租賃合同糾紛調(diào)撤情況

（四）涉及程序多，審理周期相對較長

通常情況下，如企業(yè)類承租人由于經(jīng)營需要，會在承租系爭房屋之初對系爭房屋進行裝修、添附。一旦系爭房屋無法繼續(xù)承租，雙方就裝修、設備等的價值以及系爭房屋或受損壞的貶值情況無法達成一致。此時，案件需進行鑒定、評估，造成審理周期較長。由于案件存在重復鑒定可能，無形中又拉長了案件審限，案件審理周期多數(shù)均在一年以上。

審理特點分析

（一）利益主體眾多

房屋租賃糾紛，常常表現(xiàn)為承租人為原告的訴訟行為，這中間掩蓋一批承租人群體利益的矛盾，法律關系紛繁復雜。同一個案件中可能涉及多次轉租，存在多個房東以及實際使用人，在這種轉租的過程中，各種權利互相交叉，層層滲透。

（二）法律關系復雜交叉

有些出租的房屋權屬性質(zhì)模糊，權利歸屬不清；有些承租人未了解租賃房屋的實際狀況，即房屋是否存在權利瑕疵或?qū)嵨镨Υ玫?，承租人未?jīng)審查即刻簽約。

（三）群體矛盾需要關注

例如，在大賣場等具有租賃特殊性的地點，因包租引發(fā)的矛盾越來越多，特別是在多個出租人達不成出租合意的時候，這就會形成批量大、人數(shù)多、難度高的群體租賃糾紛，而且當事人情緒激動，群體矛盾一觸即發(fā)，處理稍有不慎，就會導致矛盾激化。

（四）審鑒評工作延長審理周期

租賃案件類型呈現(xiàn)多樣化的特點，除傳統(tǒng)的公民之間房屋租賃合同糾紛案件之外，還有涉動遷租賃案件。

審理難點分析

（一）當事人證據(jù)意識淡薄，基礎事實較難查明

當事人證據(jù)意識淡薄的主要原因集中于：一是合同的訂立過程不規(guī)范。二是合同履行不規(guī)范。三是合同中對租賃用途未明確。四是轉租現(xiàn)象較為普遍。

（二）法律關系錯綜復雜，案件化解難度較大

從涉案主體看，一些房屋租賃合同涉及主體眾多，部分案件涉及產(chǎn)權人的委托管理人、承租人、次承租人，而部分涉訴主體又會提起反訴等，導致涉案當事人眾多，各方利益交錯，較難達成一致意見，問題更加錯綜復雜；

從房屋狀況看，出租方不愿賠償承租人的裝修損失，而承租人則稱房屋存在質(zhì)量問題，爭議難以調(diào)和；

此外，案結事了概率較低，當事人期望值高，出租人想利用承租人的違約行為獲得額外的利益，承租人希望通過裝修補償降低自己的經(jīng)營風險，尤其在涉動遷租賃案件中，各方當事人均希望從動遷補償款中實現(xiàn)利益最大化，雙方寸步不讓無和解的可能。

（三）涉及當事人切身利益，容易引發(fā)矛盾激化

涉案當事人較多，尤其是在規(guī)模性租賃案件中，受產(chǎn)權人委托管理房屋出租人或承租人，擅自改變房屋結構，將建筑物分割成若干單元，以相對低廉的租金吸引承租人或次承租人進行群租，產(chǎn)權人或出租人發(fā)現(xiàn)后要求解除租賃合同，如合同解除大量次承租人無處可去，極易引發(fā)群體性矛盾。

（四）當事人惡意濫用訴權，增加各方訴訟負擔

以涉“意邦建材市場”售后包租現(xiàn)象為例，意邦公司在包租合同履行過程中出現(xiàn)租方無力支付約定的租金收益導致業(yè)主批量訴訟，但在訴訟過程中，意邦公司濫用訴權惡意提起管轄權異議或反訴，拖延了糾紛的及時審理和矛盾的盡快化解，同時也損壞了法律的嚴肅性。同時，此類案件具有反復性。

審理對策及建議

房屋租賃市場的活躍與發(fā)展對促進轄區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展具有至關重要的作用，規(guī)范并引導房屋租賃行業(yè)的健康發(fā)展也是司法審判重要功能之一。為有效化解矛盾、預防糾紛，建議做好以下幾方面工作。

（一）堅持公正裁判，妥善調(diào)處糾紛

任何案件的審理都要以事實為基礎，以法律為準繩，堅持調(diào)判結合。

（二）加強部門溝通，合力預防矛盾

對于社會影響大、易矛盾激化的群體性糾紛的化解，須在依法審理的同時加強各部門之間的溝通與合作。

（三）加強以案說法，引導誠信有序

及時總結房屋租賃糾紛類案的特點及糾紛頻發(fā)原因，加強法制宣傳工作，加強對于群體性糾紛的涉訴當事人司法建議工作。

（四）加強行政管理，規(guī)范租賃市場

建議有關行政部門應當采取措施加強對出租主體的管理，對于街道、學校等具有公益性質(zhì)的用房是否能夠用于出租嚴格按照相關規(guī)定執(zhí)行，對于規(guī)模性租賃或證照不全開設特殊行業(yè)如旅館、養(yǎng)老院的違法出租者應當加強監(jiān)管。

（看看新聞Knews記者：李翔 來源：上海青浦法院  通訊員：周磊杰 編輯：小真）