近代上海的地產(chǎn)業(yè)起始于1843年上海開埠后，自1853-1855年小刀會起義和1860-1862年太平軍東征后，江浙一帶大量華人為躲避戰(zhàn)爭涌入租界，原本租界內(nèi)外“華洋分居”的格局被逐步打破，由于其中利益的驅(qū)使使得外籍地產(chǎn)商們“聞香而動”，由此開啟了近代上海地產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)向商品化的歷程。

隨著當(dāng)時(shí)上海租界內(nèi)外華人自身社會地位與經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升，在近代上海地產(chǎn)商的隊(duì)伍中也開始出現(xiàn)了“華人”與“華資機(jī)構(gòu)”的身影，其中被提及較多的可分成以下四類：1、洋行買辦， 2、大官僚，3、富商家族，4、各大華資銀行，關(guān)于這四類地產(chǎn)開發(fā)商的簡介在本專題之前的文章《淺談近代上海百年地產(chǎn)史》中已有介紹，故本文不再做重復(fù)。

我們本文所要講述的愚園路608弄故事中的開發(fā)商不在上述四類之列，他們因登場較晚且規(guī)模相對較小往往在近代上海地產(chǎn)史中比較容易被忽略，他們的故事還要從20世紀(jì)30年代中期說起。1934年美國宣布執(zhí)行的“白銀政策”是30年代上海地產(chǎn)業(yè)一度轉(zhuǎn)入低迷的一個(gè)標(biāo)志性事件，隨著白銀價(jià)格的上漲，白銀開始大批量流入美國，當(dāng)時(shí)滬上地產(chǎn)業(yè)由此漸漸陷入到“銀根緊缺”的困境，這種情況一直要延續(xù)到1937年抗戰(zhàn)全面爆發(fā)，在此期間以美商普益地產(chǎn)公司為代表的一大批地產(chǎn)商均元?dú)獯髠?。?937-1945年的八年抗戰(zhàn)中，許多社會游資又陸續(xù)流入上海并轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)領(lǐng)域，滬上地產(chǎn)業(yè)在重新恢復(fù)到原有態(tài)勢后地產(chǎn)商中的華洋比例也隨之出現(xiàn)了此消彼長的趨勢，很多西僑因抗戰(zhàn)爆發(fā)選擇回國或于1941年太平洋戰(zhàn)爭爆發(fā)后被日本人遣送或關(guān)入集中營，更多由華人組建的中小型地產(chǎn)公司開始加入到滬上地產(chǎn)業(yè)的行列中，在這些地產(chǎn)公司的發(fā)起及合伙人中除了有地產(chǎn)商外，金融、實(shí)業(yè)、法律、會計(jì)等各領(lǐng)域人士也都有加入其中，此時(shí)在地產(chǎn)業(yè)中所體現(xiàn)出的”投機(jī)性”也更加明顯，愚園路608弄也就是在這樣一個(gè)大環(huán)境下被開發(fā)出來的地產(chǎn)項(xiàng)目之一。

愚園路608弄入口

愚園路608弄除了我們比較熟悉的文元坊外，實(shí)則還包括田莊（608弄82-190、123-145號）與農(nóng)邨（608弄113-121號）兩個(gè)部分，是一片包含花園住宅，新式里弄和花園式里弄多種住宅樣式于一處的建筑群，其中建筑有部分為西班牙式、設(shè)券柱外廊、作斷檐山墻，也有部分外墻為水泥拉毛飾面、清水磚墻窗框?；▓@住宅即我們習(xí)慣意識中的“獨(dú)棟花園洋房”，最初住戶多為富裕階層；“新式里弄”住宅是繼“石庫門”之后，于20年代后在上海大量興起的一種住宅樣式（接近于后來的聯(lián)排別墅），最初住戶多為中產(chǎn)階級或以上群體。“新式里弄”與“石庫門”相比整體樣式更為“西化”，弄堂更為寬闊（考慮到住戶在弄堂內(nèi)駕駛“自備汽車”<即現(xiàn)在的“私家車”>的方便），以小花園取代之前石庫門中的天井，水、電、衛(wèi)生設(shè)備也較石庫門更為齊全，優(yōu)質(zhì)的“新式里弄”住宅里還會安裝煤氣或熱水汀等設(shè)施；“花園式里弄”是由“新式里弄”發(fā)展演變而來的一種標(biāo)準(zhǔn)更高的住宅樣式，其建筑間的環(huán)境綠化布置更為賞心悅目，住宅內(nèi)外的設(shè)計(jì)也更接近于花園住宅，最初住戶也以富裕階層和社會名流居多。

愚園路608弄文元坊（圖一）

說到愚園路608弄田莊的建造必須要提到一位名叫陳述昆的人，陳述昆早年在福州大學(xué)學(xué)習(xí)過經(jīng)濟(jì)，在投身滬上地產(chǎn)業(yè)之前曾在榮氏兄弟的申新紡織公司下?lián)芜^會計(jì)主任，在1934年“申新公司遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)”時(shí)離開，后于1938年初又在浦東銀行擔(dān)任過福煦路分行主任一職并同時(shí)兼營會計(jì)師業(yè)務(wù)。隨著全面抗戰(zhàn)的不斷深入及全國各地人士與游資紛紛涌入“上海孤島”，陳述昆敏銳地察覺到當(dāng)時(shí)上海租界及周邊區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)將再一次面臨“井噴式局面”，于是他聯(lián)合了會計(jì)師孫鐘堯、地產(chǎn)商張平夫、張德華（二張據(jù)說為張靜江家族的后人）等人一同涉足滬上地產(chǎn)，一場前所未有的地產(chǎn)博弈在此間正在徐徐拉開帷幕。

有關(guān)于陳述昆等人建造愚園路608弄田莊的具體經(jīng)過目前能找到的史料相對較少，筆者主要是在參考由徐葆潤所著《記愚園路田莊租地造屋的經(jīng)過》及陳述昆本人所著《我與上海房地產(chǎn)同業(yè)公會》兩篇長文后再行落筆的，由于上述兩篇原文篇幅相對較長，故筆者在不改變兩篇長文原意的前提下將其中“精華部分”用自己的文字串聯(lián)總結(jié)并呈現(xiàn)給大家。

愚園路608弄田莊（圖一）

陳述昆等人在涉足地產(chǎn)業(yè)初期所遇到的最大問題便是缺乏資金，于是他們在建造愚園路608弄田莊時(shí)選擇了近代上海地產(chǎn)業(yè)中比較常見的“租地造房”的開發(fā)模式，即以相對較為低廉的價(jià)格租得某業(yè)主土地并在該土地上建造房屋以供出租謀利，待租約期滿后租地方需要將土地包括建造在該土地上的房屋一同歸還給原土地業(yè)主。陳述昆等人找到的這位土地業(yè)主名叫王伯元，時(shí)任中國墾業(yè)銀行常務(wù)董事兼總行經(jīng)理，因其在“一戰(zhàn)”中曾利用金價(jià)與匯率波動投機(jī)發(fā)家，故而也被時(shí)人稱為“金子大王”，王伯元發(fā)家后雖然也廣置地產(chǎn)但其主要精力仍集中于金融產(chǎn)業(yè)，他的土地則多用于出租，除了本文所提到的愚園路608弄地塊外，據(jù)李惠民編著《章榮初》一書中所述王伯元當(dāng)時(shí)還有一塊位于大西路（約現(xiàn)延安西路近江蘇路一帶）約20余畝的土地在抗戰(zhàn)全面爆發(fā)后曾出租給民族實(shí)業(yè)家章榮初，后來章榮初在該地塊上建造起了“榮豐紗廠”。

被陳述昆等人“盯上”的王伯元這塊位于愚園路的土地約13畝，雖地處“越界筑路”地區(qū)不在租界范圍內(nèi)但受到戰(zhàn)爭影響相對較小，當(dāng)時(shí)王伯元因考慮到抗戰(zhàn)全面爆發(fā)后上海租界及周邊大量難民涌入，此地若不盡早開發(fā)地產(chǎn)極有可能會被難民“占用”搭建棚屋，到時(shí)反倒得不償失，于是便答應(yīng)了陳述昆等人“租地造房”的請求，王伯元開出的條件是：租期20年，每畝每年600元，總共約8000元，預(yù)付地租1年，押租1年，待租賃期滿陳述昆等人需要將該地塊包括建造在該地塊上的房屋一同歸還給土地業(yè)主。另外為規(guī)避開發(fā)商利用“租地造房”規(guī)則漏洞在建造房屋時(shí)刻意“偷工減料”的情況發(fā)生，王伯元在陳述昆等人建造房屋時(shí)還特意派專員進(jìn)行監(jiān)工，以防“地產(chǎn)投機(jī)客”們從中不正當(dāng)謀利。

按照王伯元的這套計(jì)劃，陳述昆等人首先需支付約1.6萬元以作為預(yù)付地租+押租的款項(xiàng)，這給本已在資金上捉襟見肘的陳述昆等人擺出了不小的難題。對此陳述昆等人迎難而上積極應(yīng)對，他們利用王伯元急于將該地塊出租的心理，在地租支付方式上做起了文章，就在王伯元向他們提出預(yù)付地租+押租合計(jì)1.6萬元款項(xiàng)的要求后不久，陳述昆等人反之也向王伯元提出了他們在正式開發(fā)這塊愚園路地產(chǎn)的一項(xiàng)要求，關(guān)于該項(xiàng)要求具體內(nèi)容說法有二，說法一（見于上述徐葆潤所著一文）：在這約13畝土地中先租地3畝，施行1個(gè)月，每畝先交付地租+押租100元，如1個(gè)月內(nèi)試行成功，則再與王伯元簽訂20年租地協(xié)議，反之則雙方終止合作；說法二（見于上述陳述昆本人所著一文）：在這約13畝土地中先租地1畝余，付1年地租，待試行成功后再簽訂全部租地協(xié)議，兩種說法除了具體數(shù)字不同以外大致模式相同，最后王伯元接受了他們的這一要求。

愚園路608弄田莊（圖二）

當(dāng)然陳述昆等人的精明還不止于此，緊接著他們推出的另一項(xiàng)計(jì)劃徹底為整個(gè)愚園路608弄田莊的建造工程奠定了成功的基礎(chǔ)，陳述昆孫鐘堯二人的會計(jì)精算天賦在這一計(jì)劃中被體現(xiàn)的淋漓盡致，筆者把這項(xiàng)計(jì)劃形象地稱之為“儲蓄住房”。

何謂““儲蓄住房””？簡而言之，就是住戶以近似儲蓄的方式將入住愚園路608弄田莊20年的租金總和一次性“存入”開發(fā)商在中國墾業(yè)銀行的賬戶上，待20年租賃期滿后由中國墾業(yè)銀行擔(dān)保“退房還本”（住戶在交還房子的同時(shí)由銀行擔(dān)保退還給住戶20年的租金），這在當(dāng)時(shí)滬上的地產(chǎn)業(yè)是前所未有且極具吸引力的，一者開發(fā)商能在較短時(shí)間內(nèi)獲取大筆收入以為愚園路608弄田莊的建造及其他項(xiàng)目的投資備足充裕資金，二者中國墾業(yè)銀行也能借此獲得一個(gè)較為穩(wěn)定的合作伙伴，三者住戶也會因“到期還本”的噱頭而被深深吸引，值此三項(xiàng)，這個(gè)“愚園路608弄田莊工程”自計(jì)劃推出之日起實(shí)際就已經(jīng)有了很大的勝算，加之陳述昆等人在20年租金的定價(jià)上相較愚園路周邊其他同類房子都要低廉，抗戰(zhàn)全面爆發(fā)后上海樓市也總體呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，因此“愚園路608弄田莊”第一期樓盤在“開盤”不久后即被搶租一空，陳述昆等人的建華企業(yè)公司在通過此舉積累下一定資本后又以幾乎相同的方式建造并成功租出了愚園路608弄田莊的后幾期“樓盤”，這次“初涉地產(chǎn)”可謂大獲成功。據(jù)說因陳述昆字小田，故而愚園路608弄這部分又被稱作“田莊”。

愚園路608弄田莊（圖三）

愚園路608弄整片在建成后的相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)也是一處各界名人薈萃之地，曾在此居住過的名人有：作家周瘦鵑、藏書家王謇、工筆人物畫家華三川、電影表演藝術(shù)家梁波羅等。

作家周瘦鵑曾居住在愚園路608弄田莊94號。周瘦鵑的一生始終與“文”相伴，曾在中華書局、《申報(bào)》、《新聞報(bào)》等機(jī)構(gòu)都擔(dān)任過編輯和撰稿人，由其主編的《紫羅蘭》、《半月》等刊物在當(dāng)時(shí)的上海文壇和文學(xué)愛好者中聞名遐邇，著名女作家張愛玲的成名也有過他的幫助。相對我們對于他在文學(xué)、報(bào)刊領(lǐng)域內(nèi)成就的了解，周瘦鵑于20年代末還曾和“大光明影戲院”也有過一段鮮為人知的往事。說起大光明，大家比較容易忽略的是在上海歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過“兩代大光明”。1928年潮州商人高勇清與他人合資在現(xiàn)“大光明電影院”的同址上建造了以“西洋古典”為主要建筑風(fēng)格“大光明影戲院”（第一代“大光明”）并聘請周瘦鵑擔(dān)任廣告部主任，“大光明”三個(gè)字據(jù)說就是來自于周瘦鵑的靈感，同年12月 “大光明影戲院”正式開業(yè)，首映影片為美國電影《笑聲鴛影》，京劇名家梅蘭芳先生為影戲院揭幕，周瘦鵑致開幕詞，時(shí)稱之為“梅開光明”?！按蠊饷饔皯蛟骸遍_業(yè)后曾一度以環(huán)境優(yōu)越、設(shè)備先進(jìn)及首輪電影等優(yōu)勢吸引了不少觀眾前去觀影，1930年影戲院因放映“辱華電影“《不怕死》而一度落寞，后在英籍華人盧根入主后開始迎來其新一輪的輝煌，我們熟知的由鄔達(dá)克設(shè)計(jì)的“大光明大戲院”，即現(xiàn)“大光明電影院”就是在這之后被建造起來的。

愚園路608弄田莊94號

藏書家王謇曾居住在愚園路608弄文元坊60號。王謇自東吳大學(xué)畢業(yè)后長期從事教育事業(yè)，曾在蘇州的振華女中擔(dān)任過副校長，與時(shí)任振華女中校長王季玉在蘇州的教育界有“二王”之稱，當(dāng)時(shí)王謇在授課時(shí)的“口若懸河引經(jīng)據(jù)典深入淺出妙趣橫生”曾在學(xué)生中廣受歡迎。王謇的“藏書之盛”在民國時(shí)期相當(dāng)知名，他曾在其蘇州的住所內(nèi)設(shè)有藏書樓“海粟樓”，周退密的《上海近代藏書紀(jì)事詩》中曾將王謇列入藏書家名錄；史學(xué)家顧頡剛在《蘇州史志筆記》中曾盛贊王謇："其搜羅近人整理古籍之著作及論文豐富之甚。"在“蘇州日報(bào)”《王謇：吳中掌故第一人》一文中還記錄過一段王謇在藏書中愛國往事：日本學(xué)者吉川幸次郎是著名的漢學(xué)家。他慕王謇之名，經(jīng)友人介紹，經(jīng)常去海粟樓借閱。七七事變后，王謇對吉川幸次郎說：“現(xiàn)在我們兩國交戰(zhàn)，我不能再和你交往，請你不要再來看書了。”對方像一個(gè)做錯(cuò)了事的孩子，低下頭多次求情。見無法打動王謇，他只好垂頭喪氣離開。不久，王謇移居上海愚園路608弄60號，海粟樓內(nèi)藏書也隨之遷移。

愚園路608弄文元坊60號

工筆人物畫家華三川曾居住在愚園路608弄文元坊81號。華三川出生貧寒，據(jù)說其在八歲時(shí)因路過一家畫店時(shí)被店內(nèi)各式畫作深深吸引從而開啟了他在繪畫中的天賦，時(shí)人以“神童”相稱。華三川的連環(huán)畫作品是他為大眾所熟知的一個(gè)重要領(lǐng)域，他在較長的一段時(shí)期內(nèi)多采用鋼筆法畫法，是我國在運(yùn)用鋼筆畫法領(lǐng)域內(nèi)較早的一位畫家，也是運(yùn)用這種畫法最好的畫家之一。在華三川的筆下，一個(gè)個(gè)生動鮮活的人物不斷的在他的畫紙上一一浮現(xiàn)，諸如《交通站的故事》、《白毛女》等一大批深入人心的連環(huán)畫作品曾經(jīng)承載了那個(gè)時(shí)代多少少年兒童刻骨銘心的回憶。

以電影《51號兵站》中“小老大”形象而聞名的電影表演藝術(shù)家梁波羅老師早年也與愚園路608弄有著一段難忘的生活經(jīng)歷，抗戰(zhàn)時(shí)期梁波羅的父親帶著全家在經(jīng)過多地輾轉(zhuǎn)后最終在上海落戶并住進(jìn)了愚園路608弄文元坊67號三樓，梁父當(dāng)時(shí)在一家電影公司工作且日常收入較為豐厚，童年時(shí)的梁波羅曾時(shí)常被父親用挎斗摩托帶出弄堂兜風(fēng)，身邊也常被從當(dāng)時(shí)最新唱片中流出的美妙歌聲樂曲所環(huán)繞，梁波羅在這里度過了四年溫馨的時(shí)光。

愚園路608弄文元坊（圖二）

此外曾在抗戰(zhàn)初期主持過“南京保衛(wèi)戰(zhàn)”的國民政府將領(lǐng)唐生智也曾在愚園路608弄居住過，據(jù)潘介眉所寫《和談前夕聽張治中和唐生智將軍一席難忘的談?wù)摗芬晃闹谢貞洠骸埃?949年）2月底的某個(gè)晚上，張治中從某醫(yī)院回到唐生智在愚園路的住宅…（我們）到滬西愚園路608弄唐宅進(jìn)門后，經(jīng)過傳達(dá)，不過四五分賬，張即下樓在會客室接見我們，同時(shí)唐生智也陪張?jiān)谧?/p>

文章話題再回到上文中那位精明的地產(chǎn)開發(fā)商“陳述昆”，就在愚園路608弄田莊地產(chǎn)開發(fā)約3年后，陳述昆與老上海著名建筑設(shè)計(jì)師鄔達(dá)克也有過一次在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的合作。鄔達(dá)克除了作為一名建筑設(shè)計(jì)師外在30年代中也曾開設(shè)有自己的地產(chǎn)公司，據(jù)同濟(jì)大學(xué)出版社《鄔達(dá)克》一書中記載：“《上海泰晤士報(bào)周末版.工業(yè)增刊》1933年的圣誕特輯刊登了鄔達(dá)克在大西路上設(shè)計(jì)的一幢十層公寓樓達(dá)華公寓…該房產(chǎn)由在美國注冊的鄔達(dá)德房產(chǎn)聯(lián)合公司投資，事實(shí)上，這家公司就是鄔達(dá)克自己經(jīng)營的，他從20世紀(jì)30年代開始投資房地產(chǎn)市場，這家公司擁有其他房產(chǎn)包括：哥倫比亞路的一幢住宅、愛文義公寓、兩家電影院（浙江電影院和辣斐電影院），以及杭州灣的一塊濱海基地…”，從這段文字中能看出鄔達(dá)克經(jīng)營的這家房產(chǎn)公司已具備一定規(guī)模，這可能也是陳述昆等人于40年代初選擇與他合作的主要原因之一。1942年由當(dāng)時(shí)大陸銀行董事兼總經(jīng)理談公遠(yuǎn)、金融界人士葉扶霄和沈籟清、瞿季剛、會計(jì)師徐永祚、陳述昆等人發(fā)起，與鄔達(dá)克合作組建了聯(lián)華房地產(chǎn)公司，鄔達(dá)克則以現(xiàn)位于北京西路銅仁路三排公寓樓“愛文義公寓”作價(jià)入股（后改名“聯(lián)華公寓”），后眾人推葉扶霄為董事長，談公遠(yuǎn)為總經(jīng)理，陳述昆為副總經(jīng)理，而該公司實(shí)際的負(fù)責(zé)人其實(shí)正是這位陳述昆，后來聯(lián)華房地產(chǎn)公司還涉足過復(fù)興中路永裕里，武夷路福世花園等地產(chǎn)的經(jīng)營，在當(dāng)時(shí)的同行業(yè)內(nèi)被譽(yù)為“實(shí)力派”。

聯(lián)華公寓

陳述昆在接下來的十余年中也一直在上海地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)扮演著具有一定影響力的角色，1949年后其曾在上海市房地產(chǎn)同業(yè)公會中擔(dān)任過主任委員，后來在《榮家企業(yè)史料》的編修工作中也做出過一定貢獻(xiàn)。

王伯元在太平洋戰(zhàn)爭爆發(fā)后時(shí)常會遭遇日偽的騷擾，為此他曾一度故作頹廢之狀。據(jù)王伯元之子王念祖所著《記先父王伯元》一文中所述：我父自述“時(shí)欲走不能，只得偽裝衰老，留須抽煙，敵偽欲拖我下水，來家勾引，見我一塌橫陳，吞云吐霧…日偽見我如此頹廢，認(rèn)為已無利用價(jià)值，憤然而去”。王伯元后于1948年離開上海并經(jīng)過輾轉(zhuǎn)最終于1954年在美國定居，從此再也沒有回到過這座曾經(jīng)見證了他人生巔峰時(shí)期的城市。

從最初“地產(chǎn)商的賺錢工具”到如今“歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)中閃耀明星”，愚園路608弄的故事仍在繼續(xù)中…...

愚園路608弄文元坊（圖三）

邱力立

2019年6月30日

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