房地產(chǎn)市場(chǎng)告別“黃金十年”，隨著地價(jià)等成本高攀、一二、三四線(xiàn)城市分化加劇，曾經(jīng)炙手可熱的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)也逐漸分化，不少高收入的投資者出于對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的憂(yōu)慮開(kāi)始減少投資。

　　諾亞財(cái)富《2016高端財(cái)富白皮書(shū)》調(diào)研顯示，45%的高凈值人士計(jì)劃減少投資性房地產(chǎn)（包括房地產(chǎn)基金）的配置比例，約55%的高凈值人士計(jì)劃維持或增加投資性房地產(chǎn)配置比例，這顯示投資性房地產(chǎn)仍然是高凈值人士資產(chǎn)配置中一項(xiàng)重要的資產(chǎn)類(lèi)別，但其對(duì)投資性房地產(chǎn)的興趣明顯下降。

　　據(jù)悉，諾亞財(cái)富《2016高端財(cái)富白皮書(shū)》調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源于1000多名可投資資產(chǎn)1000萬(wàn)元以上的諾亞客戶(hù)。諾亞財(cái)富作為中國(guó)最早涉及高端財(cái)富管理業(yè)務(wù)，開(kāi)創(chuàng)并引領(lǐng)高端財(cái)富管理行業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍企業(yè)，自2003年以來(lái)，十余年深度服務(wù)中國(guó)高凈值客戶(hù)，與客戶(hù)共同經(jīng)歷中國(guó)資本市場(chǎng)起起伏伏，共同創(chuàng)造中國(guó)財(cái)富管理行業(yè)發(fā)展歷史。其客戶(hù)需求具有中國(guó)高凈值客戶(hù)的典型特征。

　　伴隨人口結(jié)構(gòu)的變化與經(jīng)濟(jì)增速的放緩，改善型需求逐漸替代剛性需求，城市之間的價(jià)格與銷(xiāo)量出現(xiàn)顯著分化。2014年之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速顯著低于以往水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)也告別了過(guò)去十年的黃金期，進(jìn)入新的環(huán)境。

　　但是諾亞財(cái)富認(rèn)為，盡管未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)分化格局，房地產(chǎn)基金依然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購(gòu)方面有不少的投資機(jī)會(huì)，適當(dāng)優(yōu)化房地產(chǎn)投資好過(guò)簡(jiǎn)單地減少配置。

　　目前，高凈值人群減少投資性房地產(chǎn)配置比例是基于過(guò)去較高的配置而言，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局，房地產(chǎn)基金依然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購(gòu)方面有不少好的投資機(jī)會(huì)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)，諾亞財(cái)富聯(lián)合創(chuàng)始人殷哲認(rèn)為：“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)可以從兩個(gè)方面著手。一來(lái)可以通過(guò)房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)投資，分享股權(quán)投資回報(bào)。二來(lái)，一、二線(xiàn)城市存量資產(chǎn)收購(gòu)。在獲取租金收入和提高運(yùn)營(yíng)后的獲得資產(chǎn)增值收益。”

　　而殷哲更看好持有型物業(yè)依靠運(yùn)營(yíng)能力來(lái)獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的投資項(xiàng)目。殷哲認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到房地產(chǎn)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。過(guò)去行業(yè)的痛點(diǎn)是缺錢(qián)、拿地，只要拿到地就很容易賺錢(qián)，會(huì)不會(huì)運(yùn)營(yíng)差別不大。而現(xiàn)在到了運(yùn)營(yíng)為王的時(shí)代，未來(lái)市場(chǎng)是靠專(zhuān)業(yè)取勝。通過(guò)提升寫(xiě)字樓租金、調(diào)整商場(chǎng)鋪?zhàn)?、提高客?hù)體驗(yàn)、通過(guò)交易類(lèi)公司的運(yùn)作促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售，解決供給方去庫(kù)存的痛點(diǎn)。

　　此外，在殷哲看來(lái)，不少新型業(yè)態(tài)也正在逐步形成，并帶來(lái)諸多投資機(jī)會(huì)。比如創(chuàng)意空間、新型公寓、共享經(jīng)濟(jì)例如美國(guó)WE WORK共享辦公、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)等領(lǐng)域都有新的投資機(jī)會(huì)。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)投資的暴利時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，它將回歸自身長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的特性，所以房地產(chǎn)在長(zhǎng)期的投資過(guò)程中收益率將會(huì)下降，但另一方面它將會(huì)成為一種穩(wěn)健的投資方式。