時隔25個月，上海二手房房價終現(xiàn)環(huán)比下跌。記者今天從上海二手房指數(shù)辦公室了解到，去年12月，上海二手房指數(shù)為3996點，比上月4004下降8點，環(huán)比下跌0.21%。年內(nèi)三次調(diào)控組合拳的持續(xù)發(fā)力，市場終現(xiàn)久違的環(huán)比下跌，距上次房價環(huán)比下跌間隔了25個月。與此同時，單月成交量也創(chuàng)2012年來同期最低。

12月，上海二手住宅成交量近1.33萬套，環(huán)比下跌逾27%，月成交量為2012年以來同期最低。這標志著告別了樓市過熱，但要防止矯枉過正的風險。上海二手房指數(shù)辦公室方面表示，“11.28”史上最嚴調(diào)控并于次日執(zhí)行，上海二手房市場快速降溫。

市場特征表現(xiàn)為：

一、本輪調(diào)控明確支持剛性需求，剛需購房窗口期開啟，12月全市300萬元以內(nèi)房源成交占比高達66.19%，環(huán)比提升4.32個百分點，剛需回歸成交主力已是不爭的事實。

二、全市普通住宅成交比例達到73.1%，環(huán)比提升4.7個百分點，普通住宅成交占比絕大多數(shù)。

三、提高首付比例及差別化信貸政策，對改善置換影響明顯，其中，300-500萬元房源成交占比21.49%，環(huán)比下降1.29個百分點；500萬元以上房源成交占比12.32%，環(huán)比下降3.03個百分點。呈現(xiàn)出總價越高成交比例越低的市場趨勢。

四、市區(qū)需求逐漸回歸，成交量占比34.94%，環(huán)比提高2.06個百分點；前期大熱的新興城區(qū)需求下降，成交量占比49.75%，環(huán)比下降3.63個百分點；非新興城區(qū)成交量占比15.31%，環(huán)比提高1.57個百分點。

五、房價波動向下，個案議價空間由之前的1%-2%，擴大到2%-5%。其中，90-140平方米的中、高檔住宅降幅多在3%-5%；而70平方米以內(nèi)的剛需類房源降幅多在2%-3%。門店帶看量再降3-5成，部分門店甚至零成交。

截至2016年12月31日，全市二手住宅掛牌量為171332套，較上月下降0.32%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外掛牌量分別為38423套、88873套、43488套，除內(nèi)外環(huán)較上月下降1.2%，兩端的內(nèi)環(huán)內(nèi)、外環(huán)外分別上升0.39%、0.88%。掛牌量總體處于平穩(wěn)，但去化率顯然降低。

12月16日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)房地產(chǎn)的居住屬性，明確提出“房子是用來住的,不是用來炒的”。要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。隨后12月21日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議再次提出“抑制房地產(chǎn)泡沫”，這是2016年來第四次提及資產(chǎn)泡沫相關(guān)問題。政策表明，信貸將支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投機、投資性購房。既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止樓市大起大落。

新興城區(qū)跌幅較大

據(jù)了解，導(dǎo)致房價下降的主要動力來自于新興城區(qū)和部分郊區(qū)。去年12月，市區(qū)（7個傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)）整體下跌0.16%。其中，市中心4區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)整體下跌0.19%。

12月，傳統(tǒng)市區(qū)中跌幅較大的如楊浦、虹口、分別下跌0.29%、0.27%。跌幅略小的是徐匯、靜安、黃浦，分別下跌0.18%、0.15%、0.11%。統(tǒng)計顯示，市區(qū)成交量環(huán)比下跌26.1%。在現(xiàn)有成交量下，500萬元以內(nèi)、75平方米以內(nèi)的房源是成交主流，占比64.5%，環(huán)比提升2.7個百分點；而90平方米以上、500萬元以上的改善型中、高檔房源，占比18.6%，環(huán)比下降4個百分點。究其由，“認房又認貸”政策，導(dǎo)致置換交易鏈受阻， 500萬元以上房源讓價3%-5%成為常態(tài)?！袄戏抠u不掉、新房買不起”的狀況在蔓延。調(diào)查顯示，大多門店帶看量較上月再降五成以上，少數(shù)門店僅零星帶看，甚至零成交。買家大幅砍價，置換客索性擱置計劃，雙方僵持。但不少剛需板塊成交相對不錯，如靜安彭浦、楊浦黃興、普陀光新等板塊成交均為200余套，300萬元、50-60平方米的房源成交集中。

12月，新興城區(qū)整體下跌0.24%。由于前期漲幅較大，調(diào)整幅度也較深。如浦東、寶山、閔行分別下跌0.28%、0.26%、0.21%。新興城區(qū)四成板塊價格下跌。由于帶看量減少3-5成，新興城區(qū)整體成交量下降31.3%。調(diào)查顯示，即使掛牌房源主動下調(diào)價格也不能吸引看房客，致使部分賣家撤牌觀望。急售者有愿提供5%以上降價幅度的，但成交依舊緩慢。其中，90平方米以上中、大戶型高總價次新房，成交量下滑最大，達36.7%。另據(jù)統(tǒng)計，外環(huán)附近軌交板塊成交下滑較小，低總價優(yōu)質(zhì)房源維持報價甚至小幅漲價也能成交。新興城區(qū)成交前十名的如浦東金橋、嘉定主城區(qū)分別上漲0.11%、0.12%，浦東川沙走平。新興城區(qū)房源由于置換客集中，已成為受政策影響最大的區(qū)域，降價房源逐漸增多。

12月，非新興城區(qū)整體下跌0.08%。市場表現(xiàn)分化，如奉賢、金山分別上漲0.08%、0.04%，崇明下跌0.22%。統(tǒng)計顯示，剛需主導(dǎo)非新興城區(qū)成交，成交下滑最小，僅17.9%。區(qū)域內(nèi)主城區(qū)板塊小幅上漲，如金山新城、崇明城橋鎮(zhèn)、奉賢南橋分別上漲0.19%、0.13%、0.09%。統(tǒng)計顯示，200萬元以內(nèi)、90平方米以內(nèi)的房源成交集中，購房客主要為市區(qū)導(dǎo)入及本地剛需客，成交占比非新興城區(qū)逾七成。而其它以往投資客較多的板塊，本地自住剛需極少，價格出現(xiàn)大的松動，如崇明長興島、奉賢海灣，分別下跌0.32%、0.31%。

僅四成半微弱上漲

全市130個板塊中，上漲板塊58個，占比44.6%；下跌板塊47個，占比36.2%；持平板塊25個，占比19.2%。

下跌板塊平均下跌0.71%，跌幅環(huán)比擴大0.49個百分點。其中，市區(qū)下跌板塊21個，占比32%；新興城區(qū)下跌板塊20個，占比40%，高于市區(qū)。市場風向轉(zhuǎn)變，成交量下降的背后，是首付加大，以及商業(yè)銀行同步收緊房地產(chǎn)貸款，嚴查資金來源及還款能力，拉長放貸時間，抑制投機投資。抽樣顯示，價格下跌較大的板塊如徐匯龍華、松江新橋、閔行春申、浦東周浦，分別下跌0.90%、0.85%、0.82%、0.74%。由于此類次新房前期價格上漲較快，且購房者多為置換客，新政后成交驟降。而掛戶口型學(xué)區(qū)房、300萬元以內(nèi)剛需房，面對炒房客減少，置換客部分賣家將掛牌價下調(diào)2%-3%，如浦東塘橋、黃浦老西門分別下跌0.59%、0.47%?？們r400萬元左右的二室戶老工房（售后公房），降價多在5-10萬元。

持平板塊較上月增加8個，為25個。其中市區(qū)板塊數(shù)量11個，一些板塊如長寧新華路、靜安寺、黃浦復(fù)興公園，成交量少；成交多的為改善型住宅，在政策收緊后，置換減少，大多賣家為求成功兌現(xiàn)，維持前期報價，不敢貿(mào)然漲價。而新興城區(qū)如寶山大華、嘉定豐莊、浦東航頭，區(qū)域內(nèi)漲跌互現(xiàn)，由此走平。其中一些并無置換打算的賣家，降價出售，落袋為安。

上漲板塊平均上漲0.13%，漲幅環(huán)比縮小0.27個百分點。一些市中心核心板塊由于房源稀缺性，價格逆市小幅上漲，如人民廣場、黃浦新天地、徐家匯、陸家嘴分別上漲0.19%、0.15%、0.14%、0.12%。這些板塊房源具有抗跌性，一旦有優(yōu)質(zhì)房源掛牌，買家即接盤。而一些新興城區(qū)的外環(huán)周邊板塊，價格微弱上漲，如寶山上大、嘉定南翔、閔行七寶分別上漲0.09%、0.06%、0.05%。

上海二手房指數(shù)辦公室認為，“11.28”新政頒布后，隨即關(guān)閉網(wǎng)簽，由此以往的“趕末班車”現(xiàn)象并未出現(xiàn)。去杠桿、擠泡沫，年末樓市變局并開始趨向理性發(fā)展?？v觀2016年上海二手房市場：1月成交開門紅達4.08萬套，2月春節(jié)后價格一路跳漲，成交量在3月達到5.09萬套年內(nèi)峰值；“3.25”新政后成交逐步向下，但市場基本面未有明顯改觀，6月成交反彈再現(xiàn)，至8月成交再度達到5.05萬套；隨后成交逐漸走低，四季度在“10.8”新政整治中介、去杠桿及“11.28”新政“認房又認貸”重磅加碼下，成交逐漸回歸正常年份月均2萬套水平，12月成交近1.33萬套探底。而12月房價月度環(huán)比出現(xiàn)2年多來的首次下跌。2016全年成交34.35萬套，較2015年下降1.43%，為上海二手房市場歷年來次高。

今年來，在限購、限貸、問責一環(huán)接一環(huán)的調(diào)控措施下，房地產(chǎn)的金融、投資屬性正在被去除。上海二手房房價過快上漲的勢頭被初步遏制，隨著交易量回落或低位徘徊，房價將走出平穩(wěn)向下的趨勢。部分板塊已經(jīng)出現(xiàn)一、二手房價格倒掛，二手房調(diào)價空間依然存在。新政除了抑制投機、投資購房，對置換交易的利空影響也很明顯。市場逐漸回歸理性，剛需購房得到政策有力支撐，在樓市降溫、政策變革推進下，莫錯過購房的窗口期。

（實習(xí)編輯：馬召南）