今天（2月6日），上海新一輪樓市調控“滬十條”中有關新房搖號的新規(guī)正式落地實施。“滬十條”實施以來首次新開的3處樓盤，全部采用計分制，優(yōu)先滿足 “無房家庭”自住購房需求。購房人在認購后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個計分；再按總分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。

搖號推出計分制

今天上午9點，閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”、寶山區(qū)“經緯城市綠洲家園三期”、嘉定區(qū)“峰范嘉苑”3個樓盤正式啟動對外公開認購，這是“滬十條”實施以來首次新開樓盤上市銷售。這3處樓盤均以剛需盤為主，位于市郊，均價在4到6萬/㎡左右。

看看新聞Knews記者走訪現(xiàn)場看到，從開發(fā)企業(yè)制訂并在項目銷售現(xiàn)場公示的認購規(guī)則看，3個樓盤都按照“滬十條”中關于“完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足無房家庭自住購房需求”的規(guī)定，開始采用完善后的公證搖號選房程序，也就是新增計分制。

認購規(guī)則中明確，樓盤上市認購組數(shù)超過可售房源套數(shù)一定比例時，將采取計分排序的方法，選取進入公證搖號選房的購房人。計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單后，其余認購人不再進入公證搖號選房環(huán)節(jié)。

其中，家庭、戶籍、購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄4大因素各自擁有基本分。如果購房者全部滿足四大因素，也就是本市戶籍、家庭、無房、5年內無交易，那么最高可以得60分。而在滬繳納社保則從2003年1月開始計算，每繳納一個月社保加0.1-0.24分。今天開盤的3個項目，社保繳納系數(shù)為每月0.1分 ，社保（2003.1-2020.2）最多可以增加21.7分。

在家庭結構方面，在認購申請時，認購對象為夫妻（包括未成年子女）加10分，認購對象為成年未婚或離異、喪偶等個人的（無論是包括未成年子女），此項不得分。

在戶籍方面，認購申請時，認購對象為本市戶籍的（若為家庭的，夫妻雙方中至少有一方應為本市戶籍），加10分；認購對象為非滬籍的，此項不得分。

在名下房產方面，認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下住房套數(shù)計算按照住房限購政策規(guī)定執(zhí)行，無房的加20分；認購對象為滬籍家庭且名下住房為1套的，加5分。此外需要注意的是，認購對象在2021年1月22日（含）后贈予他人的住房，仍計入認購對象名下；承租的公有居住房屋的記入認購對象名下。

在5年內購房記錄方面，認購申請時，認購對象（及其家庭成員）名下無房且5年內無購房記錄，加20分；認購對象為滬籍家庭名下有1套住房且5年內無購房記錄，加5分；認購對象5年內購房記錄的，此項不得分。

認購對象的社保繳納月數(shù)與社保繳納系數(shù)相乘即為年限分。社會繳納月數(shù)自2003年1月起算。認購對象為家庭的，按其中社保繳納月數(shù)最高的1名成員計算；認購對象包括兩個及以上家庭的，按其中社保繳納月數(shù)較低的家庭計算。

2021年1月社保繳納月數(shù)上限為18年*12月/年，共計216個月，2021年2月社保繳納月數(shù)上限為217個月，2021年3月社保繳納月數(shù)上限為218個月，以此類推。

社保繳納系數(shù)區(qū)間為每月0.1至0.24分。按上市項目產品類型、結構確定。今天開盤的3個項目，社保繳納為每月為0.1分。

搖號規(guī)則改變：認購??打分??搖號

購房人在認購時，需要按照“計分制”規(guī)則，自行申報、承諾家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素。如實填報之后，市房管局、民政局、社保中心等將進行聯(lián)網(wǎng)核查，確認每一個購房者的計分。認購計分審核時間爭取在10天左右。

那么，誰能參與搖號？目前，3個盤的入圍搖號比例暫定為1:1.3。比如，一個樓盤有500套房源，參與認購的有1000人，那么計分排名前650名的購房人將有資格入場搖號。其中，最后一位分值的所有人都可以入場搖號。比如，第650名的分值是30分，那么所有30分的購房者都可以入場搖號。確認入圍搖號名單后，再按照正常程序進行“公平、公正”的搖號。

閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”的一位銷售經理形象地打了個比方：“分數(shù)高低只能決定你入不入圍，是不是能進入搖號的大池子。就像高考揭榜一樣，你達到了分數(shù)線才能進一所大學。但是，進了這個學校再搖號，搖號是機器來排序的，會把計分分值打亂，不是說60分都排在前面搖，25分就排在后面搖。”

需要注意的是，企業(yè)參與認購的，若項目啟動計分排序程序，不納入公證搖號名單。
 
開發(fā)企業(yè)表示，認購規(guī)則和計分方法設計的指導思想是，體現(xiàn)堅持“房住不炒”的定位，體現(xiàn)“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主”的原則，在現(xiàn)行住房限購制度框架下聚焦優(yōu)先滿足“無房、自住”家庭的購房需求,兼顧合理改善性購房需求。

無房戶堵上2大漏洞

此前，無房戶的概念，也牽動了無數(shù)購房人的神經。看看新聞Knews記者走訪發(fā)現(xiàn)，這一次的“滬十條”落地執(zhí)行過程中，還把贈與和使用權房2大漏洞都堵上了。

針對贈與，1月22日新政實施之日起，贈予其他人的房產，仍然計算在原先房屋持有人名下。這一細則，可以有效防止部分購房人為了提高計分，而將房產贈與親友。

此外，使用權房也將記錄到承租人名下。

此次政策實際上和此前的“博士生抱怨搖號難”的事件有關，而在1月21日上海房地產新政中，也明確要完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次計分購房制度的提出，積極回應了此前的問題，也積極落實了上海既有的房地產調控政策精神。此次計分購房制度，也體現(xiàn)了購房排序的導向，是當前特殊住房交易時期體現(xiàn)公平導向的住房分配制度，值得全國其他大城市的學習?！邦愃朴嫹种贫饶軌蛘嬲Ｕ蟿傂栀彿咳后w，對于一些定居上海、在上海和全國其他城市沒有房產、工作時間較長的家庭而言，其評分將最高，也能夠真正優(yōu)先獲得購房資格和購房機會，進而解決住房問題。此類政策能夠緩解一些網(wǎng)紅盤搶房的壓力，其和此前各類政策一起，真正構建了上海較為完備的調控政策網(wǎng)?！?br/>
借鑒今天3個首發(fā)樓盤的經驗，未來上海其它樓盤也將試點計分制，但具體細則是否一致仍待進一步觀察。從1月21日晚發(fā)布樓市調控新政"滬十條"，到法拍房被限購，到嚴格個人住房信貸管理，再到今天的搖號試點，上海樓市組合拳將有助于房地產市場穩(wěn)定，進一步促進后續(xù)房價的穩(wěn)定。

 （看看新聞Knews記者：張英 編輯：沈佩佩 視頻編輯：施荔）