為保障房屋租賃關(guān)系中租客的權(quán)益，我國(guó)法律規(guī)定了買賣不破租賃原則及承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。近日上海市普陀區(qū)人民法院審理了一起原告主張承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的案件。原告高格建筑公司起訴劉某、曹某父子二人，聲稱其于2012年11月起就向劉某承租了位于上海市長(zhǎng)壽路800弄某號(hào)的房屋。并提供了一份編號(hào)為0001529的《租賃合同》證明雙方于2012年11月1日向被告劉某承租，租期二年，至2014年10月30日止。該合同到期后，雙方又于2014年11月11日續(xù)簽了《房屋租賃合同》，合同約定月租金9500元，自2014年11月1日至2032年10月31日，租期十八年。之后，原告高格建筑對(duì)該房屋精裝修后一直租賃至今，并按其繳納租金及物業(yè)管理費(fèi)等。然而，2015年11月劉某在未告知高格建筑的情況下，直接將房屋出售給曹某父子二人。原告高格建筑認(rèn)為被告劉某違反了租賃合同約定，剝奪了自己在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。為維護(hù)合法權(quán)益，高格建筑于2017年5月向普陀法院提起訴訟，請(qǐng)求判決解除劉某同曹某父子二人之間的購(gòu)房合同；并請(qǐng)求以1430萬元的價(jià)格購(gòu)買該套房屋。

案中有案，曹某父子曾訴劉某繼續(xù)履行房屋買賣合同

然而事情并沒有看起來這么簡(jiǎn)單，原來劉某同曹某父子二人在普陀法院也有訴訟未了。2015年11月，劉某委托胞姐大劉將位于長(zhǎng)壽路800號(hào)的該套房屋賣給了曹某父子二人。雙方先后簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定房?jī)r(jià)共計(jì)1430萬元，對(duì)買方曹某父子辦理貸款事宜及違約責(zé)任，并對(duì)稅費(fèi)、公證費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用的承擔(dān)作了約定。該房屋買賣合同生效后，曹父按約支付房款429萬元，并向銀行申請(qǐng)銀行貸款999萬元。

2016年1月，因劉某涉南京市江寧區(qū)法院審理的一起案件，該套房屋被江寧法院查封，并導(dǎo)致房屋無法過戶。于是，劉某委托律師于2月向曹父發(fā)函，稱因該套房屋被法院查封，本次交易只能中止，要求將已收房款退還，如曹父同意解除合同，劉某愿意作適當(dāng)補(bǔ)償。

2016年3月，曹某父子向普陀法院起訴劉某，要求法院判令繼續(xù)履行該套房屋的買賣合同，并要求劉某承擔(dān)違約責(zé)任。而劉某則提起反訴，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，并要求曹某父子取回存放在其處的房款429萬元。后于2017年9月，普陀法院判決曹某父子訴劉某一案中，因該套房屋在另案中被江寧法院司法查封，當(dāng)前不具備產(chǎn)權(quán)過戶的條件，對(duì)曹某父子的訴訟請(qǐng)求及劉某的反訴請(qǐng)求均予不予支持。

曹父認(rèn)為高格建筑與劉某存利害關(guān)系，租賃合同涉嫌造假

案件審理中，被告曹父提供有關(guān)高格建筑的企業(yè)信息登記資料等證據(jù)，旨在證明高格建筑的股東楊某、與劉某、大劉之間的利益關(guān)系。并認(rèn)為原告與劉某之間不存在租賃關(guān)系，對(duì)高格建筑提供的編號(hào)為0001529《租賃合同》真實(shí)性持有異議，認(rèn)為其涉嫌造假，屬惡意、虛假訴訟。

對(duì)此，原告認(rèn)為因初期的兩年期租賃合同滅失，且兩年租賃事實(shí)存在，才設(shè)法于2016年年底補(bǔ)簽了初期的兩年期租賃合同。

2017年8月14日，普陀法院依法經(jīng)向該合同提供方永越地產(chǎn)事務(wù)所法定代表人文某調(diào)查并核實(shí)編號(hào)為0001529《租賃合同》的情況：劉某回憶2016年年底，在朋友李某的要求下曾（曾從事中介工作時(shí)，為上海高格建筑裝潢有限公司提供過中介服務(wù)）給其一份編號(hào)為    0001529的空白租賃合同文本（一式三聯(lián)），但對(duì)其用途或意圖未予過問。經(jīng)過確認(rèn)，現(xiàn)涉案編號(hào)0001529《租賃合同》合同文本及印章確屬永越地產(chǎn)事務(wù)所所有。但文某表示不清楚合同的內(nèi)容，且未向本合同中租賃雙方提供過任何中介服務(wù)，從未收到過中介費(fèi)用。

法院：不予支持原告訴請(qǐng)，對(duì)提供虛假、偽造證據(jù)罰款10萬元

普陀法院湯法官認(rèn)為，該案中，劉某委托胞姐大劉為代理人參與訴訟，而大劉在該房屋買賣中，也作為劉某的代理人與曹某父子簽約并收取部分購(gòu)房款?，F(xiàn)有證據(jù)足以證明大劉與高    格建筑的股東之間存有關(guān)聯(lián)性。而原告高格建筑自稱時(shí)過一年后才知曉被告之間的買賣關(guān)系，有悖常理。且即便高格建筑與劉某之間的租賃關(guān)系確實(shí)存在，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害后，承租人應(yīng)請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。綜上，普陀法院依相關(guān)法律規(guī)定，一審判決對(duì)原告高格建筑公司的訴訟請(qǐng)求均不予支持。由原告承擔(dān)受理費(fèi)人民幣107600元。

另查明，高格建筑虛構(gòu)租賃關(guān)系并于劉某及案外人上海永越地產(chǎn)事務(wù)所偽造補(bǔ)簽《租賃合同》，向人民法院提供虛假、偽造的《租賃合同》作為證據(jù)，企圖證明其與劉某曾于2012年10月19日簽訂過編號(hào)0001529《租賃合同》之事實(shí)，以博取法院對(duì)其請(qǐng)求的支持。嚴(yán)重違背了訴訟誠(chéng)信原則，情節(jié)惡劣，嚴(yán)重妨礙了民事訴訟的正常秩序，而且可能造成嚴(yán)重后果，損害司法公信。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，普陀法院決定對(duì)上海高格建筑裝潢有限公司罰款人民幣10萬元。

附：相關(guān)的法律條文

《中華人民共和國(guó)民法總則》

第三條  民事主體的人身權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及其他合法權(quán)益受

法律保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

   第二十一條　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。 

（看看新聞Knews記者：吳海平 實(shí)習(xí)編輯：朱佳偉）